Categoria: Ripartizione delle spese

Condominio c.d. minimo e infiltrazioni provenienti da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo, sovrapposto ad una sola unità immobiliare: si applica l’art. 1125 e non l’art. 1126 cc

Cass. sez. II, 21/04/2026 n. 10.534, rel. Pirari, in un caso di c.d. condominio minimo:

<<Venendo al merito, si osserva, innanzitutto, che il condominio minimo è quello composto da due soli partecipanti e che la disciplina applicabile al medesimo, come anche di recente confermato Cass., Sez. 2, 16/4/2018, n. 9280, è quella del condominio di edifici, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti (anche Cass. Sez. U, 31/1/2006, n. 2046; Cass. 26/5/1993, n. 5914; Cass. 12/10/2011, n. 21015), con la conseguenza che la quota di partecipazione alla spesa gravante sui proprietari delle porzioni esclusive site all’interno di un edificio condominiale deve essere determinata in base all’art. 1123 c.c., tenendo anzitutto conto del valore della proprietà esclusiva, valore che preesiste anche alla formazione della tabella millesimale, la quale ha una funzione non costitutiva ma meramente ricognitiva e valutativa (tra le tante, Cass. 31/3/2017, n. 8520; Cass. 9/8/2011, n. 17115).

In caso di lastrico solare o terrazza a livello, opera, peraltro, la deroga di cui all’art. 1126 c.c., in virtù del quale “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Questa norma, obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce, come chiarito da Cass., Sez. 2, 5/11/2021, n. 32103, “a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, 28/08/2020, n. 18045; Cass. Sez. 6-2, 07/10/2019, n. 24927; Cass. Sez. 6 – 2, 10/05/2017, n. 11484; Cass. Sez. 2, 04/06/2001, n. 7472; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542; Cass. Sez. 2, 16/07/1976, n. 2821 del Cass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244). L’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione (Cass. Sez. 2, 19/10/1992, n. 11449; Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542)”.

Come chiarito dalle Sezioni unite di questa Corte, con la sentenza del 10/5/2016, n. 9449, il criterio dettato dalla disposizione in esame, che costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia del bene, opera anche in caso di danni da infiltrazione all’appartamento sottostante proveniente dal lastrico solare non comune a tutti i condomini, costituendo questo, per una parte, bene di uso o proprietà esclusiva e, per altra parte, bene destinato a svolgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio, di cui costituisce copertura, o della parte di questo a essa sottostante, con la conseguenza che responsabili dei danni sono, al contempo, sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, sempreché manchi la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo.

In virtù di tale principio e sempre salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno (Cass., Sez. 2, 7/2/2017, n. 3239), il proprietario o usuario del lastrico solare partecipa alla spesa di rifacimento dello stesso, oltreché per un terzo quale utente esclusivo, come si è visto, anche, ove proprietario di appartamento su due livelli, per due terzi in proporzione del valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico (Cass., Sez. 2, 23/01/2014, n. 1451), così come è tenuto a contribuire in ragione di due terzi ex art. 1126 c.c. anche il condòmino che subisca danni alla propria unità immobiliare, tenuto conto, per l’appunto, della preminente funzione di copertura svolta dal suddetto lastrico o terrazza a vantaggio del proprio immobile (Cass., Sez. 3, 28/10/2025, n. 28528; Cass., Sez. 6 – 2, 24/06/2021, n. 18187).

Il criterio derogatorio descritto dall’art. 1126 c.c. non opera però nei casi in cui il lastrico solare di proprietà o di uso esclusivo costituisca copertura di una sola unità immobiliare sottostante, come nella specie.

L’applicazione dell’art. 1126 c.c. anche a tale fattispecie vanificherebbe, infatti, la ratio della disposizione, la quale, come chiarito da Cass., Sez. 6-2, 14/9/2017, n. 21337, “intende dare maggiore rilievo all’utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicché essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi”, giacché, applicando il criterio previsto dalla medesima norma anche ai casi in cui il lastrico solare copra una sola unità immobiliare, il proprietario della stessa andrebbe a pagare i due terzi della spesa di rifacimento di un bene di cui il proprietario del lastrico in proprietà o uso esclusivo si avvantaggiano in maggior misura.

Tale considerazione conduce allora a ritenere applicabile anche alla fattispecie in esame il principio affermato dalla citata Cass., Sez. 6-2, 14/9/2017, n. 21337, per il diverso caso in cui il cortile o viale di accesso all’edificio condominiale funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, allorché si è detto che, ai fini della ripartizione delle relative spese, non si può ricorrere al criterio previsto dall’art. 1126 c.c. (sul presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, a una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione, sia in quanto tale disposizione costituisce una declinazione particolare del disposto di cui all’art. 1123, secondo comma, c.c., sia in quanto in tal modo si viene a dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale di sostegno e di copertura svolte dalla res>>.

In breve il principio di diritto:

“In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all’art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall’art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all’art. 1126 c.c., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest’ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa”.

