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Condominio c.d. minimo e infiltrazioni provenienti da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo, sovrapposto ad una sola unità immobiliare: si applica l’art. 1125 e non l’art. 1126 cc

Cass. sez. II, 21/04/2026 n. 10.534, rel. Pirari, in un caso di c.d. condominio minimo:

<<Venendo al merito, si osserva, innanzitutto, che il condominio minimo è quello composto da due soli partecipanti e che la disciplina applicabile al medesimo, come anche di recente confermato Cass., Sez. 2, 16/4/2018, n. 9280, è quella del condominio di edifici, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti (anche Cass. Sez. U, 31/1/2006, n. 2046; Cass. 26/5/1993, n. 5914; Cass. 12/10/2011, n. 21015), con la conseguenza che la quota di partecipazione alla spesa gravante sui proprietari delle porzioni esclusive site all’interno di un edificio condominiale deve essere determinata in base all’art. 1123 c.c., tenendo anzitutto conto del valore della proprietà esclusiva, valore che preesiste anche alla formazione della tabella millesimale, la quale ha una funzione non costitutiva ma meramente ricognitiva e valutativa (tra le tante, Cass. 31/3/2017, n. 8520; Cass. 9/8/2011, n. 17115).

In caso di lastrico solare o terrazza a livello, opera, peraltro, la deroga di cui all’art. 1126 c.c., in virtù del quale “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Questa norma, obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce, come chiarito da Cass., Sez. 2, 5/11/2021, n. 32103, “a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, 28/08/2020, n. 18045; Cass. Sez. 6-2, 07/10/2019, n. 24927; Cass. Sez. 6 – 2, 10/05/2017, n. 11484; Cass. Sez. 2, 04/06/2001, n. 7472; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542; Cass. Sez. 2, 16/07/1976, n. 2821 del Cass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244). L’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione (Cass. Sez. 2, 19/10/1992, n. 11449; Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542)”.

Come chiarito dalle Sezioni unite di questa Corte, con la sentenza del 10/5/2016, n. 9449, il criterio dettato dalla disposizione in esame, che costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia del bene, opera anche in caso di danni da infiltrazione all’appartamento sottostante proveniente dal lastrico solare non comune a tutti i condomini, costituendo questo, per una parte, bene di uso o proprietà esclusiva e, per altra parte, bene destinato a svolgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio, di cui costituisce copertura, o della parte di questo a essa sottostante, con la conseguenza che responsabili dei danni sono, al contempo, sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, sempreché manchi la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo.

In virtù di tale principio e sempre salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno (Cass., Sez. 2, 7/2/2017, n. 3239), il proprietario o usuario del lastrico solare partecipa alla spesa di rifacimento dello stesso, oltreché per un terzo quale utente esclusivo, come si è visto, anche, ove proprietario di appartamento su due livelli, per due terzi in proporzione del valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico (Cass., Sez. 2, 23/01/2014, n. 1451), così come è tenuto a contribuire in ragione di due terzi ex art. 1126 c.c. anche il condòmino che subisca danni alla propria unità immobiliare, tenuto conto, per l’appunto, della preminente funzione di copertura svolta dal suddetto lastrico o terrazza a vantaggio del proprio immobile (Cass., Sez. 3, 28/10/2025, n. 28528; Cass., Sez. 6 – 2, 24/06/2021, n. 18187).

Il criterio derogatorio descritto dall’art. 1126 c.c. non opera però nei casi in cui il lastrico solare di proprietà o di uso esclusivo costituisca copertura di una sola unità immobiliare sottostante, come nella specie.

L’applicazione dell’art. 1126 c.c. anche a tale fattispecie vanificherebbe, infatti, la ratio della disposizione, la quale, come chiarito da Cass., Sez. 6-2, 14/9/2017, n. 21337, “intende dare maggiore rilievo all’utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicché essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi”, giacché, applicando il criterio previsto dalla medesima norma anche ai casi in cui il lastrico solare copra una sola unità immobiliare, il proprietario della stessa andrebbe a pagare i due terzi della spesa di rifacimento di un bene di cui il proprietario del lastrico in proprietà o uso esclusivo si avvantaggiano in maggior misura.

