Cass. Sez. II, 05/06/2025, n. 15.097, rel. Trapuzzano:
<<Ebbene, quanto alla simulazione del prezzo, cui si riferisce la sentenza impugnata, questa Corte ha costantemente sostenuto che la pattuizione con cui le parti di un negozio soggetto al vincolo della forma scritta abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell’atto scritto soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale stabilite dall’art. 2722 c.c., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3234 del 18/02/2015; Sez. 2, Sentenza n. 21442 del 19/10/2010; Sez. U, Sentenza n. 7246 del 26/03/2007; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10459 del 22/04/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 21130 del 29/07/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 37189 del 20/12/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 22978 del 22/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 21426 del 06/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 24914 del 15/09/2021; Sez. 2, Sentenza n. 2619 del 04/02/2021).
Si tratta, dunque, di simulazione relativa parziale, che coinvolge un elemento essenziale inerente all’oggetto del contratto. Pertanto, la prova per testimoni e per presunzioni della pattuizione atta a celare una parte del corrispettivo di un contratto incontra, fra le parti, i limiti dettati dall’art. 1417 c.c. e contrasta col divieto posto dall’art. 2722 c.c., in quanto una tale pattuizione deve essere equiparata all’ipotesi di dissimulazione del contratto (contra l’ormai superato orientamento di Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4901 del 02/03/2007).
Ora, in tema di simulazione di un contratto formale (tra cui ricade la vendita immobiliare di specie), la prova per testi (e per presunzioni) soggiace a limitazioni diverse a seconda che si tratti di simulazione assoluta o relativa.
Nel primo caso l’accordo simulatorio, pur essendo riconducibile tra i patti per i quali opera il divieto di cui all’art. 2722 c.c., non rientra tra gli atti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam o ad probationem, menzionati dall’art. 2725 c.c., avendo natura ricognitiva dell’inesistenza del contratto apparentemente stipulato, sicché la prova testimoniale è ammissibile in tutte e tre le ipotesi contemplate dal precedente art. 2724 c.c.
Nel secondo caso occorre distinguere, in quanto se la domanda è proposta da creditori o da terzi – che, essendo estranei al negozio, non sono in grado di procurarsi le controdichiarazioni scritte – la prova per testi o per presunzioni non può subire alcun limite; qualora, invece, la domanda venga proposta (come nella fattispecie) dalle parti o dagli eredi, la prova per testi o per presunzioni, essendo diretta a dimostrare l’esistenza del negozio dissimulato, del quale quello apparente deve rivestire il necessario requisito di forma, è ammessa soltanto nell’ipotesi di cui al n. 3 dell’art. 2724 citato, cioè quando il contraente ha, senza colpa, perduto il documento ovvero quando la prova è diretta a fare valere l’illiceità del negozio (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 11525 del 30/04/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 1122 del 11/01/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 23526 del 02/08/2023; Sez. 2, Sentenza n. 33367 del 11/11/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 31272 del 24/10/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 22978 del 22/07/2022; Sez. 3, Sentenza n. 18434 del 08/06/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 10933 del 05/04/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 36283 del 23/11/2021; Sez. 2, Sentenza n. 10240 del 04/05/2007; Sez. 2, Sentenza n. 16021 del 14/11/2002; Sez. 2, Sentenza n. 2906 del 27/02/2001; Sez. 2, Sentenza n. 4704 del 21/07/1981).
D’altronde, in tema di simulazione relativa oggettiva, ai fini della prova del contratto dissimulato che avrebbe dovuto rivestire forma scritta ad substantiam, deve escludersi che la confessione possa supplire alla mancanza del requisito formale rappresentato dalla controdichiarazione scritta, necessaria per il contratto diverso da quello apparentemente voluto (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10933 del 05/04/2022; Sez. 2, Sentenza n. 8804 del 10/04/2018; Sez. 2, Sentenza n. 6262 del 10/03/2017; Sez. 3, Sentenza n. 3869 del 26/02/2004; Sez. 2, Sentenza n. 1011 del 30/01/1992; Sez. 2, Sentenza n. 13584 del 17/12/1991; Sez. 2, Sentenza n. 2998 del 16/04/1988; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 38360 del 03/12/2021).
