Categoria: Condominio negli edifici

Può il regolamento addossare al condomino, che rinuncia al servizio di riscaldamento condominiale, anche le spese di gestione, oltre a quelle di manutenzione straordinaria previste dall’art. 1118 u.c.?

La risposta è positiva, secondo Cass. sez. II, 19/03/2026 n. 6.618 rel. Guida, dato che si tratta di regola derogabile ex art. 1123 c.1:

<< L’art. 1118, quarto comma, c.c., come modificato dalla legge n. 220/2012, consente al condomino di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento o di raffreddamento centralizzato condominiale allorché una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condòmini, e dell’insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata di documentazione tecnica, salvo che l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi (Cass. Sez. 6-2, Sentenza n. 22285 del 03/11/2016). In siffatta evenienza, il condomino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione – quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia -, perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24976 del 19/08/2022, Rv. 665567 – 01, in connessione con Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18131 del 31/08/2020). Sicché è nulla, per violazione del diritto individuale del condòmino sulla cosa comune, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condòmino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti. Secondo l’interpretazione di questa Corte, infatti, la disposizione regolamentare che contenga un incondizionato divieto di distacco si pone in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile emergente dagli artt. 1118, quarto comma, c.c. (secondo l’attuale formulazione), 26, quinto comma, della legge n. 10 del 1991, e 9, quinto comma, del D.Lgs. n. 102 del 2014 (come modificato dall’art. 5, primo comma, lett. i, punto i, del D.Lgs. n. 141/2016), diretta al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l’uso razionale delle risorse energetiche ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale, e sarebbe perciò nulla o “non meritevole di tutela” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18131 del 31/08/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 32441 del 11/12/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 28051 del 02/11/2018; Sez. 6-2, Sentenza n. 22285 del 03/11/2016; Sez. 2, Sentenza n. 24209 del 13/11/2014; Sez. 2, Sentenza n. 19893 del 29/09/2011).

Detto ciò, tuttavia, la questione all’attenzione della Corte, risolta in senso affermativo dal Tribunale di Pesaro, consiste nello stabilire se, salve le eccezioni previste dallo stesso articolo 1118, il regolamento di condominio possa o meno prevedere l’obbligo del condòmino che abbia rinunciato al servizio di riscaldamento centralizzato di concorrere al pagamento (non delle sole spese per la manutenzione straordinaria e per la conservazione e messa a norma dell’impianto, ma anche) delle spese di gestione dell’impianto termico.

Questa Corte (Sez. 2, Ordinanza n. 28051 del 02/11/2018, Rv. 651040 – 01; conf.: Cass. n. 3060/2020), superando precedenti oscillazioni ermeneutiche (vedi le conclusioni cui pervengono Sez. 2, Ordinanza n. 11970 del 12/05/2017, Rv. 644081 – 01, che è sta alla base della pretesa del Condominio, e Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 12580 del 18/05/2017, Rv. 644277 – 01, richiamata dal giudice d’appello) ha condivisibilmente affermato che le disposizioni regolamentari in esame (in particolare, l’art. 15 nella parte che vieta al condòmino di “sottrarsi al pagamento delle sue quote di spese”) devono ritenersi valide ove interpretate nel senso che esse si limitino ad obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato. È stato, infatti, affermato dalla giurisprudenza come sia legittima la delibera assembleare la quale disponga, in esecuzione di apposita disposizione del regolamento condominiale avente natura contrattuale posta in deroga al criterio legale di ripartizione dettato dall’art. 1123 c.c., che le spese di gestione dell’impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (per avervi rinunciato o essersene distaccati), tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica (Cass. Sez. 6 – 2, 18 maggio 2017, n. 12580; Cass. Sez. 2, 23 dicembre 2011, n. 28679; Cass. Sez. 2, 20 marzo 2006, n. 6158; Cass. Sez. 2, 28 gennaio 2004, n. 1558). Non è invero ravvisabile nella previsione che il rinunziante all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento debba concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria o alla conservazione dell’impianto stesso, una norma imperativa non derogabile nemmeno con accordo unanime di tutti i condòmini, in forza di vincolo pubblicistico di distribuzione degli oneri condominiali dettato dall’esigenza dell’uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale, ed essendo perciò i condòmini liberi di regolare mediante convenzione il contenuto dei loro diritti e dei loro obblighi a mezzo di una disposizione regolamentare di natura contrattuale che diversamente suddivida le spese relative all’impianto.

È complessivamente corretta, pertanto, la decisione in esame che, per un verso, disattende la richiesta del Condominio di declaratoria di illegittimità del distacco di alcuni condòmini dall’impianto di riscaldamento centralizzato, per altro verso, per quanto qui interessa, dichiara la validità della delibera assembleare che ripartisce anche tra i condomini “distaccati” le spese di gestione del medesimo impianto>>.

