Cass. sez. II, 14/04/2026 n. 9.465, rel. Cavallari, sul quando possa essere condominiale una porzione non rientrante nell’elenco di cui all’art. 1117 cc perchè non svolgente funzione utile a più condomini: i) quando è detto nel regolamento condominiale, predisposto dal costruttore, iniziale unico proprietario (e sia trascritto e quindi diventi opponibile agli aventi causa); ii) quando i proprietari così pattuiscano, cioè quando uno metta in comunione con altri detta porzione.
<<Indubbiamente, vi sono dei precedenti di legittimità, i quali hanno ammesso che, con il regolamento di condominio, anche se predisposto dal costruttore dell’edificio (regolamento c.d. esterno), poteva essere attribuita la comproprietà di una o più cose non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c. a tutti i condomini o soltanto a quelli cui appartenevano alcune determinate unità immobiliari. Se un siffatto regolamento, contenente un atto che costituisce la comunione di uno o più beni, sia stato regolarmente trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari, esso è, poi, opponibile a tutti coloro che acquistino successivamente le varie unità del fabbricato (cfr. Cass., Sez. 2, n. 15794 dell’11 novembre 2002; Cass., Sez. 2, n. 4432 del 21 febbraio 2017). Inoltre, come osservato in giurisprudenza, può ravvisarsi una comunione volontaria immobiliare, conseguente ad un accordo delle parti, sia quando più soggetti mettono in comune immobili già di rispettiva proprietà individuale, sia, ad esempio, in caso di comunione a formazione progressiva, allorché, con distinti atti di alienazione, si vendono a più soggetti singole parti di un immobile, obbligando gli acquirenti a lasciare in comune alcune parti residue. In tale ultima eventualità, non si riscontra una espressione di volontà degli acquirenti di costituire la comunione e la stessa comunione non è causa del contratto, quanto automatica conseguenza del fatto che l’acquisto del diritto reale su una cosa (atto a causa traslativa) è stato compiuto da più persone (Cass., Sez. 2, n. 10370 del 20 aprile 2021).
Caratteristica di tutti questi atti è l’obbligo che siano redatti per iscritto a pena di nullità>>.
Andando ai fatti di causa:
<<Pertanto, ove, come nella specie, voglia ravvisarsi un titolo idoneo ad attribuire a tutti i condomini la comproprietà di un tetto che, nel contesto di un condominio orizzontale, assolve unicamente alla funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari e, dunque, non è incluso tra le parti elencate nell’art. 1117 c.c., occorre accertare o che tutti i condomini abbiano acquistato individualmente con i rispettivi atti una quota di tale bene, oppure che siffatta comunione abbia un vero e proprio titolo costitutivo contrattuale, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., il quale abbia comportato il trasferimento del diritto dal patrimonio del singolo a quello soggettivamente collettivo. In quest’ultima eventualità, la nuova situazione giuridica di contitolarità concordemente voluta dalle parti deve, allora, discendere dalla inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini nella forma scritta essenziale. Ne deriva che non può valere a dare luogo ad un contratto o ad un fatto costitutivo di una comunione immobiliare il titolo che si limiti a richiamare un regolamento condominiale in cui si riconosce la proprietà comune di alcuni beni genericamente determinati in un elenco, anche con rinvio alla planimetria allegata, beni, peraltro, nemmeno tutti inequivocamente individuabili nell’ambito di un condominio orizzontale (quali, ad esempio, per quel che rileva, i tetti e i lastrici solari), essendo necessario piuttosto, che risulti dal documento scritto la manifestazione specifica di volontà di concludere il contratto medesimo. Qualora detta manifestazione di volontà costitutiva del regime di comunione di beni immobili, individuati nella loro consistenza e localizzazione, non si possa obiettivamente riscontrare nel documento che viene invocato quale atto scritto richiesto per la formazione del contratto, non deve farsi luogo ad alcuna ulteriore indagine ermeneutica, perché attraverso quest’ultima va ricercato il contenuto soltanto di quei contratti dei quali già risulti l’esistenza e la validità per il concorso di tutti i requisiti prescritti dalla legge (Cass., Sez. 2, n. 10370 del 20 aprile 2021).
Nella controversia in questione, il giudice del merito non ha verificato, in primo luogo, se vi fossero particolari ragioni per le quali il lastrico in questione potesse essere ricondotto, in concreto, nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c., nonostante, in astratto, non vi rientrasse, attesa la natura orizzontale del condominio, essendosi limitato a verificare la sola destinazione o meno dell’area a giardino o verde dell’area.
Inoltre, non ha accertato se il titolo teoricamente istitutivo della comunione reclamata avesse un contenuto sufficientemente specifico sì da consentirne la costituzione>>.