Cass. sez. II, 20/04/2026  n. 10.329, rel. Pizzella:

<<Nel caso di specie, come emerge dalla stessa prospettazione difensiva della Ra.An., quest’ultima non ha proposto alcuna impugnazione nei confronti della delibera in oggetto, dolendosi piuttosto della mancata esecuzione dei lavori di rifacimento dello stabile condominiale in oggetto ed incentrando dunque le proprie censure su fatti e circostanze ulteriori e sopravvenuti rispetto all’adozione della deliberazione in questione.

Va quindi rilevato che, come chiarito dalla Suprema Corte (cfr. Sez. 6 – 2, n. 3636 del 17/02/2014; Sez. 2, n. 10371 del 20/04/2021 e, recentemente, Sez. 2, n. 14829 del 03/06/2025, pag. 6 e ss.), in tema di spese per la conservazione delle parti comuni, l’obbligo del singolo partecipante di sostenere le spese condominiali, da un lato, e le vicende obbligatorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori, dall’altro, restano del tutto indipendenti, il primo fondando sulle norme che regolano il regime di contribuzione alle spese per le cose comuni (artt. 1118e 1123 ss. c.c.), le seconde trovando causa nel rapporto contrattuale col terzo, approvato dall’assemblea e concluso dall’amministratore in rappresentanza dei partecipanti al condomini.

In applicazione dei suddetti principi, dunque, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali relativi a lavori straordinari appaltati dal condominio, il condomino moroso destinatario del ricorso monitorio non può lamentare la mancata o inesatta esecuzione della prestazione eseguita dall’appaltatore, venendo in rilievo non il rapporto contrattuale con l’appaltatore e l’eventuale inadempimento di quest’ultimo, quanto, piuttosto, il debito del condomino moroso nei confronti del condominio>>.

Il giudizio è esatto: il rapporto dedotto in lite è solo quello condominiale, non di appalto. E’ esatto ma pure ovvio, ad onor del vero.

Può il regolamento addossare al condomino, che rinuncia al servizio di riscaldamento condominiale, anche le spese di gestione, oltre a quelle di manutenzione straordinaria previste dall’art. 1118 u.c.?

La risposta è positiva, secondo Cass. sez. II, 19/03/2026 n. 6.618 rel. Guida, dato che si tratta di regola derogabile ex art. 1123 c.1:

<< L’art. 1118, quarto comma, c.c., come modificato dalla legge n. 220/2012, consente al condomino di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento o di raffreddamento centralizzato condominiale allorché una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condòmini, e dell’insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata di documentazione tecnica, salvo che l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi (Cass. Sez. 6-2, Sentenza n. 22285 del 03/11/2016). In siffatta evenienza, il condomino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione – quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia -, perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24976 del 19/08/2022, Rv. 665567 – 01, in connessione con Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18131 del 31/08/2020). Sicché è nulla, per violazione del diritto individuale del condòmino sulla cosa comune, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condòmino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti. Secondo l’interpretazione di questa Corte, infatti, la disposizione regolamentare che contenga un incondizionato divieto di distacco si pone in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile emergente dagli artt. 1118, quarto comma, c.c. (secondo l’attuale formulazione), 26, quinto comma, della legge n. 10 del 1991, e 9, quinto comma, del D.Lgs. n. 102 del 2014 (come modificato dall’art. 5, primo comma, lett. i, punto i, del D.Lgs. n. 141/2016), diretta al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l’uso razionale delle risorse energetiche ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale, e sarebbe perciò nulla o “non meritevole di tutela” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18131 del 31/08/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 32441 del 11/12/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 28051 del 02/11/2018; Sez. 6-2, Sentenza n. 22285 del 03/11/2016; Sez. 2, Sentenza n. 24209 del 13/11/2014; Sez. 2, Sentenza n. 19893 del 29/09/2011).

Detto ciò, tuttavia, la questione all’attenzione della Corte, risolta in senso affermativo dal Tribunale di Pesaro, consiste nello stabilire se, salve le eccezioni previste dallo stesso articolo 1118, il regolamento di condominio possa o meno prevedere l’obbligo del condòmino che abbia rinunciato al servizio di riscaldamento centralizzato di concorrere al pagamento (non delle sole spese per la manutenzione straordinaria e per la conservazione e messa a norma dell’impianto, ma anche) delle spese di gestione dell’impianto termico.