Senonché, nel caso di specie, il giudice di merito non avrebbe potuto desumere tale simulazione (relativa) del prezzo attraverso un ragionamento inferenziale, ricavato all’esito della complessiva disamina dei documenti prodotti, in assenza di una specifica controdichiarazione sul punto, né dalle dichiarazioni rese da uno degli acquirenti ad un terzo (con asserita valenza confessoria).
B) Con riferimento al secondo profilo, la Corte territoriale ha ritenuto che la valenza confessoria della quietanza di cui all’atto di vendita fosse “neutralizzata” dalle dichiarazioni rese da A.A. il 21 febbraio 2000 al Pubblico Ministero, in esito alle indagini penali svolte dopo il sequestro dell’immobile, da cui sarebbe emerso che gli acquirenti non avevano corrisposto (e il venditore non aveva ricevuto) alcunché per il titolo dedotto in causa (ossia a titolo di prezzo della vendita immobiliare).
Ora, in ordine al superamento della valenza probatoria della quietanza rilasciata e contenuta nel corpo del rogito, si rileva che l’indicazione del venditore, contenuta nell’atto notarile di compravendita, che il “pagamento del prezzo complessivo è avvenuto contestualmente alla firma del presente atto”, non è coperta da fede privilegiata ex art. 2700 c.c., ma ha natura confessoria, con la conseguenza che colui che ha rilasciato quietanza non è ammesso alla prova contraria per testi o per presunzioni, salvo che dimostri, in applicazione analogica dell’art. 2732 c.c., che il rilascio della quietanza è avvenuto per errore di fatto o per violenza o salvo che se ne deduca la simulazione; quest’ultima, nel rapporto tra le parti, deve essere provata mediante controdichiarazione scritta (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 10526 del 22/04/2025; Sez. 2, Sentenza n. 28418 del 05/11/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 21130 del 29/07/2024; Sez. 1, Ordinanza n. 13258 del 14/05/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 33200 del 10/11/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 24841 del 17/08/2022; Sez. 3, Ordinanza n. 40760 del 20/12/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 23875 del 03/09/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 20520 del 29/09/2020; Sez. U, Sentenza n. 19888 del 22/09/2014).
Inoltre, la confessione stragiudiziale del creditore può essere superata dall’opposta confessione giudiziale del debitore, che ammetta, nell’interrogatorio formale, di non aver corrisposto la somma quietanzata, dal momento che l’art. 2726 c.c. limita, quanto al fatto del pagamento, la prova per testimoni e per presunzioni, non anche la prova per confessione (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 13258 del 14/05/2024; Sez. 6-3, Ordinanza n. 19283 del 15/06/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 10933 del 05/04/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 27400 del 08/10/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 598 del 14/01/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8804 del 10/04/2018; Sez. 2, Sentenza n. 23971 del 22/10/2013)>>.
Nel caso sub iudice:
<<Occorre verificare, a questo punto, il precipitato dell’applicazione di detti precetti rispetto al caso di specie.
Non senza avere previamente chiarito che, costituendo la confessione una dichiarazione di scienza, ossia un atto giuridico in senso stretto, l’accertamento di fatto è limitato all’esistenza della dichiarazione confessoria e al contenuto della stessa. Se tale contenuto debba effettivamente essere apprezzato come confessione stragiudiziale costituisce, invece, un giudizio di diritto (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 24695 del 16/08/2023).
Ebbene, nel caso in esame, la Corte ha ritenuto che, a fronte della quietanza rilasciata per il pagamento di vecchie Lire 72.200.000 dal venditore nell’atto di compravendita, costituisse confessione stragiudiziale del mancato pagamento della somma indicata la dichiarazione, resa da uno dei due coniugi acquirenti davanti al Pubblico Ministero, avendo – in tale occasione – il ricorrente A.A. – da un lato – confermato di avere pagato l’immobile circa vecchie Lire 75.000.000, come da dichiarazione notarile, e – dall’altro – attestato che l’acquisto era avvenuto previa concessione di un mutuo da parte del Banco Ambrosiano Veneto di vecchie Lire 150.000.000, bloccato ed estinto anticipatamente, senza che il venditore avesse mai preteso il pagamento del prezzo della vendita dell’appartamento, in attesa della risoluzione delle vicende penali che lo riguardavano>>.