Categoria: Distanze, luci e vedute

Lamentare la violazione di norme pubblicistiche sulle costruzioni non è la stessa cosa del lamentare la violazione delle distanze minime poste dal codice civile (sull’art. 872 c.c.)

Cass. sez. II, 10/12/2025 n. 32.178, rel. Caponi:

<<La Corte di appello di Catanzaro, nel rigettare il terzo motivo di appello della convenuta (il quale contestava l’ordine di demolizione assumendo che la violazione dell’altezza comportasse solo il risarcimento del danno e non la riduzione in pristino, secondo l’art. 872 c.c.), ha confermato l’ordine di demolizione, ma ha introdotto un elemento estraneo alla causa petendi originaria. Infatti, la Corte territoriale ha osservato come, dalle n.t.a. del p.r.g. del Comune di Parghelia, risultasse che la distanza minima da osservarsi dai confini di proprietà doveva essere di 10 metri, e ha concluso che anche sotto tale profilo non possa ritenersi errata la decisione del Tribunale di ordinare la demolizione del muro realizzato dall’appellante perché detta decisione è stata adottata nel rispetto della normativa vigente.

Orbene, la conferma dell’ordine di demolizione sulla base della violazione delle norme sulle distanze sarebbe stata corretta, se effettivamente la domanda originaria avesse fatto valere una tale violazione, ma così non è (come si è accertato). Pertanto, la statuizione ripristinatoria ha finito illegittimamente con il fondarsi solo sulla accertata violazione della misura di altezza del muro di cinta, prevista da una norma delle n.t.a., la quale, con tale contenuto, non ha carattere integrativo delle disposizioni del codice civile ai sensi dell’art. 872 co. 2 c.c. e quindi, in quanto tale, fonda esclusivamente una domanda di tutela risarcitoria, non anche di riduzione in pristino: cfr., tra le molte, Cass. 5142/2019. Nel ritenere corretta la statuizione di demolizione basandosi sulla violazione delle norme sulle distanze dai confini, la Corte territoriale si è pronunciata su un fatto e su un ‘elemento di diritto’ (cfr. art. 163 n. 4 c.p.c.) costituenti le ragioni di una domanda mai proposta.>>

La distanza dalla veduta va rispettata pur se questa è urbanisticamente irregolare

Cass. sez. II, 25/09/2025 n. 26.144, rel. Mondini:

<<L’art. 907 c.c. prevede che “Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’art. 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia”.

La facoltà del proprietario di un immobile di aprire direttamente vedute sul fondo confinante, a norma dell’art. 905 c.c., integra un’estrinsecazione del diritto dominicale, la quale può subire limitazioni od affievolimenti nei rapporti con l’amministrazione, in relazione ad esigenze pubblicistiche, ma mantiene natura e consistenza di diritto soggettivo nei rapporti fra privati.

Il distacco previsto dall’art. 907 cod. civ a carico del fondo su cui si esercita una veduta opera sia che le vedute siano state aperte “jure servitutis” sia che vengano esercitate “jure proprietatis” (tra molte, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 45 del 07/01/1992; Cass. 2952/1981).

Erroneamente la Corte di Appello ha dato rilievo al fatto che la finestra è stata aperta in assenza di “autorizzazioni” posto che gli atti amministrativi relativi all’attività edilizia riguardano i rapporti tra privato e amministrazione e non incidono sui rapporti di vicinato, che sono regolati dal diritto privato. Pertanto, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di Appello, non può essere negato il diritto all’osservanza della distanza di cui all’art. 907 c.c. per il fatto che la veduta rispetto alla quale viene lamentata l’inosservanza del distacco sia, “dal punto di vista urbanistico non regolare”.

Il presupposto logico-giuridico dell’attuazione della disciplina della distanza delle costruzioni dalle vedute di cui all’art. 907 c.c. è l’anteriorità (dell’acquisto) del diritto alla veduta sul fondo vicino rispetto all’esercizio, da parte del proprietario di quest’ultimo, della facoltà di costruire>>.

