Così Cass, sez 2 25.06.2026 n.21.743, rel. Amato:
<< Come anticipato in parte narrativa, la Corte d’Appello ha escluso dall’atto di divisione del 09.04.2014 i manufatti insistenti sul terreno (pag. 7, primi 3 righi), e comunque ha escluso l’applicabilità della normativa in materia edilizia, citando a sostegno una pronuncia delle Sezioni Unite (sentenza n. 8230 del 2019).
Su tale ultimo punto giova subito chiarire che la pronuncia citata in sentenza si è limitata a ribadire quanto già espressamente voluto dal legislatore del 2001, ossia l’esclusione dalla comminatoria della nullità degli atti mortis causa. Nel caso di specie si è in presenza di un atto inter vivos, che ricade nell’ambito di applicazione oggettivo del D.P.R. n. 380 del 2001, come si avrà modo di chiarire in prosieguo.
Osserva il Collegio che la Corte territoriale per un verso non ha spiegato perché ha escluso dall’atto di divisione i manufatti insistenti sui terreni: lo scioglimento della comunione ereditaria si presenta per sua natura “universale”, nel senso che deve comprendere tutte le situazioni giuridiche riguardanti i beni facenti parte dell’asse ereditario; per altro verso, ha fatto malgoverno delle norme applicabili al caso concreto in tema di scioglimento della comunione dei diritti reali relativi ad edifici dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, e dei principi espressi da questa Corte nel suo massimo consesso.
Superando un precedente orientamento, infatti, le Sezioni Unite di questa Corte, in una pronuncia coeva a quella citata in sentenza, hanno espresso il seguente principio di diritto: “Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dall’art. 46, comma 1, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (già art. 17 della legge 28 febbraio 1985, n. 47) e dall’art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria” (Cass. Sez. U, n. 25021 del 07/10/2019, Rv. 655501 – 02, punti 5.-5.5.); da ultimo: Cass. Sez. 2, n. 10499 del 22/04/2025, Rv. 674732 – 01).
Sul piano dell’interpretazione letterale della legge, secondo il “significato proprio delle parole” (art. 12, primo comma, prima parte, delle preleggi), si osserva che l’art. 46 D.P.R. n. 380 del 2001 (come, prima di esso, l’art. 17 della legge n. 47 del 1985) include espressamente l’atto di scioglimento della comunione avente ad oggetto edifici abusivi (o loro parti) tra gli atti inter vivos colpiti da nullità (ed analoga inclusione deve ritenersi con riferimento all’art. 40 della legge n. 47 del 1985). È, dunque, la legge stessa che commina espressamente la nullità dell’atto di scioglimento della comunione che abbia ad oggetto edifici abusivi, senza distinguere in alcun modo tra scioglimento della comunione ordinaria e scioglimento della comunione ereditaria. Su quest’ultimo punto, le Sezioni Unite (n. 25021 del 2019, cit.) hanno rilevato che l’inclusione degli atti di scioglimento della comunione ereditaria relativa a fabbricati abusivi tra quelli colpiti da nullità ai sensi degli artt. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (come dell’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47) è coerente con la ratio legis e con la scelta del legislatore di contrastare gli abusi edilizi mediante sanzioni civilistiche che colpiscano la negoziabilità dell’immobile. La non negoziabilità con atti inter vivos dei diritti reali su edifici abusivi costituisce, infatti, un importante deterrente alla realizzazione degli abusi edilizi, che risulterebbe indubbiamente depotenziato ove l’art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380 del 2001, fosse interpretato nel senso di consentire agli eredi di colui che ha realizzato la costruzione abusiva di sciogliersi dalla comunione ereditaria. Né avrebbe senso, sul piano della formazione delle quote in natura tra i condividenti, sciogliere la comunione su un edificio abusivo (non sanato), attribuendolo in titolarità esclusiva ad uno dei coeredi, quando un tale edificio deve essere comunque demolito.
Come ancora sottolineato nella sentenza n. 25021 del 2019, il menzionato principio di diritto si pone, peraltro, in linea con quanto la giurisprudenza di legittimità ha affermato in tema di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di edifici o di loro parti: sul punto, questa Corte ha statuito che non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., in assenza di dichiarazione – contenuta nel preliminare o prodotta successivamente in giudizio – sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall’art. 17 della legge n. 47 del 1985 ed integra una condizione dell’azione ex art. 2932 cod. civ., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale (Cass., Sez. 6 – 2, n. 8489 del 29/04/2016; analogamente, Cass., Sez. 6 – 2, n. 1505 del 22/01/2018).
Non può, pertanto, il giudice del merito disporre lo scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria) avente ad oggetto fabbricati, senza osservare le prescrizioni dettate dall’art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall’art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, rispettivamente applicabili a seconda che l’edificio sia stato costruito successivamente o anteriormente alla entrata in vigore della legge n. 47 del 1985.
Essendo la regolarità edilizia del fabbricato posta a presidio dell’interesse pubblico all’ordinato assetto del territorio, la carenza della documentazione attestante tale regolarità è rilevabile d’ufficio, in ogni stato e grado del giudizio (Cass., Sez. Un., n. 23825 del 11/11/2009, cit.); parimenti, è rilevabile d’ufficio, in ogni stato e grado del giudizio, il mancato esame di tale documentazione da parte del giudice.
Alla luce di quanto sopra, la sentenza merita di essere cassata in parte qua, spettando al giudice del rinvio accertare se i beni ereditari oggetto di scioglimento della comunione comprendano o meno manufatti rispetto ai quali non sussista la dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia, o comunque risultino avere difformità tali da rendere i manufatti “abusivi” >>.