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Diritto di sopraelevazione e normativa antisismica

Cass. sez. II, 18/07/2026 n. 23.487, rel. Russo M. L.:

<<Nello specifico, viene fatto riferimento sia all’art. 86 del D.P.R. 380 del 2021 (riproducente l’art. 10 della L. n. 64 del 1974), che, nel prevedere l’analisi delle sollecitazioni sismiche, afferma che esse devono effettuarsi considerando “l’intera struttura”, sia al D.M. LL.PP. del 16.01.1996 (Norme Tecniche per le costruzioni in zone sismiche), attuativo della L. n. 64 del 1974 (ora trasfusa nel D.P.R. del 2001 citato), il quale stabilisce che in zone sismiche gli “edifici a contatto” debbano essere costruiti secondo due tipologie: edifici a sé stanti uniti dal giunto sismico, oppure con un unico corpo di fabbrica.

Pertanto, nella ricostruzione del ricorrente, non avendo il consulente accertato la consistenza strutturale dell’immobile, ed in particolare non essendo emersa l’esistenza di un giunto sismico, l’immobile era da ritenersi quale unico corpo di fabbrica.

Tale ricostruzione non coglie il ragionamento seguito dalla Corte distrettuale, che, correttamente, è partito dal tenore precettivo dell’art. 1127, comma 2, c.c., secondo cui “la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono”.

Il limite segnato dalle condizioni statiche si intende come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione; ne consegue che dette condizioni rappresentano un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l’oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso (Cass. n. 2000 del 29/01/2020).

È parimenti consolidato l’orientamento secondo cui il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, comma 2, c.c., debba interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico. (Cass. n. 31032 del 04/12/2024 e precedentemente Cass. n. 2000 del 29/01/2020).

In conclusione, la domanda di demolizione può essere paralizzata unicamente dalla prova di adeguatezza della sopraelevazione e della struttura sottostante rispetto al rischio sismico; sicché, ove detta prova non sia acquisita, il diritto di sopraelevare non può sorgere (Cass. 2000/2020 cit.).>>

Diritto legale di sopraelevazione nel condominio e suoi limiti

Cass. sez. II, 15/09/2025 n. 25.226, rel. Fortunato:

<<Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano di un edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1127 c.c., comprese le limitazioni previste, senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all’esercizio di tale diritto, assimilabili ad una “servitù altius non tollendi“, possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale, di tipo contrattuale. Analogamente i vincoli alle proprietà esclusive che impediscano una certa destinazione o la facoltà di modifiche, contenuti nel regolamento condominiale, danno vita a servitù reciproche (Cass. 1522/2023; Cass. 24526/2022).

Essendo sanzionato un divieto di sopraelevazione contenuto nel regolamento contrattuale, nessun rilievo poteva assumere che i locali fossero stati classificati come abitativi o che non fossero stati più destinati ad alloggio delle caldaie esclusive, non essendo chiesto il rispetto di un vincolo di destinazione, ma un divieto di mutamento dello stato di fatto.

Ne discende che, imponendo i divieti di modificare lo stato di fatto vere e proprie servitù validamente costituite con regolamento contrattuale, la richiesta di eliminazione delle opere abusive doveva esser indirizzata nei confronti del proprietario dell’unità che si elevava su due piani e non verso l’autore materiale delle modifiche illegittime (cfr. in tema di servitù, Cass. 11601/2024; Cass. 1332/2014).

L’azione di demolizione, di natura reale, soggiaceva alla prescrizione ventennale ex art. 1073 c.c., ossia la servitù poteva estinguersi solo per non uso ventennale, non trovando applicazione la prescrizione estintiva decennale.

In tale situazione nessuna delle circostanze asseritamente omesse appare decisiva, occorrendo accertare non quale fosse l’oggetto dell’acquisto effettuato dal ricorrente con il rogito del 1988, né chi fosse l’autore delle opere, ma al più che quelle modifiche fossero anteriori all’adozione del regolamento e alla costituzione del vincolo, vietando le sole modifiche dello stato di fatto cristallizzato a quella data, prova che competeva al ricorrente e che la Corte di merito ha ritenuto non raggiunta.

La datazione delle opere abusive è stata, difatti, valutata, non occorrendo che il giudice desse conto di tutte le risultanze istruttorie, restando esclusa la violazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c.. (Cass. SU 8053/2014), né sarebbe lecito contrapporre le risultanze della prima c.t.u. alla seconda consulenza (che aveva stabilito che le modifiche erano state realizzate dagli acquirenti) poiché la prima relazione era stata ritenuta inutilizzabile dal Tribunale in mancanza di tutti i litisconsorti ed era stata rinnovata, facendo regredire il processo alla fase iniziale, come dà conto lo stesso ricorrente (cfr. ricorso, pag. 17).>>.

L’impedimento delle condizioni statiche dell’edificio nel diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c.

Cass. sez. II, sent.  04/12/2024 n. 31.032, rel. Giannaccari, conrpecisazione esatta ed importante, ma tutto sommato ovvia:

<<Ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. 07/09/2009 n. 19281; Cass. 24/10/1998 n. 10568; Cass. 10/06/1997 n. 5164; Cass. 24/01/1983 n. 680). Nella definizione enunciata da Cass., Sez. Un., 30/07/2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.

Il limite segnato dalle condizioni statiche si intende dalla giurisprudenza di questa Corte come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione; le condizioni statiche dell’edificio rappresentano, pertanto, un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, atteso il potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione e l’accertamento dell’idoneità statica della sopraelevazione costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. 30/11/2012 n. 21491).

Il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, comma 2 c.p.c., va interpretato, quindi, non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, comma 2 c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (Cass. 29/01/2020 n. 2000)>>.