Cass. sez. II, 15/10/2026 n. 26.902 rel. Maccarrone, con giudizio condivisibile:
<<È infatti orientamento interpretativo pacifico della Corte di legittimità che l’obbligazione di risarcire il danno immobiliare riconducibile all’ambito di operatività dell’art. 2051 cod. civ., non è un’obbligazione propter rem che si trasferisce dal venditore al compratore insieme alla proprietà dell’immobile da cui il danno stesso proviene, ma costituisce un’obbligazione connessa alla qualità di custode dell’immobile nel momento in cui esso ha cagionato il danno (cfr. Cass. n.18855/2013). In sostanza, in tema di condominio, il proprietario dell’appartamento danneggiato dalla cosa comune assume la posizione di terzo che subisce un danno per l’omessa manutenzione di parti comuni, il che implica l’insorgere, a carico dei condomini, di una responsabilità di tipo extracontrattuale, con esclusione dell’applicabilità della disciplina delle obbligazioni reali; ne consegue che l’acquirente di un immobile rientrante in un condominio non è tenuto al risarcimento se il fatto dannoso si è verificato prima del suo acquisto, dovendo rispondere del danno il proprietario dell’unità immobiliare al momento del fatto (cfr. Cass. SU n.9449/2016; Cass. n.16435/2025 e, per un’ipotesi simmetrica, anche Cass. n.16396/2025).
Pertanto nella valutazione dei contrasti sorti tra parte venditrice e parte acquirente/nuovo proprietario-condomino in relazione alla debenza di oneri risarcitori si deve considerare, in mancanza di espresse previsioni contrattuali specifiche, se il fatto dannoso sia occorso quando era proprietaria la parte venditrice; in ipotesi affermativa, è questa ad essere tenuta al pagamento e quindi a dover tenere indenne la parte acquirente del relativo esborso -che, in tesi, la parte acquirente nemmeno dovrebbe anticipare al condominio, non trattandosi appunto di onere condominiale in senso proprio ma di onere risarcitorio non trasmissibile propter rem-; in ipotesi negativa si deve comunque fare riferimento a chi era effettivamente proprietario/condomino all’epoca del sorgere dell’evento dannoso.>>