Questa Corte (Sez. 2, Ordinanza n. 28051 del 02/11/2018, Rv. 651040 – 01; conf.: Cass. n. 3060/2020), superando precedenti oscillazioni ermeneutiche (vedi le conclusioni cui pervengono Sez. 2, Ordinanza n. 11970 del 12/05/2017, Rv. 644081 – 01, che è sta alla base della pretesa del Condominio, e Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 12580 del 18/05/2017, Rv. 644277 – 01, richiamata dal giudice d’appello) ha condivisibilmente affermato che le disposizioni regolamentari in esame (in particolare, l’art. 15 nella parte che vieta al condòmino di “sottrarsi al pagamento delle sue quote di spese”) devono ritenersi valide ove interpretate nel senso che esse si limitino ad obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato. È stato, infatti, affermato dalla giurisprudenza come sia legittima la delibera assembleare la quale disponga, in esecuzione di apposita disposizione del regolamento condominiale avente natura contrattuale posta in deroga al criterio legale di ripartizione dettato dall’art. 1123 c.c., che le spese di gestione dell’impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (per avervi rinunciato o essersene distaccati), tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica (Cass. Sez. 6 – 2, 18 maggio 2017, n. 12580; Cass. Sez. 2, 23 dicembre 2011, n. 28679; Cass. Sez. 2, 20 marzo 2006, n. 6158; Cass. Sez. 2, 28 gennaio 2004, n. 1558). Non è invero ravvisabile nella previsione che il rinunziante all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento debba concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria o alla conservazione dell’impianto stesso, una norma imperativa non derogabile nemmeno con accordo unanime di tutti i condòmini, in forza di vincolo pubblicistico di distribuzione degli oneri condominiali dettato dall’esigenza dell’uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale, ed essendo perciò i condòmini liberi di regolare mediante convenzione il contenuto dei loro diritti e dei loro obblighi a mezzo di una disposizione regolamentare di natura contrattuale che diversamente suddivida le spese relative all’impianto.

È complessivamente corretta, pertanto, la decisione in esame che, per un verso, disattende la richiesta del Condominio di declaratoria di illegittimità del distacco di alcuni condòmini dall’impianto di riscaldamento centralizzato, per altro verso, per quanto qui interessa, dichiara la validità della delibera assembleare che ripartisce anche tra i condomini “distaccati” le spese di gestione del medesimo impianto>>.

Legatario di un immobile e sua responsabilità solidale per i debiti condominiali del testatore

Cass. sez. II, 3/06/2026, n. 17.647, rel. Cavallari:

<<In tema di condominio, il legatario che subentra nella proprietà di un’unità immobiliare condominiale risponde, in via solidale con gli eredi del testatore, dei contributi condominiali maturati per l’anno in corso e per l’anno precedente la sua successione, ai sensi dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. (formulazione ratione temporis vigente). Tale responsabilità solidale opera nei confronti del condominio, mentre nel rapporto tra il legatario e gli eredi resta applicabile il principio generale della personalità delle obbligazioni, con conseguente diritto del legatario di agire in regresso verso gli eredi per le quote di debito antecedenti al suo subentro nella proprietà. Pertanto, la qualificazione della parte come prelegataria o legataria non esclude la sua responsabilità solidale per i debiti condominiali del testatore, limitata tuttavia agli anni di cui all’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., e subordinata alla sussistenza della solidarietà prevista dalla norma.>>

(mass. di Cianciolo Valeria in Ondif)

Responsabilità solidale sia del proprietario dell’appartamento soprastante e titolare di uso esclusivo del relativo terrazzo (e del suo conduttore) sia del Condominio per le infiltrazioni nell’appartamento sottostante, rilevando solo internamente il riparto ex art. 1126 c.c.

Cass. sez. II, 28/04/2026 n. 11.585, rel. Scarpa, enuncia il seg. principio di diritto,  in un caso (frequentissimo) di infiltrazioni d’acqua dal terrazzo soprastante (parrebbe che il proprietario dell’appartamento ne fosse solo l’usuario esclusivo) all’appartamento sottostante:

<<in presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante, provocato da più soggetti, quali, nella specie, il locatore ed il conduttore titolari di diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello ed il condominio (ovvero i condomini titolari delle unità immobiliari coperte dalla terrazza), e dunque nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, il regime di solidarietà imposto dall’art. 2055 c.c. comporta che la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno, non rilevando, quindi, rispetto all’attore, i limiti del terzo o dei due terzi, pari alle frazioni imputabili all’uno o agli altri a norma dell’art. 1126 c.c. (viceversa operanti nei rapporti interni fra i corresponsabili, ove in tal senso sia stata formulata apposita domanda ai fini del regresso).

Questo era stato l’accertamento in fatto del giudice d’appello, condensato nel capo impugnato presso la SC:

“(è) stata raggiunta la prova che entrambe le infiltrazioni di acqua subite dall’appartamento del B.B., nell’aprile 2005 e nel settembre 2006, si sono verificate per un difetto di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre che per la omessa vigilanza dei beni da imputare rispettivamente al conduttore ed al proprietario dell’appartamento medesimo. Invero, dalle relazioni peritali acquisite agli atti, vale a dire dai due accertamenti tecnici preventivi eseguiti rispettivamente dall’Arch. F.F. e dall’Arch. G.G., nonché dalla consulenza tecnica d’ufficio, è emerso che concausa delle infiltrazioni, insieme al citato difetto di costruzione del sistema di scolo, è stata l’ostruzione totale del bocchettone del terrazzo del Dr. E.E. in conseguenza di materiale vario in esso confluito.