Tale considerazione conduce allora a ritenere applicabile anche alla fattispecie in esame il principio affermato dalla citata Cass., Sez. 6-2, 14/9/2017, n. 21337, per il diverso caso in cui il cortile o viale di accesso all’edificio condominiale funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, allorché si è detto che, ai fini della ripartizione delle relative spese, non si può ricorrere al criterio previsto dall’art. 1126 c.c. (sul presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, a una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione, sia in quanto tale disposizione costituisce una declinazione particolare del disposto di cui all’art. 1123, secondo comma, c.c., sia in quanto in tal modo si viene a dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale di sostegno e di copertura svolte dalla res>>.

In breve il principio di diritto:

“In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all’art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall’art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all’art. 1126 c.c., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest’ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa”.

Responsabilità solidale sia del proprietario dell’appartamento soprastante e titolare di uso esclusivo del relativo terrazzo (e del suo conduttore) sia del Condominio per le infiltrazioni nell’appartamento sottostante, rilevando solo internamente il riparto ex art. 1126 c.c.

Cass. sez. II, 28/04/2026 n. 11.585, rel. Scarpa, enuncia il seg. principio di diritto,  in un caso (frequentissimo) di infiltrazioni d’acqua dal terrazzo soprastante (parrebbe che il proprietario dell’appartamento ne fosse solo l’usuario esclusivo) all’appartamento sottostante:

<<in presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante, provocato da più soggetti, quali, nella specie, il locatore ed il conduttore titolari di diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello ed il condominio (ovvero i condomini titolari delle unità immobiliari coperte dalla terrazza), e dunque nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, il regime di solidarietà imposto dall’art. 2055 c.c. comporta che la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno, non rilevando, quindi, rispetto all’attore, i limiti del terzo o dei due terzi, pari alle frazioni imputabili all’uno o agli altri a norma dell’art. 1126 c.c. (viceversa operanti nei rapporti interni fra i corresponsabili, ove in tal senso sia stata formulata apposita domanda ai fini del regresso).

Questo era stato l’accertamento in fatto del giudice d’appello, condensato nel capo impugnato presso la SC:

“(è) stata raggiunta la prova che entrambe le infiltrazioni di acqua subite dall’appartamento del B.B., nell’aprile 2005 e nel settembre 2006, si sono verificate per un difetto di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre che per la omessa vigilanza dei beni da imputare rispettivamente al conduttore ed al proprietario dell’appartamento medesimo. Invero, dalle relazioni peritali acquisite agli atti, vale a dire dai due accertamenti tecnici preventivi eseguiti rispettivamente dall’Arch. F.F. e dall’Arch. G.G., nonché dalla consulenza tecnica d’ufficio, è emerso che concausa delle infiltrazioni, insieme al citato difetto di costruzione del sistema di scolo, è stata l’ostruzione totale del bocchettone del terrazzo del Dr. E.E. in conseguenza di materiale vario in esso confluito.

Per queste ragioni il terrazzo si è riempito d’acqua che, non trovando sfogo, ha straripato attraverso la porta finestra, priva di idonee guarnizioni a tenuta, ormai inadatta all’utilizzo per usura e “anzianità” (il CTU ne aveva consigliato la sostituzione (pag. 4, ATP), riversandosi nell’appartamento prospiciente il terrazzo per poi percolare al piano sottostante del B.B., vista anche l’assenza di idonea pavimentazione.

Non è condivisile pertanto quanto ritenuto dal Tribunale in ordine agli obblighi di custodia da parte del A.A., conduttore dell’appartamento sovrastante quello del B.B., lì dove si afferma che non era stata raggiunta la prova che i detriti confluiti nel bocchettone di scolo del terrazzo a livello provenissero dalla proprietà C.C., in quanto ciò non esonerava l’usuario dai relativi obblighi di manutenzione e custodia essendo di fatto naturale, per destinazione del costruttore, che sul terrazzo defluisse la pluviale del fabbricato.

Si osserva inoltre che nel caso in esame si tratta di responsabilità oggettiva che si fonda non su un comportamento o un’attività del custode ma su una relazione di custodia intercorrente tra questi e la cosa dannosa e che, escluso il caso fortuito, va dichiarato il concorso di colpa tra il Condominio in atti, e E.E., quale erede di H.H., proprietario dell’appartamento sito al secondo piano del Condominio, unitamente al conduttore, A.A.”.