L’acquirente all’asta cita in responsabilità il perito estimatore per erronea sovrastima (di euro 78.000) dell’immobile , che lo aveva indotto ad acquistarlo ad un prezzo maggiore di quello cui avrebbe invece potuto farlo con stima esatta.
Però qui sta la difficoltà concettuale: l’acquisto era avvenuto in asta, per cui -in sede risarcitoria- non si sa come questa sarebbe andata, pur con un minor prezzo a base d’asta .
Affronta l’interessante caso, impostandolo in termini di perdita di chance, Cass. sez. III, 01/07/2026 n. 22.597, rel. Gorgoni:
In generale:
<<Va ribadito che il danno da perdita di chance non si identifica con il mancato conseguimento del risultato utile, bensì con la perdita attuale di una possibilità seria, concreta e apprezzabile di conseguirlo. Esso postula, pertanto, la dimostrazione, anche presuntiva, di una occasione favorevole causalmente incisa dalla condotta illecita, ma non richiede la prova certa che, in assenza dell’illecito, il risultato finale sarebbe stato effettivamente conseguito. Diversamente opinando, la figura della chance verrebbe privata della sua autonomia concettuale e funzionale, poiché la prova della possibilità perduta verrebbe surrettiziamente convertita nella prova del risultato non realizzato.
Come questa Corte ha già avuto modo di affermare in tema di danno da perdita di chance, la chance patrimoniale costituisce un’entità giuridicamente ed economicamente valutabile, distinta dal bene finale, e che la sua risarcibilità richiede la dimostrazione di una possibilità concreta, seria e non meramente ipotetica, da accertarsi secondo il criterio del “più probabile che non”, ferma la successiva commisurazione del risarcimento al grado di probabilità di realizzazione del risultato utile>>.
Applicando ciò al caso sub iudice:
<< Nel caso in esame, la Corte territoriale ha dato atto dell’errore estimativo, della significativa difformità tra la situazione reale del bene e quella rappresentata nella perizia originaria, nonché della sovrastima accertata in sede di C.T.U. nella misura di Euro 78.000,00. Ha, nondimeno, ritenuto che gravasse sulla Ca.Lo. l’onere di dimostrare che, in presenza di una corretta determinazione del prezzo base, ella si sarebbe comunque aggiudicata l’immobile ad un prezzo inferiore, facendo così dipendere la misura del ristoro dalla prova di uno sviluppo alternativo della gara non ricostruibile in termini di certezza e confermando, su tale premessa, la riduzione equitativa del quantum operata dal primo giudice.
In tal modo, il giudice a quo ha spostato l’accertamento dal piano della perdita della possibilità di conseguire il risultato utile al piano della perdita del risultato, pretendendo dalla danneggiata la prova di uno sviluppo alternativo della gara che, per sua natura, non poteva essere ricostruito in termini di certezza, ma solo secondo criteri presuntivi, probabilistici ed equitativi.
Né a diversa conclusione conduce il richiamo, contenuto nella sentenza impugnata, alla natura competitiva della vendita forzata e all’incertezza circa il numero dei partecipanti che avrebbero potuto prendere parte alla gara in presenza di un diverso prezzo base.
Tale incertezza, infatti, non costituisce un fattore impeditivo del danno, ma rappresenta, al contrario, il terreno proprio della valutazione probabilistica che il giudice del merito è chiamato a compiere.
Essa può incidere sulla misura della liquidazione, ma non può essere utilizzata per esigere la dimostrazione certa dell’esito alternativo della procedura, né per comprimere il danno sulla base di variabili meramente ipotetiche, non ancorate ad elementi concreti di riscontro>>
Infine:
<<Resta fermo che la differenza di Euro 78.000,00 accertata dal C.T.U. non si identifica automaticamente con il danno risarcibile, né impone meccanicamente la liquidazione dell’intero importo in favore della danneggiata.
Tale differenza costituisce, tuttavia, il parametro oggettivo dal quale il giudice del merito deve muovere per apprezzare, mediante inferenze presuntive e secondo il criterio della ragionevole probabilità, la misura della chance patrimoniale perduta. Non è invece consentito esigere dalla parte la prova certa del prezzo al quale l’immobile sarebbe stato aggiudicato in presenza di una stima corretta, poiché tale richiesta equivale a pretendere la dimostrazione del risultato finale, e non della possibilità favorevole pregiudicata dall’errore professionale.
Ne deriva la violazione degli artt. 2697e 1226 c.c.
La Corte d’Appello, infatti, ha aggravato l’onere probatorio gravante sulla ricorrente, richiedendole la dimostrazione di un esito alternativo della gara non esigibile in materia di perdita di chance, ed ha fatto improprio governo della liquidazione equitativa, non già quale strumento di commisurazione della concreta consistenza della possibilità perduta, ma quale mezzo di compressione del pregiudizio sulla base di fattori ipotetici non adeguatamente verificati.
Va pertanto conclusivamente osservato che l’erronea rappresentazione delle caratteristiche e del valore dell’immobile, ove incida sulla determinazione dell’aggiudicatario, può integrare perdita di chance patrimoniale, consistente nella concreta possibilità di partecipare alla gara e formulare l’offerta sulla base di una corretta rappresentazione del bene.
Ai fini del risarcimento non è richiesta la prova certa che, in assenza dell’errore, l’acquirente si sarebbe aggiudicato l’immobile ad un prezzo inferiore, essendo sufficiente la dimostrazione, anche presuntiva, della serietà e apprezzabilità della possibilità perduta.
La relativa liquidazione va compiuta in via equitativa, mediante criteri probabilistici e inferenze induttive, indicando il criterio di determinazione adottato, muovendo dai dati oggettivi accertati, compresa la divergenza tra valore stimato e valore effettivo.
A tal fine la natura competitiva dell’asta e la previa visione del bene non possono essere invero valorizzate in modo automatico per escludere o ridurre il danno, occorrendo verificare, quanto alla prima, la concreta incidenza delle dinamiche di gara, e, quanto alla seconda, la effettiva riconoscibilità delle difformità da parte dell’offerente con l’ordinaria diligenza>>.
La SC non affronta la questione del titolo della respnsabilità (da contratto/aquiliana), anche se cita Cass., 23 giugno 2016, n. 13010 che la opta per la seconda alternativa.