Legatario di un immobile e sua responsabilità solidale per i debiti condominiali del testatore

Cass. sez. II, 3/06/2026, n. 17.647, rel. Cavallari:

<<In tema di condominio, il legatario che subentra nella proprietà di un’unità immobiliare condominiale risponde, in via solidale con gli eredi del testatore, dei contributi condominiali maturati per l’anno in corso e per l’anno precedente la sua successione, ai sensi dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. (formulazione ratione temporis vigente). Tale responsabilità solidale opera nei confronti del condominio, mentre nel rapporto tra il legatario e gli eredi resta applicabile il principio generale della personalità delle obbligazioni, con conseguente diritto del legatario di agire in regresso verso gli eredi per le quote di debito antecedenti al suo subentro nella proprietà. Pertanto, la qualificazione della parte come prelegataria o legataria non esclude la sua responsabilità solidale per i debiti condominiali del testatore, limitata tuttavia agli anni di cui all’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., e subordinata alla sussistenza della solidarietà prevista dalla norma.>>

(mass. di Cianciolo Valeria in Ondif)

E’ insufficiente l’invio del verbale di assemblea condominale tramite email ordinaria invece che tramite PEC

Cass. sez. II, 21/05/2026 n. 15.567 rel. Musi:

<<Va premesso che la comunicazione ai condomini assenti della deliberazione dell’assemblea condominiale, al fine del decorso del termine decadenziale di impugnazione davanti all’autorità giudiziaria ex art. 1137, comma 2, c.c., deve ritenersi avvenuta quando il condomino assente abbia comunque acquisito compiuta conoscenza del verbale d’assemblea e ne abbia potuto apprendere il contenuto intrinseco in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni. Spetta all’apprezzamento di fatto del giudice del merito, insindacabile nel controllo di legittimità se congruamente motivato, la valutazione della completezza di tale conoscenza (in tal senso, Cass. 19 marzo 2026 n. 6626; Cass. sez. 2 n. 16081 del 2.8.2016; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1716 del 05/05/1975; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1375 del 27/05/1966).

Con specifico riferimento all’avviso di convocazione all’assemblea condominiale, Cass Sez. 2, n. 16399/2025 ha avuto modo di affermare che solo la posta elettronica certificata (e non la e-mail), consentendo di ritenere la stessa giunta all’indirizzo del destinatario, determina una presunzione di conoscenza dell’atto analoga a quella prevista per le dichiarazioni negoziali dall’art. 1335 c.c. Tuttavia, va rilevato che, mentre per l’avviso di convocazione, l’art. 66 disp att. c.c., riformato nel 2012, ha stabilito forme specifiche di comunicazione (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano), l’art. 1137, comma 2, c.c. non fornisce indicazioni vincolanti circa la modalità di “comunicazione” della deliberazione ai condomini assenti, che resta libera; nondimeno, la stessa, quale atto unilaterale recettizio, può presumersi conosciuta solo alle condizioni dell’art. 1335 c.c. Al riguardo, questa Corte ha affermato che soltanto con il recapito del verbale all’indirizzo del destinatario sorge la presunzione, “iuris tantum”, di conoscenza posta dall’art. 1335 c.c., e non già in conseguenza del mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l’andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa (Cass. Sez. 2, n. 29386 del 28/12/2011; anche Cass. Sez. 2 n. 16081 del 2/8/2016). Si è poi chiarito che “con l’invio a casella email ordinaria vengono a mancare tutti quei sistemi di corredo della certezza della comunicazione che consentono, pur se la mail non sia in concreto letta, di averne per verificati gli effetti legali per il solo fatto che essa sia pervenuta presso l’indirizzo di posta certificata del destinatario” e che la “ricevuta di avvenuta consegna, propria solo della regolare notifica a mezzo Pec, non (è) sostituibile, con validi effetti legali, da eventuali forme meno rigorose di analoga documentazione della posta mail ordinaria” (Cass. n. 35922 e n. 15345 del 2023; più di recente, Cass. n. 16399 del 18/06/2025). Nel caso che occupa, posto che l’indirizzo di posta elettronica non risulta ictu oculi immediatamente riferibile alla BE.AN. (non essendo neppure composto dal nome e cognome della stessa), in assenza di prova dell’arrivo “all’indirizzo del destinatario” ex art. 1335 c.c. (inconfigurabile, dunque, con riferimento alla modalità di comunicazione tramite posta elettronica ordinaria), non appare dimostrato l’avvenuto recapito della comunicazione del verbale alla condomina assente, occorrente per individuare il “dies a quo” per l’impugnazione ai sensi dell’art. 1137 c.c. Il primo motivo va, pertanto, accolto, restando assorbito il secondo motivo di ricorso, il quale lamenta un vizio di omessa pronuncia che è in realtà implicitamente spiegato dalla prima censura>>.

