Cass. sez. 2 , 26 febbraio 2026, n. 4.410, rel. Besso Marcheis:
<<La Corte d’appello ha correttamente richiamato l’orientamento di questa Corte secondo il quale la natura del sottotetto di un edificio è in primo luogo determinata dai titoli e in difetto di questi ultimi può presumersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune; il sottotetto può considerarsi invece pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (cfr. in tal senso, ex multis, Cass. n. 9383/2020; cass. n. 10269/2023).
Nel caso in esame – ha osservato il giudice d’appello – nel silenzio dei titoli, nulla rinvenendosi al riguardo nel rogito di acquisto e nel regolamento di Condominio, la qualificazione del solaio va
individuata sulla base delle caratteristiche strutturali e funzionali del vano. Al riguardo la Corte d’appello ha ritenuto che il fatto che il vano sia attualmente privo del piano di calpestio non sia dirimente, in quanto tecnicamente la mancanza può essere ovviata con il consolidamento della soletta, opera che non modifica le caratteristiche strutturali del bene. Ad avviso della Corte d’appello determinanti nel senso della natura condominiale sono l’altezza del vano (altezza che – precisa la Corte – non impedisce in linea di principio la funzione anche di intercapedine, ma è indice di un potenziale diverso utilizzo come emerge dalla circostanza che lo stesso ricorrente si è attivato per ottenere autorizzazione che ne consentisse la trasformazione per uso a fini abitativi), le modalità di accesso al vano attraverso un corridoio del quale non è contestata la natura condominiale e il fatto che il vano non sovrasti solo l’unità immobiliare del ricorrente, ma anche quella di proprietà di un altro condomino. La Corte d’appello. La Corte d’Appello ha fatto pertanto
corretta applicazione dell’orientamento di questa Corte e ha accertato – con accertamento in fatto motivato che ad essa spettava compiere – la potenziale destinazione del solaio in oggetto all’uso comune quale vano autonomo e non mera intercapedine.
La natura calpestabile della soletta – su cui il motivo insiste (v. ricorso pag. 15) – è solo uno degli elementi da valorizzare per ritenere la natura comune (la stessa cass. 233/2016 a pag. 5 la menziona, ma, si badi, in aggiunta ad altri elementi) e quindi non esclude la presenza di altri elementi di fatto ritenuti prevalenti>>