Per queste ragioni il terrazzo si è riempito d’acqua che, non trovando sfogo, ha straripato attraverso la porta finestra, priva di idonee guarnizioni a tenuta, ormai inadatta all’utilizzo per usura e “anzianità” (il CTU ne aveva consigliato la sostituzione (pag. 4, ATP), riversandosi nell’appartamento prospiciente il terrazzo per poi percolare al piano sottostante del B.B., vista anche l’assenza di idonea pavimentazione.

Non è condivisile pertanto quanto ritenuto dal Tribunale in ordine agli obblighi di custodia da parte del A.A., conduttore dell’appartamento sovrastante quello del B.B., lì dove si afferma che non era stata raggiunta la prova che i detriti confluiti nel bocchettone di scolo del terrazzo a livello provenissero dalla proprietà C.C., in quanto ciò non esonerava l’usuario dai relativi obblighi di manutenzione e custodia essendo di fatto naturale, per destinazione del costruttore, che sul terrazzo defluisse la pluviale del fabbricato.

Si osserva inoltre che nel caso in esame si tratta di responsabilità oggettiva che si fonda non su un comportamento o un’attività del custode ma su una relazione di custodia intercorrente tra questi e la cosa dannosa e che, escluso il caso fortuito, va dichiarato il concorso di colpa tra il Condominio in atti, e E.E., quale erede di H.H., proprietario dell’appartamento sito al secondo piano del Condominio, unitamente al conduttore, A.A.”.

Diritto di informazione del condomino sui conti del Condominio e data protection dei condomini morosi

Cass. sez. II, 31/03/2026  n. 7.823, rel. Papa:

<<L’art. 1129 comma II e 1130-bis comma I cod. civ. assicurano ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari la possibilità di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese e l’amministratore è tenuto a comunicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata dei registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130 cod. civ. e, cioè, il registro di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità.

Questo dovere di collaborazione imposto all’amministratore trova fondamento nel diritto dei condomini alla trasparenza e comprensibilità della gestione condominiale e quindi al controllo effettivo sul suo operato.

L’obbligo di informazione posto in capo all’amministratore ed il corrispettivo diritto di essere informato del singolo condomino ha, quindi, ad oggetto, i fatti storici che abbiano prodotto entrate ed uscite di denaro per effetto della gestione svolta, con la relativa documentazione di spesa, in maniera da lasciar ricostruire i rapporti di dare ed avere.

L’indagine sulla correttezza dell’esercizio del diritto di accesso alla documentazione contabile da parte del singolo condomino e del conseguente adempimento prestato dall’amministratore alla richiesta di esibizione costituisce accertamento di fatto riservato al giudice del merito, soggetto unicamente al controllo da parte della Corte di cassazione nei limiti di cui al n. 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ. (Cass. Sez. 6 – 2, n. 15996 del 28/07/2020, resa tra le stesse parti).    (…)

È poi da escludersi, stante il generale principio di libertà delle forme, che l’istanza di accesso alla documentazione come assicurata dall’art. 1129 comma II e 1130-bis comma I cod. civ. richieda una formulazione vincolata, sacramentale, a pena di inammissibilità.

Per principio consolidato, poi, al diritto di ciascun condomino all’accesso alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all’assemblea condominiale corrisponde l’obbligo dell’amministratore di predisporre un’organizzazione, sia pur minima, che consenta di esercitarlo: pertanto, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione, grava sull’amministratore, ovvero sul Condominio che intenda resistere all’impugnazione della delibera assembleare proposta dal condomino dissenziente, l’onere della prova dell’inesigibilità e incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate (Cass. Sez. 2, n. 19799 del 19/09/2014).

Con riferimento al terzo motivo, concernente la violazione del diritto di accesso al registro dell’anagrafe condominiale, rileva il Collegio che secondo la Corte d’Appello l’amministratore di Condominio, per la tenuta e la gestione del registro dell’anagrafe condominiale, deve osservare le prescrizioni indicate dal Garante per la protezione dei dati personali e, alla luce del principio di liceità, può trattare – nel suo ruolo di responsabile – le sole informazioni personali pertinenti e necessarie allo svolgimento delle attività di gestione e amministrazione delle parti comuni; ha considerato, quindi, d’altro canto, che la Co.An. non avrebbe chiarito la “coerenza” (così in sentenza) con tali limiti della sua istanza, “non consentendo all’amministratore di valutare se la propria richiesta fosse conforme a quel punto di equilibrio tra interessi in giuoco il cui mancato rispetto avrebbe potuto essergli potenzialmente contestato”.

Siffatta motivazione non è conforme alle finalità della previsione dell’obbligo, per l’amministratore, di tenuta del registro dell’anagrafe condominiale, del registro dei verbali di assemblea, del registro di nomina e revoca amministratore e del registro di contabilità e del corrispondente riconoscimento del diritto del singolo condomino di accesso a questi registri.