Il danno non patrimoniale da violazione della distanza minima dalle vedute (art. 907 cc) è presunto, non in re ipsa

Cass. sez. II, 14/05/2025 n. 12.879, rel. Caponi:

<<2. Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 115 c.p.c., 1226, 2043, 2059, 2697 e 2727 c.c., lamentando che la Corte territoriale abbia riconosciuto il danno non patrimoniale in re ipsa, senza prova della sua effettiva sussistenza e senza che vi fosse una specifica previsione normativa in tal senso. Si sostiene che la violazione della distanza legale non comporta automaticamente un danno risarcibile, ma è necessario dimostrare un effettivo pregiudizio subito dal proprietario del fondo confinante.

Il motivo è fondato.

L’argomentazione della Corte d’Appello (“in tema di violazione delle distanze tra costruzioni, il danno che il proprietario confinante subisce, deve ritenersi in re ipsa, senza necessità di una specifica attività probatoria, essendo il detto danno l’effetto, certo e indiscutibile, dell’abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà”) deve essere valutata criticamente alla luce dell’evoluzione giurisprudenziale più recente sul danno in re ipsa, che ha conosciuto una tappa importante con Cass. SU 33645/2022.

Le Sezioni Unite hanno proposto di sostituire la locuzione danno in re ipsa con quella di danno presunto o danno normale, privilegiando la prospettiva di una presunzione basata sull’allegazione di specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio. Secondo le Sezioni Unite, nel caso di occupazione sine titulo di un immobile, il fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento (diretto o indiretto) che è andata perduta. Questo significa che, sebbene non si richieda una prova precisa dell’ammontare del danno (che può essere liquidato equitativamente, ad esempio tramite il canone locativo di mercato), la parte che chiede il risarcimento deve comunque allegare la concreta possibilità di godimento che ha perso a causa dell’occupazione abusiva. Il convenuto può poi contestare specificamente tale allegazione, nel rispetto dell’art. 115 co. 1 c.c. In presenza di una contestazione specifica, sorge per l’attore l’onere di provare lo specifico godimento perso, onere che può essere assolto anche tramite nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o mediante presunzioni semplici.

Pur essendo pronunciata su una fattispecie diversa da quella qui controversa, l’orientamento delle Sezioni Unite segna una tendenza da condividersi a riconfigurare l’applicazione del concetto di danno in re ipsa, riconoscendo la necessità di allegare e, se necessario, di provare il danno effettivo subito come conseguenza dell’illecito>>.

E’ quest’ultimo il punto perplesso: l’equiparazione al danno da occupazione sine titulo.  Per quest’ultima è esatto escludere il danno in re ipsa; per la fattispecie de quo, invece, lo si può probabilmente ammettere, dato che la vicinanza eccessiva della costruzione altrui dà disturbo certamente a chiunque.

La distanza minima per le vedute riguarda pure quelle “in appiombo”

Cass. sez. II, 26/04/2025 n. 10.942, rel. Grasso:

<<La sentenza impugnata, dopo avere correttamente disquisito a riguardo delle deroghe al rispetto delle distanze connaturate al modo d’essere dell’edificio condominiale, secondo la destinazione impressa dal costruttore, afferma testualmente: “([…] è indubbio che, nel caso di specie, vengono in considerazione non solo l’uso di un bene di proprietà esclusiva (terrazza appartenente all’appartamento di proprietà Fa.Pi. – @3u.An.), ma anche quello di un bene condominiale, qual è il muro perimetrale del fabbricato, sul quale si aprono le vedute dell’ultimo piano, al quale è appoggiata la copertura della veranda che risulta inglobato nel nuovo vano realizzato per la chiusura della veranda stessa.

Occorre pertanto fare riferimento all’art. 1102 c.c. – qui applicabile, giusta il rinvio dell’art. 1139 c.c. – che, nello stabilire i poteri e i limiti di ciascun partecipante nell’uso dei beni comuni, fissa al tempo stesso le condizioni di liceità della condotta del comunista consentendo la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché non si alteri la destinazione del bene e non si impedisca l’altrui pari uso”.

Risulta evidente l’errore nel quale è incorsa la Corte panormita: l’attore non aveva lamentato che i convenuti avessero fatto un uso più intenso e non consentito della cosa comune; né, tantomeno, aveva sostenuto la non conformità a legge delle reciproche servitù imposte dal modo d’essere del fabbricato condominiale.

Ben diversamente l’attore aveva agito per la tutela del proprio diritto di godere della veduta d’affaccio dalla terrazza di proprietà esclusiva (in comunione con altri, parrebbe, ma ciò non rileva).

