Usucapione – Lorenzo Albertini

Anche l’immobile abusivo permette di acquisire per usucapione la servitù di costruzione a distanza inferiore a quella di legge

Cass. sez. II, 25/08/2026 n. 24.767, rel. Caponi:

<<La Corte d’Appello ha accertato che il fabbricato dei resistenti era stato terminato al rustico nel 1980 e che le successive varianti non ne mutarono la consistenza nella parte prospiciente il fabbricato Sp.. Ne ha desunto che il dies a quo del possesso ad usucapionem coincide con il 1980 e che gli atti interruttivi posti in essere nei confronti di taluno dei compossessori non si estendono agli altri, poiché non si applica in materia di diritti reali il principio di solidarietà di cui all’art. 1310 c.c. (per tale regola, v. Cass. 11657/2018), sicché l’azione esercitata dagli Sp. nel 1983 nei confronti di Ca.Mi. e Ro.Ma. non ha prodotto effetto interruttivo verso le liti-sconsorti pretermesse Co.Lu. e Fr.Gi., e il termine ventennale è stato in-terrotto soltanto con la notifica della domanda di arretramento del 19 feb-braio 2002, quando l’usucapione si era già consolidata.

L’argomentazione adottata dalla Corte territoriale non incontra ostacoli nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui è infatti ammissibile l’ac-quisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici. Ciò anche quando la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem (tra le meno remote, Cass. 25843/2023, Cass. 25863/2021). La disciplina pubblicistica delle distanze opera in am-bito distinto rispetto alla disciplina civilistica del possesso il difetto del ti-tolo edilizio non rende il manufatto un tamquam non esset sul piano del diritto civile ma, in quanto opera materialmente esistente e percepibile dal titolare del fondo servente, è idoneo a fondare quel possesso continuativo che, ai sensi dell’art. 1158 c.c., conduce all’acquisto della servitù, per la quale, trattandosi di servitù continua esercitata con opere apparenti, è sufficiente l’esistenza obiettiva della costruzione>>.

Interessante assai per la pratica, poi, lo spunto della C di App.: l’opposizione ad uno dei compossessori non vale nei confronti degli altri, non applicandosi la regola dell’art. 1310 cc sulle obbligazioni solidali (il compossesso è tutt’altro che raro).

Possesso ad usucapionem in caso di rapporto tra parenti (gentore/figlio): è presunta la detenzione

Cass. sez. II, 28/11/2025, n. 31.126, rel. Besso Marcheis:

<<La Corte d’Appello, con motivazione adeguata e più che sufficiente, ha chiarito, in accordo con la giurisprudenza di questa Corte, che proprio lo stretto legame di parentela con il titolare fondava la ragionevole presunzione che i beni fossero stati concessi in godimento e perciò a titolo di detenzione, essendo quelle attività compatibili con la natura del potere di fatto esercitato dal ricorrente. Per stabilire se un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale sia stata compiuta con l’altrui tolleranza e sia, quindi, inidonea all’acquisto del possesso, la lunga durata dell’attività medesima può integrare un elemento presuntivo nel senso dell’esclusione della tolleranza qualora, però, non sussistano tra le parti, come invece nel caso di specie, rapporti di parentela in base ai quali è legittimo dedurre l’esistenza di una mera detenzione (v. Cass. n. 11277/2015, Cass. n. 13443/2007 e Cass. n. 3255/2009). …… Era necessario, ai fini dell’usucapione, il compimento di atti di interversione, restando irrilevanti l’esercizio di facoltà tipiche del possesso, configurandosi una mera inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita o un abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene, tali da non dar luogo al possesso (cfr., per tutte, Cass., n. 27411/2019)>>.

Usucapione della quota di bene in comunione ereditaria

Corte d’Appello di Roma, Sez. VII, Sent., 6 maggio 2024

<<Il coerede che, dopo la morte del “de cuius”, sia rimasto nel possesso del bene ereditario può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso; a tal fine, però, egli, che già possiede “animo proprio” ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, godendo del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus”, risultando a tal fine insufficiente l’astensione degli altri partecipanti dall’uso della cosa comune>>.