La modifica in tal senso dell’art. 1130 cod. civ., come operata dall’art. 10 della legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, in vigore dal 18/6/2013, ha avuto, invero, l’importante merito di consentire di scandire in modo più dettagliato i momenti in cui si articola la gestione condominiale nell’ottica di una maggiore trasparenza e una deflazione della conflittualità e ha comportato necessariamente, come chiarito dallo stesso Garante della privacy già nell’immediatezza della riforma del condominio, la conoscibilità, da parte del singolo condomino, delle informazioni concernenti i partecipanti alla compagine condominiale senza la necessità del loro consenso e, in particolare, le spese e gli inadempimenti dei condòmini, sia al momento del rendiconto annuale, sia per esplicita richiesta all’amministratore.

Unico limite al diritto di trasparenza è il divieto di divulgazione delle informazioni sulle spese o sulle morosità al di fuori dell’ambito dell’assemblea condominiale, sicché è vietato esporre avvisi di mora o sollecitazioni di pagamento in spazi condominiali accessibili a terzi (cfr. Cass. Sez. 1, n. 29323 del 07/10/2022; prima della riforma del 2012, Sez. 2, n. 186 del 04/01/2011, con la ricostruzione degli interessi contrapposti).

Non v’è dubbio, infatti, che, secondo i parametri posti dal Codice della privacy del 2003, applicabile ratione temporis e, oggi, dal D.Lgs. n. 101 del 10/08/2018, recante le disposizioni per l’adeguamento della normativa nazionale al Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio, la formazione, l’utilizzo e l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale costituiscano un “trattamento” di dati personali (da parte dell’amministratore, in nome e per conto del Condominio) e che, quindi, debbano essere applicate tutte le regole poste da detta disciplina.

Del pari, tuttavia, ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati, da parte dell’amministratore, a tutti i condomini, non soltanto in sede di rendiconto annuale o di assemblea ovvero nell’ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell’assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ma anche su richiesta di ciascun condomino.

Questa Corte ha già stabilito che la disciplina in materia di protezione dei dati personali, prescrivendo che il trattamento avvenga nell’osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti, non consente che gli spazi condominiali, aperti all’accesso di terzi estranei rispetto al condominio, possano essere utilizzati per la comunicazione di dati personali riferibili al singolo condomino, ma non incide sul diritto di ciascun condomino di conoscere, anche di propria iniziativa, gli inadempimenti altrui rispetto agli obblighi condominiali, nell’esercizio del “potere di vigilanza e di controllo sull’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che lo facoltizza a richiedere in ogni tempo all’amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti” (Cass. n. 29323/2022 cit., con indicazione dei precedenti rilevanti).

Sull’amministratore del condominio, allora, grava soltanto il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l’accesso a quei dati da parte di persone estranee al condominio.

In tal senso è stato affermato in dottrina, già in riferimento al Codice della privacy 2003, che la nuova disciplina del Condominio ha disegnato flussi informativi che percorrono direzioni opposte: dai condomini obbligati dalla legge alla loro comunicazione all’amministratore che ne fa raccolta e trattamento (art. 1130 n. 6 cod. civ.), ma anche dall’amministratore verso i singoli condomini e i terzi esterni al condominio (documentazione della gestione e delle assemblee, indicazione dei condomini inadempienti), con la precisazione che in questo caso si tratterà di comunicazione di cui all’art. 4, comma 1, lett. l) del Codice 2003 e non di diffusione a soggetti indeterminati (art. 4 cit., comma 1, lett. m). Tali flussi informativi possono avere per oggetto non soltanto i dati che individuano i partecipanti al condominio, ma anche quelli contabili e amministrativi della gestione (art. 1129 comma 7, ed art. 1130 n. 9 cod. civ.). Il trattamento dei dati raccolti dall’amministratore nello svolgimento della sua attività non può essere soggetto al principio generale del consenso dell’interessato (che la legge prescrive, previa l’informazione di cui all’art. 13 del Codice 2003) in quanto, quale che sia la fonte dei dati, l’art. 24 del Codice dispensa il titolare del trattamento dall’ottenimento del consenso quando il trattamento sia necessario per adempiere ad un obbligo previsto dalla legge, e tali sono gli obblighi di gestione, di tutela e di manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell’edificio che fanno carico direttamente o tramite l’amministratore, a tutti i partecipanti alla comunità condominiale. Inoltre, l’obbligo per i condomini del conferimento all’amministratore di taluni dati (art. 1130 n. 6 cod. civ., sopra citato), implica necessariamente l’autorizzazione al loro trattamento compresa la loro comunicazione, in presenza dei presupposti di legittimo interesse di condomini o terzi.

