Ripasso in tema di tipicità dei diritti reali da parte di Cass. sez. II, 02/10/2026 n. 26.106, rel. Amato C.:
Dai fatti di causa:
<<1. La controversia riguarda l’obbligo di manutenzione di un muro di contenimento posto al confine tra il fondo di proprietà di La.Mo., sito in V, e il fondo sottostante sul quale insiste il fabbricato condominiale denominato (Omissis).
Con atto pubblico del 30.11.1969, Ac.Ma., originaria proprietaria del fondo sottostante e del fabbricato poi costituito nel Condominio, aveva assunto, ai sensi dell’art. 4 dell’atto, l’obbligo di provvedere, anche per il futuro, alla manutenzione ordinaria e straordinaria del muro di proprietà dei danti causa di La.Mo., dichiarando di assumere tale impegno per sé, per i propri eredi e per gli aventi causa.>>
Il proprietario del fondo a monte agisce contro quelli del fondo a valle, facendo valere l’obbligo manutentivo consacrato nell’atto pubblico. La domanda è rigettata.
Ragionamento in diritto:
<<In altri termini, il ricorso qualifica l’impegno assunto da Ac.Ma. come obbligazione convenzionale atipica, ex art. 1322 c.c., a contenuto reale [sic !!!]. In tesi, la pattuizione obbligatoria atipica con effetti reali contenuta nell’atto del 1969, con la quale la originaria proprietaria del fondo finitimo si impegnava, insieme ai propri eredi ed aventi causa, nei confronti della dante causa del ricorrente, alla manutenzione a propria cura e spese del muro di confine, non può ritenersi nulla, poiché non svilisce il diritto di proprietà ad essa connesso ma contempla soltanto un’attribuzione diversa dell’obbligo di manutenzione, potendo, al più, considerarsi inopponibile ai terzi, benché trascritta. Sì che – come ulteriormente precisato nell’istanza di decisione – il titolare di detta obbligazione convenzionale atipica – analogamente al titolare di una servitù irregolare – non può esercitare un’azione reale a tutela del proprio diritto, bensì solo un’azione inerente al rapporto obbligatorio in caso di inadempimento. Da tanto discenderebbe l’obbligo in capo ai Gu., nella loro qualità di eredi dell’originaria obbligata, di adempiere all’obbligo di manutenzione del muro di confine.
In questa logica, il ricorrente aveva optato nel senso di ridurre (in sede devolutiva in appello) la domanda solo nei confronti dei successori mortis causa della originaria obbligata.
Il motivo non può trovare accoglimento per le ragioni che seguono.
Il “patto obbligatorio a contenuto reale” come prospettato dal ricorrente non può trovare tutela, neanche in quanto posto a carico degli eredi universali dell’obbligata originaria.
Secondo i principi del nostro ordinamento, ricordati da autorevole dottrina, mentre un diritto obbligatorio ha valore tra le parti, il diritto reale ha efficacia erga omnes e, in particolare verso i terzi subacquirenti, indipendentemente dal loro consenso. Proprio in quanto implicano una sensibile deroga all’autonomia e libertà dei terzi acquirenti, si afferma, i diritti reali hanno fonte legale, sono tipici e costituiscono un numerus clausus.
Questa Corte ha più volte ripetuto che le obbligazioni reali o propter rem (che nascono da un accordo tra le parti con la caratteristica che il soggetto passivo del rapporto varierà per effetto della circolazione del bene) come pure gli oneri reali, sono caratterizzati dal requisito della tipicità, con la conseguenza che possono sorgere per contratto solo nei casi e col contenuto espressamente previsti dalla legge (Cass. Sez. U, Sentenza n. 28972 del 17/12/2020, par. 6.10., pure citata in ricorso; conf. di recente: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20833 del 19/06/2026; Cass. nn. 6819/2025; 4357/2024; 25195/2021; Cass. Sez. 2, n. 25673 del 15/10/2018; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4572 del 26/02/2014; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25289 del 04/12/2007).