Responsabilità solidale sia del proprietario dell’appartamento soprastante e titolare di uso esclusivo del relativo terrazzo (e del suo conduttore) sia del Condominio per le infiltrazioni nell’appartamento sottostante, rilevando solo internamente il riparto ex art. 1126 c.c.

Cass. sez. II, 28/04/2026 n. 11.585, rel. Scarpa, enuncia il seg. principio di diritto,  in un caso (frequentissimo) di infiltrazioni d’acqua dal terrazzo soprastante (parrebbe che il proprietario dell’appartamento ne fosse solo l’usuario esclusivo) all’appartamento sottostante:

<<in presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante, provocato da più soggetti, quali, nella specie, il locatore ed il conduttore titolari di diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello ed il condominio (ovvero i condomini titolari delle unità immobiliari coperte dalla terrazza), e dunque nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, il regime di solidarietà imposto dall’art. 2055 c.c. comporta che la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno, non rilevando, quindi, rispetto all’attore, i limiti del terzo o dei due terzi, pari alle frazioni imputabili all’uno o agli altri a norma dell’art. 1126 c.c. (viceversa operanti nei rapporti interni fra i corresponsabili, ove in tal senso sia stata formulata apposita domanda ai fini del regresso).

Questo era stato l’accertamento in fatto del giudice d’appello, condensato nel capo impugnato presso la SC:

“(è) stata raggiunta la prova che entrambe le infiltrazioni di acqua subite dall’appartamento del B.B., nell’aprile 2005 e nel settembre 2006, si sono verificate per un difetto di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre che per la omessa vigilanza dei beni da imputare rispettivamente al conduttore ed al proprietario dell’appartamento medesimo. Invero, dalle relazioni peritali acquisite agli atti, vale a dire dai due accertamenti tecnici preventivi eseguiti rispettivamente dall’Arch. F.F. e dall’Arch. G.G., nonché dalla consulenza tecnica d’ufficio, è emerso che concausa delle infiltrazioni, insieme al citato difetto di costruzione del sistema di scolo, è stata l’ostruzione totale del bocchettone del terrazzo del Dr. E.E. in conseguenza di materiale vario in esso confluito.

Per queste ragioni il terrazzo si è riempito d’acqua che, non trovando sfogo, ha straripato attraverso la porta finestra, priva di idonee guarnizioni a tenuta, ormai inadatta all’utilizzo per usura e “anzianità” (il CTU ne aveva consigliato la sostituzione (pag. 4, ATP), riversandosi nell’appartamento prospiciente il terrazzo per poi percolare al piano sottostante del B.B., vista anche l’assenza di idonea pavimentazione.

Non è condivisile pertanto quanto ritenuto dal Tribunale in ordine agli obblighi di custodia da parte del A.A., conduttore dell’appartamento sovrastante quello del B.B., lì dove si afferma che non era stata raggiunta la prova che i detriti confluiti nel bocchettone di scolo del terrazzo a livello provenissero dalla proprietà C.C., in quanto ciò non esonerava l’usuario dai relativi obblighi di manutenzione e custodia essendo di fatto naturale, per destinazione del costruttore, che sul terrazzo defluisse la pluviale del fabbricato.

Si osserva inoltre che nel caso in esame si tratta di responsabilità oggettiva che si fonda non su un comportamento o un’attività del custode ma su una relazione di custodia intercorrente tra questi e la cosa dannosa e che, escluso il caso fortuito, va dichiarato il concorso di colpa tra il Condominio in atti, e E.E., quale erede di H.H., proprietario dell’appartamento sito al secondo piano del Condominio, unitamente al conduttore, A.A.”.

Il supercondominio è ravvisabile solo in presenza di cose o servizi comuni ex art. 1117 cc oppure di accordo contrattuale ad hoc

Cass. sez. II, 28/04/2026 n. 11.592, rel. Scarpa:

<<4.2. Secondo il consolidato orientamento di questa Corte (formatosi già con riguardo a fattispecie cui non era applicabile ratione temporis la disciplina normativa poi introdotta dalla legge n. 220 del 2012, mediante gli articoli 1117-bis c.c. e 67, terzo e quarto comma, disp. att. c.c.), il cosiddetto supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto. I beni ed i servizi che sono comuni non soltanto ad un singolo edificio, ma all’intero complesso immobiliare composto da più condomìni, devono essere gestiti attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari, l’assemblea dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c. (per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell’amministratore) e dall’amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato (Cass. n. 1366 del 2023; n. 40857 del 2021; Cass. n. 2279 del 2019; Cass. n. 19558 del 2013; Cass. n. 5172 del 2001).