Oggi, dopo l’adeguamento, con il D.Lgs. n.101/2018, al Regolamento UE 2016/679 (RGPD), il Condominio può trattare dati personali secondo il principio di liceità, ossia soltanto in presenza di una delle basi giuridiche di cui all’art. 6 del Regolamento, tra cui le norme di legge del settore e delle altre disposizioni di carattere generale e, cioè, l’adempimento di un obbligo legale (art. 6, lett. c) del RGPD), il trattamento necessario all’esecuzione di un contratto di cui l’interessato è parte o all’esecuzione di misure precontrattuali adottate su richiesta dello stesso (art. 6, lett. b) del RGPD), il perseguimento del legittimo interesse del titolare del trattamento o di terzi, a condizione però che non prevalgano gli interessi o i diritti e le libertà fondamentali dell’interessato che richiedono la protezione dei dati personali (art. 6, lett. f) del RGPD), nonché il consenso legittimamente manifestato (e documentato) dell’avente diritto in rapporto a una o più specifiche finalità (art. 6, lett. a) del RGPD). Il Condominio e, in proprio o per suo conto, l’amministratore effettuano il trattamento di dati personali sulla base di una delle condizioni di liceità previste dall’art. 6, par. 1, del RGPD (a cui si aggiungono in caso di categorie particolari di dati personali gli artt. 9 e 10 del RGPD), nel rispetto della normativa di settore. Affinché il trattamento di dati personali effettuato nell’ambito dell’attività di amministrazione del Condominio si svolga nell’osservanza del principio di liceità (art. 6 del RGPD), in termini generali, possono formare oggetto di trattamento, da parte della compagine condominiale unitariamente considerata, di regola le sole informazioni personali pertinenti e necessarie rispetto allo svolgimento delle attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni ed idonee a determinare, secondo le disposizioni del codice civile (artt. 1117 ss. cod. civ.), le posizioni di dare ed avere dei singoli partecipanti (siano essi proprietari o usufruttuari: cfr. art. 67 disp. att. cod. civ.) (così il documento di indirizzo relativo al “Trattamento dei dati personali nell’ambito del condominio” – all. 1 al provvedimento del Garante per la protezione dei dati personali n. 209 del 10 aprile 2025).

Diversamente da quanto affermato dalla Corte d’Appello, pertanto, sia pure nei limiti fissati dal Codice prima e, oggi, dal Regolamento, l’amministratore è obbligato a comunicare al singolo condomino che ne faccia richiesta le spese e gli inadempimenti degli altri condòmini, nonché a consentirgli di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica dello specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio stesso, su cui devono necessariamente transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio: pertanto, il richiamo, per sé solo, al limite della privacy per negare il diritto di accesso non è motivazione conforme al bilanciamento già operato dal legislatore della riforma del 2013 nel senso del necessario contemperamento del diritto alla privacy di ciascun condomino con il diritto alla trasparenza della gestione condominiale>>

Rimborso spese per migliorie sulla cosa comune a favore del condomino, che ne ha avuto il possesso esclusivo

Cass. sez. II, 03/11/2025  n. 29.035, rel. Fortunato:

<<La Corte di merito, pur ritenendo erroneamente applicabile l’art. 1150 c.c., ha riconosciuto al condividente non l’incremento di valore dell’immobile, ma il costo degli interventi ripartiti pro quota, il cui rimborso competeva al contitolare che li aveva sostenuti.

Il coerede o il comproprietario che abbia apportato miglioramenti al bene ereditario da lui posseduto, se non può invocare la disciplina dell’art 1150 c.c., che attribuisce al terzo possessore di buona fede una indennità pari all’aumento di valore della cosa per effetto dei miglioramenti, ha il diritto di essere rimborsato delle spese fatte per la cosa comune quale mandatario o utile gestore degli altri compartecipi alla comunione ereditaria, dal momento che lo stato di indivisione riconduce all’intera massa i miglioramenti apportati dal coerede.

Al momento dell’attribuzione delle quote l’apporto si ripartisce, insieme con le spese, tra i vari condividenti, secondo il principio nominalistico (Cass. n. 925/1979; n. 2974/1981, 12345/1991, 3247/2009; 9269/2008, n. 16206/2013; n. 5135/2019).

Dette migliorie e le spese di conservazione vengono a far parte, per il principio dell’accessione, al bene comune, con la conseguenza che di esse deve tenersi conto ai fini della stima e della determinazione delle quote oltre che nella liquidazione dei conguagli.

Questa Corte ha già avuto modo di escludere l’applicabilità dell’art. 1110 c.c., che consente il concorso nella spesa da parte del condividente solo in caso di trascuranza, allorquando il bene sia stato posseduto in via esclusiva da uno solo dei contitolari (in motivazione Cass. 19246/2021; Cass. 9269/2008; n. 5135/2019).>>

Il proprietario dell’immobile danneggiato da infiltrazioni, provenienti dal lastrico solare soprastante, concorre nella responsabilità ex art. 2051 cc in quanto condomino di quest’ultimo

Cass. sez. III, 28/10/2025 n. 28.528, rel. Pellecchia. in un caso di lastrico in uso esclusivo a terzi (ma di proprietà condominiale, parrebbe: non chiarissimo):

<<Occorre premettere che la questione concernente la ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di uso esclusivo, nonché la correlata responsabilità per i danni da esso cagionati, è stata oggetto di ampio dibattito giurisprudenziale.

