Cass. sez. II, 22/04/2025 n. 10.454, rel. Trapuzzano:
<<Si premette che il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta, nel primo caso, a impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà e, nel secondo, ad attuare il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà.
La qualificazione del contratto come preliminare o definitivo costituisce, pertanto, un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o giuridici (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 3153 del 02/02/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 7666 del 16/03/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 33916 del 17/11/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 21650 del 23/08/2019; Sez. 2, Sentenza n. 24150 del 20/11/2007; Sez. 1, Sentenza n. 7429 del 21/05/2002; Sez. 1, Sentenza n. 564 del 17/01/2001; Sez. L, Sentenza n. 10961 del 02/11/1998).
Senonché nella fattispecie, la lettura resa dalla sentenza di merito non osserva i criteri ermeneutici che governano l’interpretazione del contratto e fornisce una descrizione della vicenda secondo argomentazioni contraddittorie.
Segnatamente, la Corte distrettuale ha individuato i seguenti aspetti: a) la rinnovazione del consenso delle parti in sede di stipulazione notarile – fissata per la data del 30 maggio 2009 –; b) l’obbligo assunto di effettuare, in tale sede, il trasferimento del possesso dell’immobile in favore del promissario acquirente; c) il riferimento al momento della stipula del rogito notarile, ai fini dell’attribuzione delle rendite in favore dell’acquirente e dei pubblici aggravi a suo carico, senza provvedere alla sua trascrizione ai sensi dell’art. 2645-bis c.c.; d) la preclusione della qualificazione del contratto come vendita in conseguenza della mancata trascrizione.
Da ciò la Corte d’Appello ha tratto il convincimento che sia stato stipulato un preliminare di vendita immobiliare.
Nel giungere alla delineata conclusione, la Corte territoriale ha posto l’accento sulla circostanza che il trasferimento del possesso all’atto della stipula del rogito notarile fosse emblematico della volontà di trasferire la proprietà dei cespiti al momento del perfezionamento di tale atto pubblico, con valenza di contratto definitivo, senza considerare: a) il richiamo espresso all’immediata intenzione traslativa; b) la riserva di usufrutto in favore dell’alienante; c) l’immediata assunzione degli oneri e delle spese a carico dell’acquirente; d) il totale versamento del prezzo; e) il rinvio alla stipula dell’atto pubblico ai fini della mera rinnovazione del consenso; f) la prevista limitazione della garanzia per i vizi e la contemplata garanzia per l’evizione.
Né all’uopo assume un peso decisivo il nomen iuris risultante dall’intestazione del contratto, in quanto esso non sia coincidente con le espressioni usate dai contraenti nella parte dispositiva, la quale esprime il nucleo essenziale della volontà negoziale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17682 del 14/08/2007; Sez. 3, Sentenza n. 16342 del 20/11/2002; Sez. 2, Sentenza n. 10898 del 05/10/1992).
Ed ancora il differimento della consegna non è in sé indicativo della stipulazione di un preliminare, posto che il trasferimento sotteso alla stipulazione di un definitivo può avvenire contestualmente o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21650 del 23/08/2019; Sez. 5, Sentenza n. 21381 del 04/10/2006; Sez. 2, Sentenza n. 4047 del 07/09/1978).
D’altro canto, il riferimento alla rinnovazione del consenso mediante atto pubblico, ai fini di procurarsi un titolo idoneo per la trascrizione, non è affatto significativo della natura preliminare della scrittura.
Ed invero, nel caso di compravendita conclusa per mezzo di scrittura privata, l’obbligo assunto dalle parti di addivenire alla stipulazione di un atto pubblico di trasferimento, con contestuale immissione nel possesso del bene dell’acquirente, eventualmente con il completamento in quella sede del pagamento del prezzo, non vale a convertire in preliminare il contratto definitivo che le parti hanno eventualmente inteso concludere, nell’espressione della loro autonomia negoziale, in quanto i contraenti possono validamente ed efficacemente, contestualmente o in tempo successivo, accordarsi per la riduzione in atto pubblico della scrittura privata contenente già un trasferimento dominicale perfetto, all’unico fine ricognitivo del precedente contratto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13827 del 19/10/2000; Sez. 1, Sentenza n. 6759 del 22/12/1981; Sez. 2, Sentenza n. 3529 del 16/10/1976; così anche Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10364 del 31/03/2022).
Sicché – contrariamente all’assunto della sentenza impugnata – la riserva di futura formazione di atto pubblico ben può avere funzione meramente riproduttiva di una precedente definita compravendita e non è in sé indicativa della ricorrenza di un preliminare (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5962 del 03/11/1988; Sez. 1, Sentenza n. 3058 del 07/05/1986; Sez. 2, Sentenza n. 3733 del 21/06/1985; Sez. 2, Sentenza n. 3931 del 08/06/1983)>>.