Da ciò si ricava pianamente la violazione dell’art. 907 cod. civ., stante che la Corte di merito avrebbe dovuto verificare se il manufatto violasse la veduta in appiombo dell’appellato.

Questa Corte, per vero, ha più volte affermato l’integrità della veduta in appiombo lesa da manufatti messi in opera dal proprietario dell’appartamento sottostante (cfr., ex multis, Cass. nn. 15906/2024, 6277/2023, 2973/2023, 20287/2022, 5732/2019, 7269/2014, 955/2013).

Per ragioni di sintesi si richiama la sentenza n. 14916/2017 di questa Sezione che, con ampiezza di argomenti, ai quali si rinvia, a riguardo di vicenda in larga parte sovrapponibile, ha cassato sentenza emessa sempre dalla medesima Corte locale>>

Il balcone va conteggiato nel calcolo delle distanze tra edifici

Cass.  sez. II, Ord. 05/04/2025  n. 9.036, rel. Varrone:

<<Nella specie, la sentenza ha accertato che i balconi hanno una profondità di 1,39 mt.; ebbene, pur partendo da un corretto richiamo alla giurisprudenza di legittimità in tema di sporti o balconi, la Corte di merito ne ha fatto erronea applicazione non tenendo conto che non sono computabili per la misurazione delle dette distanze esclusivamente le sporgenze esterne del fabbricato con funzione meramente ornamentale, mentre costituiscono corpo di fabbrica quelle aventi particolari proporzioni, come gli aggetti, anche se scoperti, ove siano di apprezzabile profondità ed ampiezza, poiché, pur non corrispondendo a volumi abitativi coperti, rientrano nel concetto civilistico di costruzione, essendo destinati ad estendere ed ampliare la consistenza dei fabbricati.

In altri termini, un balcone che, secondo quanto accertato dalla stessa Corte d’Appello ha profondità di mt. 1,39 non può svolgere una funzione meramente ornamentale e, dunque, si impone in parte qua l’accoglimento della censura, la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione che dovrà fare applicazione del seguente principio di diritto cui il collegio intende dare continuità:

“In tema di distanze legali fra edifici, rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria (come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), mentre costituiscono corpi di fabbrica, computabili ai predetti fini, le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza” (Sez. 2, Sent. n. 18282 del 2016 Rv. 641075 conf. Sez. 2, 17/09/2021, n. 25191, Rv. 662253 – 02)>>.

Proprietà fondiaria: distanza tra costruzioni e distanza dal confine e le rispettive diverse discipline

Cass. sez. II, 19/03/2025 n. 7.290, rel. Picaro:

<< Gli originari attori, infatti, hanno agito in giudizio, contro l’attuale ricorrente, lamentando che il muro di contenimento di un terrapieno artificiale realizzato sul confine con la loro proprietà ed il garage di quest’ultima, erano lesivi della distanza dal confine di cinque metri imposta dalla normativa locale (individuata negli articoli 32 e 33 delle norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Osimo e nell’art. 61 sub 2 e sub 3 del regolamento edilizio del Comune di Osimo in vigore), chiedendone l’arretramento, e domandando altresì il risarcimento dei danni subiti a causa della violazione di tale distanza legale, ed hanno ottenuto l’accoglimento di tali loro richieste, dal giudice di primo grado, con la motivazione dell’inapplicabilità del criterio codicistico della prevenzione, perché derogato dalla normativa locale sulla distanza dal confine da osservare, e dal giudice di secondo grado, con la motivazione della mancata prova in concreto della prevenzione da parte di Sp.Lo., senza che mai sia stato attribuito rilievo al fatto se i fabbricati delle parti fossero, o meno frontistanti.