(massima di Francesca Ferrandi in Ondif)

L’atto di vendita del proprietaio non interrompe il possesso dell’usucapiente

Cass. sez. II, ord. 25/09/2024 n. 25.643, rel. Mondini, ricorda una regola interessante, perchè fonte di dubbi nella pratica: però a ben vedere scontata, poichè il negozio di vendita in nulla incide sul (o limita il) potere di fatto dell’usucapiente.

<<Il motivo è invece fondato nella parte in cui viene dedotta l’erroneità della affermazione della Corte di Appello secondo cui “l’immobile risulta essere stato venduto con atto del 1983, data alla quale non era ancora maturata l’usucapione e l’atto di disposizione dei proprietari è incompatibile con il preteso possesso uti dominus del Di.Di. cosicché non può ritenersi maturato il diritto preteso dall’appellante”.

Come questa Corte ha avuto modo di precisare “Nel giudizio promosso dal possessore nei confronti del proprietario per far accertare l’intervenuto acquisto della proprietà per usucapione, l’atto di disposizione del diritto dominicale da parte del proprietario in favore di terzi, anche se conosciuto dal possessore, non esercita alcuna incidenza sulla situazione di fatto utile ai fini dell’usucapione, rappresentando, rispetto al possessore, “res inter alios acta”, ininfluente sulla prosecuzione dell’esercizio della signoria di fatto sul bene, non impedito materialmente, né contestato in modo idoneo” (Cass. n.2752 del 05/02/2018). La Corte di Appello avrebbe dovuto verificare se, dopo l’atto di vendita, il possesso del ricorrente fosse o non fosse stato ancora esercitato per il tempo mancante al perfezionarsi del termine ventennale di usucapione;>>

L’usucapione del bene comune da parte del coerede

Cass. sez. II, ord. 01/08/2024 n. 21.695, rel. Giannaccari:

<<Il coerede che, dopo la morte del de cuius, sia rimasto nel possesso del bene ereditario può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso; a tal fine, egli, che già possiede animo proprio ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, godendo del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, risultando a tal fine insufficiente l’astensione degli altri partecipanti dall’uso della cosa comune (ex multis Cass. Civ., Sez. II, 8.4.2021, n.9359).

Non è, pertanto, univocamente significativo che il coerede abbia utilizzato ed amministrato il bene ereditario e che gli altri coeredi si siano astenuti da analoghe attività, sussistendo la presunzione iuris tantum che abbia agito nella qualità e operato anche nell’interesse anche degli altri coeredi (Cassazione civile sez. II, 16/01/2019, n.966; Cass. 4.5.2018, n.10734; Cass. 25.3.2009, n.7221). Nel caso di specie, la Corte d’Appello ha ricavato la prova dell’acquisto per usucapione dalla coltivazione del terreno da parte di Fr.Gi. nonostante che la mera coltivazione del terreno non costituisce elemento idoneo a provare l’esclusività del possesso.

Ed infatti, secondo il costante orientamento giurisprudenziale di legittimità, la coltivazione del terreno costituisce attività materiale che non esprime in modo inequivocabile l’intento del coltivatore di possedere uti dominus, ove non accompagnata da univoci elementi indiziari da cui sia possibile dedurre l’esercizio di una signoria di fatto sul bene (Cass. 4931/ 2022; Cass. 1796/2022; Cass. 6123/2020; Cass. 17376/2018).

