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E’ insufficiente l’invio del verbale di assemblea condominale tramite email ordinaria invece che tramite PEC

Cass. sez. II, 21/05/2026 n. 15.567 rel. Musi:

<<Va premesso che la comunicazione ai condomini assenti della deliberazione dell’assemblea condominiale, al fine del decorso del termine decadenziale di impugnazione davanti all’autorità giudiziaria ex art. 1137, comma 2, c.c., deve ritenersi avvenuta quando il condomino assente abbia comunque acquisito compiuta conoscenza del verbale d’assemblea e ne abbia potuto apprendere il contenuto intrinseco in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni. Spetta all’apprezzamento di fatto del giudice del merito, insindacabile nel controllo di legittimità se congruamente motivato, la valutazione della completezza di tale conoscenza (in tal senso, Cass. 19 marzo 2026 n. 6626; Cass. sez. 2 n. 16081 del 2.8.2016; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1716 del 05/05/1975; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1375 del 27/05/1966).

Con specifico riferimento all’avviso di convocazione all’assemblea condominiale, Cass Sez. 2, n. 16399/2025 ha avuto modo di affermare che solo la posta elettronica certificata (e non la e-mail), consentendo di ritenere la stessa giunta all’indirizzo del destinatario, determina una presunzione di conoscenza dell’atto analoga a quella prevista per le dichiarazioni negoziali dall’art. 1335 c.c. Tuttavia, va rilevato che, mentre per l’avviso di convocazione, l’art. 66 disp att. c.c., riformato nel 2012, ha stabilito forme specifiche di comunicazione (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano), l’art. 1137, comma 2, c.c. non fornisce indicazioni vincolanti circa la modalità di “comunicazione” della deliberazione ai condomini assenti, che resta libera; nondimeno, la stessa, quale atto unilaterale recettizio, può presumersi conosciuta solo alle condizioni dell’art. 1335 c.c. Al riguardo, questa Corte ha affermato che soltanto con il recapito del verbale all’indirizzo del destinatario sorge la presunzione, “iuris tantum”, di conoscenza posta dall’art. 1335 c.c., e non già in conseguenza del mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l’andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa (Cass. Sez. 2, n. 29386 del 28/12/2011; anche Cass. Sez. 2 n. 16081 del 2/8/2016). Si è poi chiarito che “con l’invio a casella email ordinaria vengono a mancare tutti quei sistemi di corredo della certezza della comunicazione che consentono, pur se la mail non sia in concreto letta, di averne per verificati gli effetti legali per il solo fatto che essa sia pervenuta presso l’indirizzo di posta certificata del destinatario” e che la “ricevuta di avvenuta consegna, propria solo della regolare notifica a mezzo Pec, non (è) sostituibile, con validi effetti legali, da eventuali forme meno rigorose di analoga documentazione della posta mail ordinaria” (Cass. n. 35922 e n. 15345 del 2023; più di recente, Cass. n. 16399 del 18/06/2025). Nel caso che occupa, posto che l’indirizzo di posta elettronica non risulta ictu oculi immediatamente riferibile alla BE.AN. (non essendo neppure composto dal nome e cognome della stessa), in assenza di prova dell’arrivo “all’indirizzo del destinatario” ex art. 1335 c.c. (inconfigurabile, dunque, con riferimento alla modalità di comunicazione tramite posta elettronica ordinaria), non appare dimostrato l’avvenuto recapito della comunicazione del verbale alla condomina assente, occorrente per individuare il “dies a quo” per l’impugnazione ai sensi dell’art. 1137 c.c. Il primo motivo va, pertanto, accolto, restando assorbito il secondo motivo di ricorso, il quale lamenta un vizio di omessa pronuncia che è in realtà implicitamente spiegato dalla prima censura>>.

Quando la convocazione condominiale, inviata ad uno solo del comproprietari, è valida anche per gli altri

Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 17/10/2024) 08/01/2026, n. 427, rel. Papa:

<<Sul punto, in diritto, questa Corte ha affermato che la validità della convocazione per la riunione dell’assemblea condominiale di uno dei comproprietari pro indiviso di piano o di porzioni di piano di un condominio può evincersi anche dall’avviso dato all’altro comproprietario, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione stessa (nella specie, trattandosi di coniugi comproprietari di un appartamento, conviventi in pieno accordo e senza contrasto di interessi tra loro, è stato ritenuto presumibile che l’invito notificato ad uno di essi per l’assemblea condominiale fosse stato portato a conoscenza anche dell’altro: Cass. Sez. 2, n. 1206 del 16/02/1996; Sez. 2, n. 12119 del 11/11/1992).

Questo principio, applicato dalla Corte d’Appello, è stato tuttavia ritenuto operante, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, anche in riferimento alla partecipazione di almeno uno dei comproprietari all’assemblea: quel che in tal caso è stato ritenuto rilevante, infatti, è l’ulteriore presunzione che anche il coniuge non attinto da comunicazione formale abbia preso parte alla deliberazione perché rappresentato dall’altro coniuge, avendo conferito all’altro coniuge, sia pure informalmente, il potere di rappresentanza (Cass. Sez. 2, n. 8116 del 27/07/1999).

Nella specie, invece, in cui è stata deliberata l’innovazione consistente nell’installazione di un ascensore per eliminazione di barriere architettoniche, il coniuge regolarmente convocato non risulta, dalla sentenza, aver partecipato alla deliberazione.

Il principio, pertanto, non è stato correttamente applicato nella sentenza qui censurata perché il ragionamento presuntivo non è stato adeguatamente articolato; sul punto, pertanto, la decisione deve essere cassata.

Non rileva diversamente la sottolineata omissione della trasmissione, da parte dei coniugi, nel termine fissato dalla specifica nota dell’amministratore, del titolo di proprietà con la specificazione della sussistenza di una comunione: sul punto, infatti, questa Corte ha affermato che all’assemblea condominiale deve essere convocato l’effettivo titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare, indipendentemente dalle avvenute comunicazioni all’amministratore, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all’art. 1136, comma 6 cod. civ. sull’acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni (Cass. Sez. 2 – 6, n. 10824 del 24/04/2023)>>.