L’articolo 1126 del Codice Civile disciplina la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, stabilendo un criterio inderogabile in assenza di diverso accordo contrattuale. La norma pone un terzo della spesa a carico del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve da copertura. La giurisprudenza è unanime nel ribadire che, data la fondamentale funzione di copertura del fabbricato, l’obbligo di manutenzione grava su tutti i soggetti interessati secondo le proporzioni indicate dalla legge (cfr. Cass. 6 marzo 2012, n. 3465; Cass. 15 aprile 2010, n. 9084). Tale obbligo di contribuzione sussiste sempre che il danno o la necessità di intervento non derivino da un fatto imputabile esclusivamente al condomino che ha l’uso esclusivo (cfr. Cass. n. 3465 del 2012, cit.).

Elemento dirimente ai fini della decisione è rappresentato dall’individuazione dei condomini tenuti a contribuire per la quota dei due terzi delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di uso esclusivo, in applicazione del criterio dettato dall’art. 1126 c.c.

La giurisprudenza di questa Corte ha consolidato il cosiddetto criterio della “proiezione verticale”. Secondo tale orientamento l’obbligo di contribuire alle spese non grava su tutti i condomini del fabbricato, ma esclusivamente sui proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico stesso, poiché solo a tali unità esso funge da copertura (cfr. Cass., ord. 28 agosto 2020, n. 18045; Cass., ord. 18 maggio 2017, n. 12578; Cass., ord. 10 maggio 2017, n. 11484; Cass. 4 giugno 2001, n. 7472). Questa Corte ha chiarito che sono tenuti a contribuire “i soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall’esistenza, nella colonna d’aria ad esso sottostante, di parti comuni” (cfr. Cass., ord. 10 maggio 2017, n. 11484). Di conseguenza, sono esclusi dalla contribuzione i proprietari dei locali (siano essi appartamenti, negozi o autorimesse) che, pur facendo parte dello stesso condominio, non si trovano fisicamente sotto la porzione di lastrico oggetto di intervento (cfr. Cass., ord. 28 agosto 2020, n. 18045; Cass. 4 giugno 2001, n. 7472).

È principio costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità che l’obbligo di contribuzione alle spese di manutenzione e ricostruzione delle parti comuni, ivi compresi i lastrici solari, abbia natura di obbligazione propter rem (cfr. Cass. 27 ottobre 2006, n. 23291), in quanto strettamente connesso alla titolarità del diritto reale sull’unità immobiliare e, pertanto, gravante su chi ne sia proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento.

Le stesse Sezioni Unite della Corte di cassazione, pur intervenendo sulla qualificazione della responsabilità per danni, hanno confermato che la fonte dell’obbligo di contribuzione alle spese risiede nella “titolarità del diritto reale” (cfr. Cass., Sez. U., 10 maggio 2016, n. 9449). Ne consegue che il soggetto tenuto a partecipare alla spesa non è il mero utilizzatore o conduttore (inquilino) dell’unità immobiliare sottostante, bensì il suo proprietario.

Con la sentenza n. 9449 del 2016, le Sezioni Unite hanno risolto un contrasto giurisprudenziale, inquadrando la responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare non più come obbligazione propter rem, ma nell’ambito della responsabilità extracontrattuale per danni da cose in custodia, ai sensi dell’art. 2051 c.c. (cfr. Cass., ord. 3 ottobre 2023, n. 27846; Cass., Sez. U., 10 maggio 2016, n. 9449; Cass. 7 febbraio 2017, n. 3239; Cass. 22 marzo 2012, n. 4596). La Corte ha stabilito una responsabilità concorrente da un lato, quella del proprietario o usuario esclusivo, quale custode della superficie del lastrico; dall’altro, quella del condominio, per l’omesso controllo sulla funzione strutturale di copertura. Per la ripartizione dell’onere risarcitorio tra i responsabili, le Sezioni Unite hanno ritenuto di applicare, quale parametro di liquidazione, proprio il criterio previsto dall’art. 1126 c.c., ponendo quindi un terzo del danno a carico del proprietario/usuario esclusivo e due terzi a carico del condominio (o, per esso, dei soli proprietari delle unità sottostanti dovendo, quindi, oggi intendersi per tali quei condòmini i cui immobili beneficino, siccome a quello sottostanti, in via esclusiva della copertura) (cfr. Cass., ord. 3 ottobre 2023, n. 27846; Cass., Sez. U., 10 maggio 2016, n. 9449; Cass. 22 luglio 2014, n. 16693). Nei confronti del terzo danneggiato, i due soggetti (proprietario esclusivo e condominio) rispondono in solido ai sensi dell’art. 2055 c.c., potendo il danneggiato agire per l’intero risarcimento nei confronti di uno solo dei responsabili, salvo il diritto di regresso interno (cfr. Cass., ord. 14 giugno 2021, n. 16741). Occorre, altresì, considerare che, a seguito del definitivo approdo nomofilattico sulla natura sostanzialmente oggettiva della responsabilità per danni da cose in custodia (per tutte, Cass., Sez. U., ord. 30 giugno 2022, n. 20943), questa incombe al custode condominio in ragione della mera situazione di signoria di fatto sulla cosa da cui si è originato il danno.