La ragione del mancato rilievo attribuito a tale accertamento, va individuata nella giurisprudenza consolidata di questa Corte, che riconosce che le norme dei regolamenti edilizi che stabiliscono le distanze tra le costruzioni, e di esse dal confine, sono volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini nocive tra edifici frontistanti, ma anche a tutelare l’assetto urbanistico di una data zona e la densità edificatoria in relazione all’ambiente, sicché, ai fini del rispetto di tali norme, rileva la distanza in sé, a prescindere dal fatto che le costruzioni si fronteggino e dall’esistenza di un dislivello tra i fondi su cui esse insistono (Cass. 26.4.2024 n.11193; Cass. 11.9.2018 n. 22054; Cass. 18.2.2014 n. 3854; Cass. 24.9.2008 n. 24013; Cass. 4.10.2005 n. 19350; Cass. 28.9.2004 n. 19449; Cass. 23.9.1989 n. 1517). Era quindi necessario accertare, trattandosi di distanza dal confine prevista dalla normativa locale, e non di distanza tra costruzioni, la violazione della distanza legale di cinque metri dal confine delle costruzioni della ricorrente, senza che avesse rilievo verificare se le costruzioni delle parti fossero o meno frontistanti>>.

Poi:

<< La ricorrente richiama, a sproposito, la giurisprudenza di questa Corte, che in materia di violazione di distanze tra costruzioni, ascrive all’attore l’onere di provare la preesistenza del suo fabbricato rispetto a quello del convenuto (Cass. 8.1.2016 n. 144; Cass. 7.8.2002 n. 11899; Cass. 16.5.1991 n. 5472), mentre nel caso in esame si tratta di violazione della distanza di costruzioni dal confine, per cui una volta accertata la violazione da parte dei fabbricati della attuale ricorrente della distanza assoluta dal confine imposta (cinque metri), non doveva essere fornita prova della preesistenza della costruzione degli originari attori da parte degli stessi, essendo tale manufatto ininfluente sulla violazione lamentata.

Occorre poi ricordare che, secondo la sentenza delle sezioni unite di questa Corte n. 10318 del 19.5.2016, la portata integrativa delle norme locali sulle distanze legali è estesa anche alla prevenzione, ma i regolamenti locali possono escludere l’operatività della prevenzione prescrivendo una distanza minima dal confine, o negando espressamente la facoltà di costruire in appoggio, o in aderenza.

Nel caso di specie, le norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Osimo, da ritenersi integrative dell’art. 873 cod. civ., nella zona di ubicazione dei fabbricati delle parti, prescrivevano una distanza dal confine pari ad un mezzo dell’altezza dell’edificio ma non meno di 5,00 ml “salvo il caso di costruzioni a confine conformi a quanto previsto al punto C4 del D.M. n. 39/1975”.

Il suddetto punto C4 del D.M. n. 39/1975, intitolato “Edifici contigui”, stabilisce che due edifici non possono essere costruiti a contatto, a meno che essi non costituiscano un unico organismo statico realizzando la completa solidarietà strutturale, e che nel caso in cui due edifici contigui formino organismi distaccati, essi dovranno essere forniti di giunto tecnico.

Ne deriva che, ricadendo il Comune di Osimo in zona sismica di seconda categoria, l’unica deroga consentita all’osservanza della distanza minima delle costruzioni dal confine di cinque metri prevista, era quella dell’esistenza sul confine di due edifici costituenti un unico organismo statico dotato della necessaria solidità strutturale, o dell’esistenza di due edifici contigui forniti di un giunto tecnico, mentre nella normativa locale applicabile nella zona B2-3 del PRG non era prevista una generalizzata facoltà di costruire in aderenza, o sul confine, che consentisse di ritenere compatibile la distanza di cinque metri dal confine imposta, con l’applicazione del principio codicistico della prevenzione (ricavato dagli articoli 873,874,876 e 877 cod. civ.), e per tale ragione la sentenza del Tribunale di Ancona, sezione distaccata di Osimo, emessa in primo grado, sulla base della CTU espletata, che aveva escluso l’esistenza sul confine di edifici contigui aventi le caratteristiche strutturali indicate dal D.M. n.39/1975, costituente l’unica deroga consentita alla distanza di cinque metri dal confine imposta, aveva correttamente ritenuto non invocabile l’istituto della prevenzione (vedi nel senso dell’inapplicabilità del criterio della prevenzione in ipotesi di distanza dal confine imposta dalla normativa locale, che preveda la possibilità di costruire in aderenza solo col consenso del confinante, quando manchi la prova di tale consenso Cass. 11.7.2016 n. 14139; Cass. 28.3.1988 n. 2607).