La sentenza impugnata non è conforme all’orientamento consolidato di questa Corte perché ha ritenuto che un mero atto di gestione, come la coltivazione dei terreni, costituisse manifestazione del possesso esclusivo del possesso da parte dell’attrice. Inoltre, la Corte d’Appello ha omesso di accertare se i terreni oggetto di causa fossero stati posseduti anche dalla madre dell’attrice fino alla sua morte, in quanto, in tale ipotesi, vi sarebbe stata una successione nel possesso da parte della sorella convenuta (Cass. Civ., Sez. II, 29.11.2022, n. 35067).>>

L?interverrrsione del possesso nella estensione del diritto da diritto sulla quopta di contitolarità a diritto sull’intero

Cass. sez. 2 del 30/11/2023 n. 33.453, rel. Oliva, secondo cui l’interversione in tale caso non è quella dell’art. 1164 cc, dovendo essere rivolta ai comproprietari.

La seconda parte mi pare esatta, ma non la prima: le condotte verso i comproprietari son sempre quelle tradizionalmente ascritte al concetto di interversio possessionis-

<<E, quanto all’interversio possessionis, va del pari ribadito che il “Il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l’intenzione di possedere non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo (“uti dominus”), non ha la necessità di compiere atti di interversio possessionis alla stregua dell’art. 1164 c.c., dovendo, peraltro, il mutamento del titolo consistere in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l’erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9100 del 12/04/2018, Rv. 648079; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16841 del 11/08/2005, Rv. 584306; principio valido anche ai rapporti tra coeredi, prima della divisione, in forza di Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9359 del 08/04/2021, Rv. 660860, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10734 del 04/05/2018, Rv. 648439 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1370 del 18/02/1999, Rv. 523346). Il semplice godimento della cosa comune da parte di uno dei compossessori, dunque, non è di per sé idoneo a far ritenere lo stato di fatto funzionale all’esercizio del possesso ad usucapionem, poiché ben potrebbe trattarsi della conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte degli altri compossessori; è dunque necessario, ai fini dell’usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla cosa attraverso un’attività apertamente e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su chi invoca l’avvenuta usucapione del bene>>.

Servitù apparenti e servitù discontinue nel possesso ad usucapionem

Utili precisazioni al pratico da Cass. sez. II ord. del 227-11-2023, n. 32.816 , rel. Mocci (testo da Altalex)