Contrariamente a quanto sostenuto nel ricorso, superate alcune incertezze interpretative, proprio per effetto dell’operatività del principio richiamato è stata ritenuta da questa Corte preclusa la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione di un “diritto reale di uso esclusivo di una porzione condominiale” (Cass. Sez. U, n. 28972 del 2020, cit.; conf: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10690 del 22/04/2026; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20548 del 20/03/2025; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 193 del 09/01/2020).
Tornando al caso che ci occupa, correttamente, quindi, il giudice di prime cure afferma che l’art. 4 dell’atto del 30.11.1969, con cui Ac.Ma. (originaria proprietaria del fondo e del fabbricato denominato (Omissis)) aveva assunto l’obbligo di manutenzione in futuro di detto muro di proprietà La.Mo. Anna e Luigi (danti causa di La.Mo.) per sé e i suoi eredi e aventi causa, costituiva una obbligazione avente ad oggetto un bene altrui e, quindi, aveva natura di obbligazione propter rem, come tale nulla in quanto esulante dai casi previsti dalla legge e contrastante con il principio di tipicità.
È pur vero – come sostenuto dal ricorrente nell’istanza di decisione – che questa Corte, con riferimento alla tematica delle servitù irregolari, ha sostenuto che esse possono essere ritenute ammissibili in quanto siano configurate come il frutto di “rapporti obbligatori atipici” e, quindi, come figure che rinvengono la loro legittimazione nel principio essenziale di libera iniziativa economica privata e di autonomia contrattuale che consente, entro i limiti imposti dalla legge, con particolare riferimento al soddisfacimento di interessi meritevoli di tutela (ai sensi dell’art. 1322, comma 2, c.c.), la costituzione di diritti personali a contenuto obbligatorio. Diritti che conferiscono ad un determinato soggetto la facoltà di ritrarre apposite utilità dal fondo di proprietà altrui esclusivamente per il perseguimento di un vantaggio della persona o delle persone riportate nel relativo atto costitutivo, anche senza il conseguimento di un’utilità fondiaria in senso proprio; con la conseguenza che nell’ipotesi di “servitù irregolare”, così come appena inquadrata, non è data, per la sua tutela, actio in rem, ma solo quella inerente al rapporto di natura obbligatoria in caso di inadempimento (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25195 del 17/09/2021).
Tuttavia, nella stessa pronuncia citata questa Corte ha precisato che proprio l’incasellamento della servitù irregolare nell’ambito dei rapporti obbligatori atipici esclude ogni connotato di realità e conduce a riconoscere necessariamente a detto istituto carattere temporaneo; e ha ribadito l’applicabilità, nel nostro ordinamento, del principio della generale inammissibilità delle obbligazioni perpetue, il quale non consente ai soggetti la possibilità di vincolarsi senza alcun termine (Cass. n. 25195 del 2021, cit., pag. 8).
Le critiche dell’appellante continuano a postulare, anche in questa sede, l’esistenza del medesimo obbligo manutentivo ordinario e straordinario a carico dei resistenti, nella loro qualità di eredi dell’obbligata originaria Ac.Ma.
Alla luce del riferito impianto argomentativo, si deve ribadire la inopponibilità del patto di manutenzione, e cadono altresì i corollari prospettati nel ricorso (e, prima, nell’atto di citazione in appello) riguardanti la responsabilità degli eredi di Ac.Ma., controricorrenti, in ordine all’obbligo di ripristino dell’altezza originaria del muro di sostegno e al risarcimento dei danni.
Anche in ambito successorio, si è sostenuto, sarebbe innanzitutto riprospettabile la violazione dell’art. 1379 c.c., risultando eccessivamente compromesso il diritto di proprietà dell’onerato, i cui poteri dispositivi sul bene destinato a circolare, a pena di inadempimento, con il medesimo vincolo risulterebbero sostanzialmente sterilizzati sine die (cfr. Cass. 25195/2021, cit.; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15240 del 20/06/2017 n. 15240, con riferimento alla nullità della donazione modale imposta con vincolo perpetuo).>>