Cass. sez. II, 30/01/2026 n. 2.023, rel. Trapuzzano, opta per un’ampio ambito di applicazione (giustamente):
fatto :
<<1.- A.A. conveniva, davanti al Tribunale di Napoli (Sezione distaccata di Ischia), B.B. e C.C., al fine di sentire: A) in via principale, dichiarare che la procura speciale a vendere – conferita all’Avv. C.C. con atto notarile del 23 aprile 2009, rep. (Omissis) – e il contratto di compravendita immobiliare per atto notarile dell’8 luglio 2010, rep. (Omissis), racc. (Omissis), stipulato tra C.C., quale procuratore speciale del venditore A.A., e B.B., quale acquirente, costituivano atti e/o negozi attraverso i quali era stato contratto un patto commissorio tra il creditore C.C. e il debitore A.A. (in ordine al prestito concesso per estinguere i debiti di quest’ultimo), con l’interposizione fittizia di B.B., madre di C.C., con la conseguente nullità sia della procura, sia della vendita; B) in subordine, dichiarare che il contratto di compravendita era simulato e comunque privo dei suoi elementi essenziali, con la declaratoria della sua nullità o comunque con l’annullamento dello stesso; C) in via ulteriormente subordinata, dichiarare che il contratto di compravendita era stato stipulato in violazione dell’art. 1448 c.c., con la conseguente sua rescissione o comunque con il suo annullamento; D) in estremo subordine, dichiarare che il contratto di compravendita aveva a oggetto il trasferimento di un immobile abusivo, con la conseguente declaratoria di nullità per violazione dell’art. 40, secondo comma, della legge n. 47/1985.>>
Valutazione e applicazione della SC:
<<Ebbene, in materia di patto commissorio, l’art. 2744 c.c. deve essere interpretato in maniera funzionale, sicché, in forza della sua previsione, risulta colpito da nullità non solo il “patto” ivi descritto, ma qualunque tipo di convenzione, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall’ordinamento giuridico, dell’illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento della proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un suo debito (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13210 del 14/05/2024; Sez. 3, Ordinanza n. 2469 del 25/01/2024; Sez. 2, Sentenza n. 4262 del 20/02/2013; Sez. 3, Sentenza n. 5635 del 15/03/2005).
Ne discende che la ricorrenza del patto commissorio vietato non avrebbe dovuto essere indagata sulla scorta di una valutazione atomistica e parcellizzata del solo atto di vendita, qualificato come datio in solutum ex art. 1197 c.c., senza tenere conto, secondo una ponderazione unitaria e complessiva, dell’intera concatenazione di atti che ha condotto al perfezionamento dell’atto traslativo, quale ultima “tappa” di un iter articolato.
E ciò con precipuo riferimento alla ponderazione del collegamento teleologico tra la prestazione del mutuo e la stipulazione del preliminare di vendita, oltre che con riguardo al rilascio della procura irrevocabile a vendere (e all’obbligo assunto di rilasciare tale procura).
Solo la dinamica e correlata valutazione di tali atti avrebbe potuto guidare il giudizio sulla funzione solutoria o di garanzia dell’atto di vendita, quale mero epilogo di una vicenda che si è snodata attraverso plurimi atti negoziali.
Atto traslativo mediante il quale l’eventuale finalità di garanzia si sarebbe potuta realizzare quale mero risultato finale.
Non si poteva, infatti, prescindere dal nesso di interdipendenza negoziale, tale da far emergere la funzionale preordinazione dei negozi collegati allo scopo finale di garanzia piuttosto che a quello di scambio, accertando la funzione economica sottesa alla fattispecie negoziale posta in essere e restando, a tal fine, irrilevanti sia la natura obbligatoria o reale del contratto, o dei contratti, sia il momento temporale in cui l’effetto traslativo fosse destinato a verificarsi, sia, infine, quali fossero gli strumenti negoziali destinati alla sua attuazione e perfino l’identità dei soggetti che avevano stipulato i negozi collegati, complessi o misti (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27362 del 08/10/2021; Sez. 2, Sentenza n. 23553 del 27/10/2020; Sez. 3, Sentenza n. 13580 del 21/07/2004; Sez. 2, Sentenza n. 9466 del 19/05/2004).