La giurisprudenza consolidata di questa Corte, infatti, ritiene che mentre nei casi in cui la normativa locale si limiti ad imporre una distanza tra costruzioni più severa rispetto a quella di tre metri sempre tra costruzioni prevista dall’art. 873 cod. civ., non devono ritenersi derogate la facoltà di costruire in aderenza, o sul confine ed il connesso principio della prevenzione (vedi Cass. sez. un. 19.5.2016 n. 10318), la facoltà di costruire in aderenza debba essere specificamente autorizzata da una norma del piano regolatore locale ove quest’ultimo stabilisca anche o soltanto la distanza minima dei fabbricati dal confine (in tal senso, Cass. 26.4.2024 n.11193; Cass. 14.5.2018 n. 11664; Cass. 6.11.2014 n.23693; Cass. 9.4.2010 n. 8465; Cass. 30.10.2007 n.22896; Cass. 20.4.2005 n. 8283), ed in assenza di una specifica previsione ad opera della normativa locale della facoltà di costruire in aderenza, o sul confine, che deroghi alla distanza imposta dal confine, non possono applicarsi le regole ed i principi previsti dal codice civile per la disciplina delle distanze su fondi finitimi, ivi compreso il principio della prevenzione.>>

Muroo di confine, muro di contenimento e concetto di “costruzione” in relazione alle distanze legali

Cass. sez. II, ord. 16/09/2024 n. 24.842, rel. Falaschi

<<Questa Corte ha più volte affermato che l’esenzione dal rispetto delle distanze tra costruzioni, prevista dall’art. 878 c.c., si applica sia ai muri di cinta, qualificati dalla destinazione alla recinzione di una determinata proprietà, dall’altezza non superiore a tre metri, dall’emersione dal suolo nonché dall’isolamento di entrambe le facce da altre costruzioni, sia ai manufatti che, pur carenti di alcuni dei requisiti indicati, siano comunque idonei a delimitare un fondo ed abbiano ugualmente la funzione e l’utilità di demarcare la linea di confine e di recingere il fondo (Cass. n. 26713 del 2020; Cass. n. 3037 del 2015; Cass. n. 8671 del 2001).

Quindi è possibile fare riferimento anche alle altre caratteristiche del muro di cinta, che non necessariamente deve essere sul confine, potendosi trovare anche a ridosso dello stesso. Infatti, è sufficiente che il manufatto, pur carente di alcuni dei requisiti sopra illustrati, sia comunque idoneo a delimitare un fondo e abbia ugualmente la funzione e l’utilità di demarcare la linea di confine e di recingere il fondo, circostanza sulla quale la ricorrente neanche deduce elementi di giudizio di segno opposto, incontestato che nel caso di specie, il muro dista soltanto cm. 25 dal confine.

Per completezza espositiva, è il caso di rilevare che verosimilmente la differente altezza rispetto ai due lati del muro sia da ascrivere ad un dislivello tra i due fondi, ma tale circostanza non risulta neppure dedotta nel giudizio di merito.

E se anche si trattasse di muro di contenimento, opererebbe allora il principio secondo cui in tema di distanze legali, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi “costruzione” agli effetti della disciplina di cui all’art. 873 c.c. per la parte che adempie alla sua specifica funzione di sostegno e contenimento, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l’altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento, dovendosi escludere la qualifica di costruzione anche se una faccia non si presenti come isolata e l’altezza possa superare i tre metri, qualora tale sia l’altezza del terrapieno o della scarpata (tra le tante, v. Sez. 2 – , Ordinanza n. 6766 del 19/03/2018). E nel caso di specie, quindi, non essendo stata mai dedotta la creazione di un dislivello artificiale (che invece è soggetta a diversa disciplina: v. tra le varie Sez. 2 – , Ordinanza n. 16975 del 14/06/2023), non vi sarebbe in ogni caso violazione di distanze per la parte del muro che sovrasta il livello del fondo superiore (parte attrice), alta metri 3,00 secondo gli accertamenti in fatto compiuti dal giudice di merito e quindi non computabile ai fini delle distanze>>.

