Tag: immobili non comodamente divisibili

Divisione ereditaria di bene non comodamente divisibile e migliorie aportarte da un condividente

Cass. sez. II, 29/09/2026 n. 25.955, rel. Criscuolo, sul sempre un poco scivoloso tema in oggetto:
<<Nel giudizio di divisione ereditaria di un bene riscontrato non divisibile, le migliorie apportate da uno dei condividenti vengono a far parte dello stesso per il principio dell’accessione, con la conseguenza che di esse deve tenersi conto ai fini della stima del bene medesimo, nonché della determinazione delle quote e della liquidazione dei conguagli, sia ai fini della stima complessiva del valore venale del cespite e della determinazione delle quote, sia per la liquidazione dei conguagli, fermo restando che il rimborso in favore del coerede che ha anticipato le spese va calcolato al netto degli eventuali vantaggi economici fiscalmente riconosciuti (quali le detrazioni d’imposta) di cui lo stesso abbia beneficiato.
Il coerede che, dopo la morte del “de cuius”, utilizza ed amministra individualmente un bene ereditario, è obbligato al pagamento agli altri coeredi della corrispondente quota dei frutti naturali (da ripartirsi “pro quota“) e dei frutti civili (soggetti alla regola della divisione “ipso iure“), tratti dal bene goduto; peraltro, il convenuto può chiedere, per la prima volta nel giudizio di appello, il rimborso delle spese necessarie od utili per la conservazione o il miglioramento del bene comune anticipate, implicando la domanda di rendimento del conto la sistemazione contabile delle partite di dare e di avere tra le parti, senza che siano necessarie eccezioni o domande riconvenzionali, per ricavarne, quale conseguenza, l’accertamento contabile del saldo finale delle rispettive partite, oggetto della conseguente statuizione di condanna, in base alla produzione documentale tempestivamente effettuata nel rispetto delle preclusioni istruttorie.>>
(massima di Cesare Fossati in Ondif)

Divisione giudiziale in caso di immobili non comodamente divisibili

Cass. sez. II, 18/02/2026 n. 3.703, rel. Fortunato:

<<2.2. Occorre anzitutto considerare che nel caso in cui l’asse da dividere sia composto da più immobili, il requisito della comoda divisibilità affinché si proceda alla ripartizione in natura tra i coeredi, deve essere valutata con riferimento non ai singoli cespiti, ma alla massa nel suo complesso poiché, in tal caso, il singolo condividente ha – di norma – diritto ad una porzione in natura dei diversi beni (mobili o immobili) in modo da riflettere la composizione qualitativa del patrimonio da dividere (Cass. n. 21612/2021; Cass. n. 3139/2023).

Ove la divisione possa essere attuata solo con il pagamento di rilevanti conguagli, come nel caso concreto, deve essere esclusa la stessa comoda divisibilità dell’asse (Cass. 7961/2003; Cass. 12965/2019) e deve trovare applicazione l’art. 720 c.c.

Può procedersi alla divisione in natura nella misura in cui il singolo condividente riceva una porzione di beni proporzionata al valore della quota, in modo che il conguaglio abbia la sola funzione di perequare le contenute differenze di valore tra le quote stesse, venendo altrimenti negato il conseguimento dell’obiettivo della divisione in natura (Cass. n. 726/2018; Cass. 19104/2019).

Se allora la successione comprende un numero di immobili non uguale a quello dei condividenti o non suscettibili di attribuzione in modo frazionato ai singoli in ragione delle diversità qualitative, delle eventuali differenze di valore di ciascun bene o per l’entità dei conguagli, ai sensi dell’art. 720 c.c. detti cespiti devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione; se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto (Cass. n. 3139/2023).

Nel caso in esame, la sentenza ha invece previsto che i ricorrenti versassero Euro 237.950,00 a E.E. ed Euro 432.950,00 a F.F., ossia un importo sproporzionato rispetto al valore della quota ad essi spettante, pari ad Euro 492.250,00 (cfr. sentenza di primo grado n. 6789/2015) ed è perciò incorsa nella violazione denunciata.>>

Solo che l’art. 720 cc  non pone questo limite.

Se i coeredi interessati all’acquisto in esclusiva son disposti a pagare gli altri e con le necessarie garanzie (ad es. subordinandosi nel provvedimento giudiziale  il “trasferimento” all’avvenuto pagamento o anche alla corretta esecuzione di un escrow agreement tra le parti e una figura delegata, ad es un notaio, magari in applicazione estensiva o analogica della disciplina del conto corrente destinato ex L. 124/2017), perchè non dovrebbero poterlo fare?