Cass. sez. II ord. 18/04/2024 n. 10.541, rel. Amato:
fatto processuale:
<<7.1. Nel caso di specie, la sentenza d’appello – confermando la sentenza di prime cure – ha ritenuto che la promittente alienante avesse inteso esercitare il recesso dal contratto preliminare in forza di una caparra confirmatoria versata solo in parte; essendo prevista in contratto preliminare cumulativamente alla caparra una penale a carico della parte inadempiente, la stessa Corte ha confermato la condanna dell’appellante – ritenuto inadempiente per non aver corrisposto né l’integrale ammontare della caparra convenuta, né l’intero prezzo di vendita – al pagamento della penale, sebbene ridotta dal 30 al 15% del prezzo di vendita dell’immobile>>.
Valutazione della SC:
<<7.1.1. Questa Corte ha già avuto modo di precisare che, ferma la possibilità di prevedere congiuntamente nel contratto una caparra confirmatoria e una clausola penale, i due istituti mantengono comunque funzioni diverse.
7.1.2. La caparra confirmatoria, oltre a dimostrare esteriormente la conclusione del contratto e ad integrare un’anticipata, parziale esecuzione della prestazione convenuta, ha la funzione di rappresentare un anticipato risarcimento del danno in caso di mancato adempimento. Sotto tale aspetto, essa si accosta alla clausola penale stipulata per il caso d’inadempimento, per il fine che essa rivela di indurre l’obbligato ad eseguire la prestazione.
Tuttavia, l’accostamento tra caparra confirmatoria e clausola penale stipulata per il caso d’inadempimento non può andare oltre il rilievo del comune intento che esse rivelano di indurre l’obbligato all’adempimento, in quanto esse hanno un diverso ambito di applicazione. Mentre la prima è applicabile al caso che il contratto non debba essere più adempiuto per l’avvenuto esercizio del diritto di recesso; la seconda è, invece, applicabile al caso in cui il diritto di recesso non sia stato esercitato: in tale ultima ipotesi, la clausola penale ha la funzione di limitare preventivamente il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne l’esecuzione o la risoluzione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10953 del 28/06/2012; Sez. 1, Sentenza n. 925 del 09/05/1962; Sez. 2, Sentenza n. 4274 del 20/11/1954). Siffatta discriminazione tra caparra confirmatoria e clausola penale resta ferma anche nell’ipotesi di specie, in cui – con riferimento alla caparra confirmatoria – è stato previsto il suo pagamento prima della stipula del contratto definitivo (Cass. n. 35068 del 2022, cit.).
7.1.3. Qualora la parte non inadempiente (La. Srl nel caso che ci occupa) avesse manifestato la volontà di optare per l’esercizio del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, anziché il recesso ex art. 1385, comma 2, cod. civ., la prova incombente sulla parte adempiente avrebbe riguardato esclusivamente l’eventuale maggior danno subìto in conseguenza dell’inadempimento dell’altra parte: per il caso di previsione cumulativa di caparra e penale nello stesso contratto, tale ulteriore danno è automaticamente determinato nel quantum previsto a titolo di clausola penale che ha la funzione di limitare il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne la risoluzione (Sez. 2, Sentenza n. 10953 del 28/06/2012, Rv. 623124-01)>>.
Applicando al caso de quo:
<<7.2. In applicazione dei suddetti principi, nel caso che ci occupa l’esercizio del recesso richiesto da La. Srl già in primo grado con domanda riconvenzionale, ritenuto legittimo da entrambi i giudici del merito con conseguente ritenzione della somma versata in parte dal promissario acquirente a titolo di caparra, esclude che La. Srl – quale parte non inadempiente – possa ottenere anche il versamento della penale, non potendo essa comunque dimostrare alcun maggior danno (determinato nel quantum previsto a titolo di clausola penale), nel rispetto della richiamata duplice funzione – propria della caparra confirmatoria – di anticipazione della prestazione dovuta come del risarcimento del danno in caso di mancato adempimento.
7.3. La sentenza impugnata non ha correttamente applicato i suddetti principi in tema di stipulazione congiunta di caparra confirmatoria e clausola penale, nell’ipotesi di esercizio del recesso. Pertanto, essa merita di essere cassata; decidendo nel merito, sulla base dei fatti accertati nelle fasi pregresse, la Corte esclude la condanna di Iu.Ma. al pagamento della penale di Euro 28.663,35>>.