La canna fumaria, in linea dimassimam, non costiuisce costruzione ai fini della distanza minima tra costruzioni

Cass. sez. II, ord. 04/10/2024  n.26.042, rel. Pirari, con decisione poco condivisibile:

<<Esiste, infatti, ai sensi dell’art. 873 cod. civ., esiste una nozione unica di costruzione, non modificabile neppure dai regolamenti comunali, stante la loro natura di norme secondarie (Cass. n. 23843 del 2018; n. 144 del 2016; n. 19530 del 2005), la quale non si identifica in quella di edificio, ma consiste in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa e dalla tecnica costruttiva adoperata (Cass., Sez. 2, 5/1/2024, n. 345; Cass., Sez. 2, 2/10/2018, n. 23856; Cass., Sez. 2, 20/7/2011, n. 15972).

Anche le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi sostenuti da solette aggettanti, anche se scoperti, ove siano di apprezzabile profondità e ampiezza, costituiscono corpo di fabbrica computabile ai fini del calcolo delle distanze, giacché, pur non corrispondendo a volumi abitativi coperti, rientrano nel concetto civilistico di costruzione, in quanto destinati ad estendere ed ampliare la consistenza dei fabbricati, mentre non sono computabili le sporgenze esterne del fabbricato che abbiano funzione meramente artistica, ornamentale, di rifinitura od accessoria, come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili (Cass., Sez. 2, 17/9/2021, n. 25191; Cass., Sez. 2, 19/9/2016, n. 18282; Cass., Sez. 2, 22/7/2010, n. 17242; Cass., Sez. 2, 31/5/2006, n. 12964; Cass., Sez. 2, 26/1/2005, n. 1556).

In linea di principio, secondo la giurisprudenza di questa Corte, tra gli sporti non computabili rientrano, ad avviso del collegio, anche le canne fumarie, ancorché infisse al suolo e aventi i caratteri della solidità e stabilità, avendo esse valenza di mero accessorio di un impianto e non costituendo perciò costruzione, come già chiarito da questa Corte sia pure in tema di distanza delle vedute ai sensi dell’art. 907 cod. civ. (in tal senso vedi Cass., Sez. 2, 23/5/2016, n. 10618; Cass., Sez. 2, 23/2/2012, n. 2741).

Nel caso in esame, la Corte d’Appello ha verificato solo la sporgenza della canna fumaria, mentre avrebbe dovuto verificarne anche le precise caratteristiche costruttive, visto che dalla sentenza non risulta neppure se si tratta di un mero tubo di ferro oppure di un manufatto in muratura>>.

La valenza di accessorio è il profilo dello scopo; ma l’ingombro al passaggio di luce aria e spazio per vedute è altri e può ricorrere anche per canne fumarie.

Cass. sez. II, ord. 06/06/2024 n. 15.906, rel. Besso Marcheis:

<<Il giudice di secondo grado ha, infatti, correttamente seguito l’orientamento di questa Corte, alla stregua del quale “il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà e alla riservatezza del vicino, avendo operato già l’art. 907 c.c. il bilanciamento tra l’interesse alla medesima riservatezza e il valore sociale espresso dal diritto di veduta, poiché luce ed aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita” (così Cass. n. 955/2013 e, da ultimo, Cass. n. 5732/2019).

Come risulta univocamente accertato in fatto, le due unità immobiliari di proprietà delle parti sono sì ubicate in un condominio, ma il manufatto di cui si denuncia l’illegittimità è stato posto a copertura di un’area scoperta di pertinenza della proprietà esclusiva del ricorrente e il diritto di veduta di cui si lamenta la violazione pertiene all’appartamento in proprietà esclusiva dei controricorrenti, così che il conflitto si pone non tanto tra diversi diritti di uso della cosa comune tra condomini (l’ancoraggio del manufatto al muro condominiale non è, infatti, oggetto di contestazione), ma tra diritti spettanti alle proprietà esclusive dei contendenti.

Alla controversia, pertanto, deve essere applicata la disciplina prevista dall’art. 907 c.c., e ciò in conformità della giurisprudenza più recente di questa Corte, puntualmente richiamata dalla sentenza impugnata (v., in particolare, la cit. Cass. n. 955/2013, secondo cui il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino – in quel caso un pergolato realizzato a copertura del terrazzo del rispettivo appartamento – che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto)>>.