E ciò al fine di determinare se l’effetto traslativo finale fosse stato il frutto di una libera scelta in ordine all’esecuzione del trasferimento immobiliare, in luogo dell’adempimento, ovvero se su tale stipulazione avesse inciso la precedente stipulazione del preliminare (benché con un promissario acquirente formalmente diverso) e il successivo rilascio di una procura irrevocabile a vendere.
Orbene, il patto commissorio, vietato dall’art. 2744 c.c., è configurabile quando il debitore sia costretto al trasferimento di un bene, a tacitazione dell’obbligazione, mentre l’integrazione del patto è esclusa solo ove tale trasferimento sia frutto di una scelta, come nel caso in cui venga liberamente concordato quale datio in solutum ex art. 1197 c.c., ovvero esprima esercizio di una facoltà che si sia riservata all’atto della costituzione dell’obbligazione medesima ex art. 1286 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19694 del 17/06/2022; Sez. 2, Sentenza n. 19508 del 18/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 10702 del 07/07/2003; Sez. 3, Sentenza n. 8742 del 26/06/2001; Sez. 1, Sentenza n. 893 del 03/02/1999; Sez. 2, Sentenza n. 9675 del 06/11/1996; Sez. 3, Sentenza n. 4283 del 17/05/1990).
Né peraltro il fatto che il versamento del prezzo da parte del compratore non si configurasse come contestuale erogazione di un mutuo, posto che la datio sarebbe stata concordata a deconto di un debito pregresso dell’alienante, escludeva a priori l’integrazione di un patto commissorio: avrebbe dovuto comunque ponderarsi se il trasferimento del bene avesse risposto a una finalità solutoria e non già alla finalità di costituire una posizione di garanzia provvisoria, capace di evolversi in maniera diversa a seconda che il debitore fosse o meno adempiente all’obbligo di restituire le somme ricevute (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 4514 del 26/02/2018; Sez. 1, Sentenza n. 8957 del 17/04/2014; Sez. 2, Sentenza n. 16953 del 20/06/2008; Sez. 2, Sentenza n. 2725 del 08/02/2007; Sez. 2, Sentenza n. 9900 del 20/07/2001; Sez. 2, Sentenza n. 1657 del 04/03/1996), sulla scorta di indici riferiti alla complessa vicenda negoziale intrattenuta tra le parti.
E non appare, per contro, giustificato il riferimento all’ipotesi in cui la promessa di trasferimento e la successiva vendita fossero stati, invece, pattuiti allo scopo di soddisfare un precedente credito rimasto insoluto e di liberare, quindi, il debitore dalle conseguenze connesse alla sua pregressa inadempienza (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19694 del 17/06/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 15112 del 03/06/2019; Sez. 2, Sentenza n. 1075 del 21/01/2016; Sez. 2, Sentenza n. 7206 del 21/03/2013; Sez. 3, Sentenza n. 7277 del 18/03/2008; Sez. 2, Sentenza n. 14903 del 28/06/2006; Sez. 3, Sentenza n. 19950 del 06/10/2004; Sez. 3, Sentenza n. 7585 del 05/06/2001; Sez. 2, Sentenza n. 4064 del 07/04/1995).
In proposito, il divieto di patto commissorio, sancito dall’art. 2744 c.c., si estende a qualsiasi negozio, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall’ordinamento, dell’illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore; sicché, anche un contratto preliminare di compravendita può dissimulare un mutuo con patto commissorio, ancorché non sia previsto il passaggio immediato del possesso del bene, qualora la promessa di vendita abbia la funzione di garantire la restituzione, entro un certo termine, della somma “precedentemente” o coevamente mutuata dal promittente compratore, purché sia dimostrato il nesso di strumentalità tra i due negozi (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 23617 del 09/10/2017; Sez. 2, Sentenza n. 12462 del 21/05/2013; Sez. 2, Sentenza n. 11924 del 23/10/1999; Sez. 2, Sentenza n. 7740 del 20/07/1999; specificamente sulla possibilità che il patto commissorio sia realizzato anche laddove il trasferimento sia previsto a titolo di coazione per l’adempimento di un debito anteriore: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20420 del 28/09/2020).>>