<<4.1) Sul punto, la Corte d’appello ha testualmente affermato
“Invero ed in particolare, non solo non risulta allegato, ma neppure
provato, l’intervenuto iniziale acquisto dell’effettivo esercizio del
potere di fatto uti domini della servitù, quale momento da cui far
decorrere il ventennio utile per il maturare dell’usucapione non
potendosi far coincidere questo momento con quello
dell’ultimazione dell’opera, che costituisce, in relazione alla
fattispecie reale invocata, un antecedente logico-naturale,
differente dall’esercizio del possesso esclusivo, della situazione di
fatto corrispondente al relativo diritto reale, non potendosi del
resto neppure omettere di aggiungere che difetta anche la prova
rigorosa (gravante sull’attore), del possesso pacifico, di cui anche
con riferimento alla servitù discontinua, è pur sempre necessaria
l’allegazione e la prova”.
4.2) In sostanza, la Corte distrettuale ha negato la declaratoria di
usucapione della servitù di veduta per la mancanza di prova sia
sull’effettivo esercizio del potere di fatto, sia sul possesso pacifico.
I giudici di secondo grado hanno però mancato di confrontarsi con
la giurisprudenza consolidata di questa Corte, secondo cui il
requisito dell’apparenza della servitù discontinua, richiesto al fine
della sua costituzione per usucapione, si configura quale presenza
di segni visibili d’opere di natura permanente obiettivamente
destinate al suo esercizio, tali da rivelare in maniera non equivoca
l’esistenza del peso gravante sul fondo servente per l’utilità del
fondo dominante, dovendo dette opere, naturali o artificiali che
siano, rendere manifesto trattarsi non di un’attività posta in essere
in via precaria, o per tolleranza del proprietario del fondo servente,
comunque senza “animus utendi iure servitutis”, bensì d’un onere
preciso, a carattere stabile, corrispondente in via di fatto al
contenuto di una determinata servitù che, peraltro, non implica
necessariamente un’utilizzazione continuativa delle opere stesse, la
cui apparenza e destinazione all’esercizio della servitù permangono,
a comprova della possibilità di tale esercizio e pertanto, della
permanenza del relativo possesso, anche in caso di utilizzazione
saltuaria (Sez. 2, n. 3076 del 16 febbraio 2005; Sez. 2, n. 8736 del
26 giugno 2001).
4.3) In altri termini, in tema di servitù discontinue, l’esercizio
saltuario non è di ostacolo a configurarne il possesso, dovendo lo
stesso essere determinato con riferimento alle peculiari
caratteristiche ed alle esigenze del fondo dominante.
4.4) Ma la sentenza impugnata si rivela carente anche con riguardo
al tema della visibilità delle opere, ai sensi dell’art. 1061 cod. civ., che deve essere tale da escludere la clandestinità del possesso e da
far presumere che il proprietario del fondo servente abbia contezza
dell’obiettivo asservimento della proprietà a vantaggio del fondo
dominante. Sotto tale profilo, esattamente censurato dalla
ricorrente, la Corte d’appello omette qualunque motivazione, ed
anche il richiamo a Sez. 2, n. 24401 del 17 novembre 2014 risulta
lacunoso e difficilmente comprensibile.
4.5) Siffatta indagine appare, per converso, doverosa, posto che,
secondo la giurisprudenza di questa Corte, l’esistenza di un’opera
muraria munita di parapetti e di muretti, dai quali sia
obiettivamente possibile guardare e affacciarsi comodamente verso
il fondo del vicino, è sufficiente a integrare una veduta e il possesso
della relativa servitù, senza che occorra anche l’esercizio effettivo
dell’affaccio (essendo la continuità dell’esercizio della veduta
normalmente assorbito nella situazione oggettiva dei luoghi), ne’
che tali opere siano sorte per l’esercizio esclusivo della veduta,
essendo sufficiente che le stesse tale esercizio rendano possibile
(Sez. 2, n. 20205 del 13 ottobre 2004; Sez. 2, n. 866 del 16
gennaio 2007)>

La quota di s.r.l. è suscettibile di possesso e quindi è pure usucapibile

Analitica sentenza del Trib. Milano 22.12.2021 n. 5.552 RG 25346/2019, rel. est. Astuni, che si pronuncia come in oggetto, cher ripercorre il processo normtivo di smaterialzizazine dei titoli anche nelle s.p.a.

<<Anche dopo l’abolizione del libro soci e la previsione (art. 2470 c.c.) dell’iscrizione dell’atto di trasferimento nel registro delle imprese, al fine di rendere efficace l’acquisto nei confronti della società, la giurisprudenza ha continuato a riconoscere nell’iscrizione la condizione necessaria e sufficiente all’esercizio dei diritti di socio, e quindi la fonte di un potere di fatto. Trib. Roma, in funzione di giudice del registro, con decreto 12.1.2018 (su Jus Explorer) ha convincentemente negato all’acquirente, che ancora non aveva depositato a registro delle imprese l’atto di trasferimento, il potere di decidere come socio unico la sostituzione dell’amministratore: “in epoca anteriore [al deposito], l’acquirente della quota sociale non può esercitare i diritti sociali. Conseguentemente, egli non può assumere alcuna decisione che sia imputabile alla società e ciò neppure differendo gli effetti della propria dichiarazione di volontà (in quanto tale dichiarazione nel momento in cui viene posta in essere non è imputabile in alcun modo alla società medesima)”. A sua volta, Trib. Milano sez. impresa 5.12.2017 ha ritenuto sufficiente l’iscrizione a libro soci per l’individuazione del titolare dei diritti nei confronti della società, “senza che tale qualità possa essere contestata dagli organi sociali relativamente
a vicende di invalidità riguardanti i rapporti tra cedente e cessionario delle partecipazioni (i.e. rapporti tra i soci quali privati e non in quanto soci)”. Nel medesimo senso cfr. ancora Trib. Torino sez. impresa 13.1.2021 n. 111 e 4.6.2021 n. 2839, in tema di spettanza del diritto al dividendo al socio iscritto, ancorché obbligato a trasferire ad altri soci la propria quota, in virtù di una clausola statutaria di riscatto. Ammessa la natura della quota di S.r.l. come posizione obiettivata in un bene mobile e la nozione estensiva di possesso della quota per il tramite dell’iscrizione a libro soci, appare logico e coerente trarre da queste premesse di diritto la conclusione che la quota di S.r.l. può essere usucapita>>.