Non rileva, nella presente sede, che il criterio di riparto stabilito dall’art. 1126 c.c. non sia assoluto e incontri due principali deroghe (la riconduzione del danno a “difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera”, secondo quanto precisato da Cass. 30 aprile 2013, n. 10195; Cass. 15 aprile 2010, n. 9084; Cass. 18 giugno 1998, n. 6060; la deroga convenzionale da titolo univoco, secondo Cass. 12 giugno 2017, n. 14586; Cass. 23 marzo 2016, n. 5814; Cass. 10 ottobre 2007, n. 21300), queste non essendo state prospettate nella specie.

Il criterio legale per la ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare, sopra ricostruito e identico a quello di ripartizione dei danni cagionati dalle cose comuni, pone i due terzi della spesa a carico dei soli proprietari delle unità immobiliari a cui il lastrico funge da copertura, secondo un rigoroso criterio di proiezione verticale. L’obbligazione ha natura propter rem, legata alla proprietà, e pertanto non può essere posta a carico del conduttore (la società utilizzatrice), ma deve gravare sul proprietario di detti locali. La Corte territoriale avrebbe quindi dovuto porre i due terzi della spesa a carico del proprietario (o dei proprietari, se più di uno) dei locali sottostanti (che della copertura dei lastrici o terrazzi beneficiano) e non escluderlo dalla contribuzione.

Né rileva in contrario che un tale proprietario sia il danneggiato, salvo il caso – che, però, qui non è idoneamente prospettato ricorra – in cui sia esclusiva la responsabilità, diversa od ulteriore rispetto a quella del custode e quindi per fatto doloso o colposo specifico ai sensi dell’art. 2043 c.c., del proprietario dell’immobile sovrastante (da intendersi, allora, idonea a recidere il nesso causale tra cosa custodita e danno).

Infatti, il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123,1124,1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo – che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile – di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati (Cass., ord. 24 giugno 2021, n. 18187; Cass. 21 luglio 2025, n. 20546).

Il principio deve trovare necessariamente applicazione, con gli opportuni adattamenti, anche alle ipotesi, quale la presente, in cui a concorrere alle spese e ai danni di cose comuni siano, da un lato, il proprietario esclusivo della terrazza o lastrico e, dall’altro, il proprietario o i proprietari esclusivi delle unità immobiliari che ne ricevono copertura>>.

Principioo di diritto espresso:

<<E tanto in applicazione del seguente principio di diritto “il condomino che subisca, alla propria unità immobiliare, un danno derivante da un sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo – che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile – di contribuire, a propria volta, alle spese necessarie per la riparazione di quel peculiare bene comune, nonché alla rifusione dei danni cagionati, in ragione dei due terzi per la preminente funzione di copertura del proprio immobile, svolta dal lastrico o terrazza a livello”>>.

Invalidità della delbera condominiale per errato riparto spese, tra annullabilità (se relativa ad una specifica spesa) e nullità (se relativa a tutte le eventuali spese future)

Cass. sez. II, ord. 19/02/2025 n. 4.301, rel. Caponi:

<<Quanto al merito, la Corte di appello ha ritenuto correttamente che la delibera impugnata si era limitata a ripartire concretamente le spese per un singolo intervento senza modificare i criteri generali di riparto, mantenendosi nell’ambito delle attribuzioni dell’assemblea, risultando quindi meramente annullabile e, in quanto tale, soggetta al termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c., rimasto pacificamente inosservato (sul punto si rinvia a Cass. SU 9839/2021, e a successive pronunce conformi, con cui è stato statuito che sono nulle le delibere che, a maggioranza, stabiliscono o modificano i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.)>>.

Ricalcolo giudiziale dei millesimi e indennizzo dovuto dal condomino, che aveva pagato meno di quanto (da oggi) dovuto

Cass. sez. II, ord. 04/09/2024 n. 23.739, rel. Fortunato:

<<La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c. non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini; l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre dal passaggio in giudicato. Di conseguenza, ove il singolo abbia versato, prima della modifica, quote condominiali calcolate sulla base di valori millesimali non rispondenti alla reale valore dell’unità, al risparmio di spesa ottenuto corrisponde un arricchimento indebito con depauperamento della cassa comune in assenza di giustificazione relativamente a somme altrimenti destinate a far fronte ad esigenze dell’intero Condominio, che è, quindi, legittimato ad agire per l’indennizzo ai sensi dell’art. 2041 c.c. (in tal senso Cass. 5690/2011 in motivazione ove si legge che il condominio non avrebbe altro rimedio per recuperare il minore incasso subito; nel senso della esperibilità della domanda ex art. 2041, anche Cass. 4844/2017 in motivazione)>>.

Stante la asserita natura ex nunc del ricalcolo, l’esito parrebbe esatto. E’ però tale natura che meriterebbe  esame ad hoc.