Presunzione di danno nella violazione della distanza minima di canna fumaria dal balcone

Cass. sez. II, ord. 27/06/2024 n. 17.758, rel. Giannaccari, circa una canna fumaria posta a 38 cm. dal balcone altrui, in violazione degli artt 1120 (dunque in condominio) e 890 cc:

<<Il rispetto della distanza prevista per fabbriche e depositi nocivi e pericolosi dall’art. 890 c.c. è collegato ad una presunzione assoluta di nocività e pericolosità che è assoluta ove prevista da una norma del regolamento edilizio comunale, ed è invece relativa – e, come tale, superabile con la dimostrazione che, in relazione alla peculiarità della fattispecie ed agli accorgimenti usati, non esiste danno o pericolo per il fondo vicino – ove manchi una simile norma regolamentare (Cassazione civile sez. II, 20/06/2017, n.15246; Cassazione civile sez. II, 23/05/2016, n.10607;Cassazione civile sez. II, 22/10/2009, n.22389).

Nel caso di specie, la Corte di merito ha accertato la violazione delle distanze della canna fumaria dal balcone di proprietà dell’attrice e la sua intrinseca pericolosità, attesa la sua composizione in amianto e le pessime condizioni manutentive, pericolosità che era superabile con la dimostrazione da parte dei convenuti di aver adottato idonee cautele tecniche al fine di salvaguardare la dispersione nell’ambiente di sostanze nocive.

La sentenza impugnata, pur condividendo le conclusioni del CTU sulla natura obsoleta della canna fumaria, realizzata in difformità delle disposizioni di legge, ha escluso il risarcimento in assenza di un danno diretto alla salute, omettendo però di valutare, anche in via presuntiva, se il pericolo concreto ed attuale derivante dall’esposizione ad amianto, abbia limitato il godimento del bene, a prescindere dalla verifica delle immissioni nocive.

Quanto alla tutela risarcitoria, le Sezioni Unite, con sentenza del 15.11.2022, n. 33645, in tema di prova del danno da violazione del diritto di proprietà e di altri diritti reali, hanno optato per una mediazione fra la teoria normativa del danno, emersa nella giurisprudenza della II Sezione Civile, e quella della teoria causale, sostenuta dalla III Sezione Civile.

La questione se la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria è risolta dalle Sezioni Unite in senso positivo.

È stato dato seguito al principio di diritto, più volte affermato da questa Corte, secondo cui, in caso di violazione della normativa sulle distanze tra costruzioni, al proprietario confinante compete sia la tutela in forma specifica finalizzata al ripristino della situazione antecedente, sia la tutela in forma risarcitoria (ex multis Cass. Sez. II, 18.7.2013, n.17635).

Le Sezioni Unite hanno confermato la linea evolutiva della giurisprudenza della II Sezione Civile, nel senso che la locuzione “danno in re ipsa” va sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato.

Le Sezioni Unite hanno, altresì, definito il danno risarcibile in presenza di violazione del contenuto del diritto di proprietà: esso riguarda non la cosa ma il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa sicché il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l’evento di danno condizionante il requisito dell’ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire.

Nel caso in cui la prova sia fornita attraverso presunzioni, l’attore ha l’onere di allegare il pregiudizio subito, anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza.

Ha, quindi, errato la Corte d’Appello ad escludere la tutela risarcitoria per l’assenza di un danno effettivo alla salute, senza prima valutare se gli elementi presuntivi allegati fossero astrattamente idonei a compromettere il godimento del bene, come l’intrinseca pericolosità della canna fumaria per la composizione in amianto, la difformità della canna alle prescrizioni di legge ed il suo cattivo stato di conservazione.

Sulla base del fatto noto, costituito dalla pericolosità della canna fumaria posta a distanza inferiore a quella legale, la Corte d’Appello avrebbe dovuto accertare se, per le condizioni di tempo e di luogo, vi fosse stata una limitazione concreta nel godimento dell’immobile per il rischio di dispersione nell’aria di sostanze altamente nocive.

La sentenza impugnata non si pone in linea con l’orientamento di questa Corte in tema di presunzione di danno correlato alla normale utilità del bene, basato sull’assunto che il diritto di proprietà ha insite le facoltà di godimento e disponibilità del bene ne è oggetto, sicchè una volta soppresse o limitate tali facoltà, l’esistenza di un danno risarcibile può fondarsi su presunzioni (Cassazione Civile, Sez. II, 23.6.2023, n.18108)>>.