Possesso ad usucapionem del coerede

Un figlio, che abitava col padre, al decesso doi questi continua ad abitarvi a madre e fratelli però non viene consegnata copia della casa di casa nè costoro la reclamano o contestano l’uso della casa.

Ciò costituisce possesso idoneo all’usucapione? Dice di no Cass. sez. II n. 9359 del 08.04.2021, rel. Besso Marcheis.

Così osserva: <<La circostanza, poi, non poteva essere ritenuta “elemento di per sè sufficiente ad attestare il possesso” necessario per l’acquisto per usucapione della proprietà del bene. E’ vero che secondo questa Corte “il coerede che, a seguito della morte del de cuius, sia rimasto nel possesso del bene ereditario può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso” (ex multis, Cass. 966/2019). A tal fine, però “egli, che già possiede animo proprio e a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando il coerede goda del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus” (Cass. 10734/2018, Cass. 7221/2009, Cass. 13921/2002), “non essendo sufficiente l’astensione degli altri partecipanti dall’uso della cosa comune” (Cass. 966/2019). Pertanto, il fatto che M.Q., che già abitava con il padre l’appartamento e quindi aveva le chiavi del medesimo, abbia continuato ad essere il solo ad averne la disponibilità non indica, di per sè, il possesso esclusivo dell’immobile.>>

Affermazione ineccepibile, anche se tutto sommato pianamente discendente dai principi in tema di usucapione.

Nemmeno la sostituzione della serratura sarebbe di per sè decisiva: <<diverso valore, invece, può avere secondo la giurisprudenza di questa Corte “la sostituzione della serratura – della quale tutti i coeredi hanno però la chiave – anche se, per tale ipotesi, devesi, comunque, provare che l’azione sia stata voluta e manifestata al fine d’escludere il compossesso dei coeredi e non piuttosto a fini d’ordinaria manutenzione o di migliore preservazione dell’immobile e di quanto in esso contenuto” (Cass. 1370/1999).>>. Precisazione anche questa ineccepibile ma ovvia.

Sulla tolleranza da parte degli altri coeredi , la SC osserva: <<quanto, infine, al riferimento operato dalla Corte d’appello alla tolleranza da parte degli altri compossessori, va precisato – come sottolineano le ricorrenti – che “in tema di usucapione, per stabilire se un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l’altrui tolleranza e sia quindi inidonea all’acquisto del possesso, la lunga durata dell’attività medesima può integrare un elemento presuntivo nel senso dell’esclusione della tolleranza qualora non si tratti di rapporti di parentela, ma di rapporti di mera amicizia o buon vicinato, giacchè nei secondi, di per sè labili e mutevoli, è più difficile, a differenza dei primi, il mantenimento della tolleranza per un lungo arco di tempo” (così, da ultimo, Cass. 11277/2015)>>. Si tratta del passaggio più interssante.

Su quest’ultimo punto, conclude così la SC: <<In ogni caso, però, il riferimento alla tolleranza non è conferente nel caso di specie, in cui M.Q. essendo coerede era già (con)possessore e quello che doveva essere provato era l’esercizio esclusivo, nel senso di esclusione del compossesso dei coeredi, del dominio sulla res comune, prova il cui onere gravava sull’usucapiente (v. Cass. 13921/2002).>>