4.3. – Per agevolare lo svolgimento delle assemblee e per ripartire le spese nel supercondominio, i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare e di ciascun condominio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella, da approvarsi con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. ove meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, ovvero all’unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri (Cass. n. 2406 del 2024).

Le tabelle di gestione del supercondominio attengono, dunque, alle cose, agli impianti e ai servizi che siano strutturalmente o funzionalmente comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., di caso in caso a tutti o ad alcuni dei diversi edifici o condomini in esso compresi, ripartendone in millesimi i rispettivi valori proporzionali, ai sensi dell’art. 1118 c.c. e dell’art. 68 disp. att. c.c.

5. – La Corte d’Appello di Milano, per decidere sull’impugnazione della deliberazione adottata dall’assemblea del SUPERCONDOMINIO E.E. nella riunione dell’8 luglio 2015, e dunque sulla obbligatorietà di tale delibera nei confronti di A.A., B.B., C.C. e D.D., condomini del Condominio Erica, avrebbe dovuto accertare in via incidentale, in funzione della decisione sulla sola causa sulla validità dell’atto collegiale (e dunque senza efficacia di giudicato, per carenza del necessario contraddittorio):

a) se il Condominio Erica e gli altri condomini o edifici del complesso SUPERCONDOMINIO E.E. abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., ovvero cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con i condomini e edifici medesimi e perciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati;

b) se la tabella millesimale approvata a maggioranza si riferisse a tali cose, impianti e servizi comuni ai diversi edifici o condomini, individuando il valore proporzionale per ciascuno di essi;

c) se, altrimenti, vi fosse un titolo convenzionale contrario alla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c. fondata sulla situazione obiettiva supposta da tale disposizione;

d) se, altrimenti, alla costituzione del SUPERCONDOMINIO E.E. si fosse pervenuti per il tramite di un “contratto condominiale”, e cioè di un contratto che, pur in difetto della situazione obiettiva supposta dall’art. 1117 c.c., ovvero di parti comuni strutturalmente e funzionalmente necessarie o destinate a più condomini o a più edifici, abbia previsto tale vincolo di destinazione mediante apposito accordo tra gli interessati espressione dell’autonomia privata.

Non può altrimenti l’assemblea di supercondominio, in sede di approvazione del regolamento o delle tabelle millesimali, determinare a maggioranza l’ambito dei beni comuni.

5.1. – La sentenza impugnata si è invece genericamente limitata a considerare che la conformazione dei fabbricati dà luogo ad un unico complesso immobiliare, posto all’interno di un’area verde e derivante da un unico piano di lottizzazione, e che l’amministratore giudiziale aveva confermato l’uso necessario da parte di tutti gli edifici di alcune parti, ovvero l’accesso al piano interrato, i passaggi pedonali interni e il giardino.

5.2. – La collocazione di più edifici o di più condomini di unità immobiliari all’interno di una medesima area verde, la circostanza che gli stessi siano stati realizzati in attuazione di un unico piano di lottizzazione e la deposizione dall’amministratore giudiziale circa l’uso collettivo dell’accesso al piano interrato, dei passaggi pedonali e del giardino non depongono di per sé per la configurabilità di un supercondominio, al quale correttamente si applicano le disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del medesimo codice. A tale effetto conduce, piuttosto, come già detto, o il complesso accertamento che i vari edifici ovvero condominii di unità immobiliari abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 cod. civ. (è cioè talune cose, impianti e servizi comuni contestualmente legati ai primi, attraverso la relazione di accessorio a principale), o il riscontro di un apposito accordo contrattuale “(super)condominiale”, di natura associativa, concluso tra i proprietari degli immobili interessati.>>

Le delibere dell’assemblea condominiale non sono impugnabili per eccesso di potere, non potendosi ravvisare violazione della buona fede contrattuale

Cass. sez. II, 14/04/2026 n. 9.571, rel. Scarpa:

<<2.1. – Resta da affermare, per quanto le richiamate censure consentano di individuare il vizio dedotto e la norma o il principio di diritto che si assume violato, che il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari condominiali è limitato dall’art. 1137, comma 2, c.c. alla contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, riducendosi l’eccesso di potere alla verifica del c.d. “legittimo esercizio” delle attribuzioni affidate all’assemblea (art. 1135 c.c.), quale organo sovrano della volontà dei condomini. Il giudice non può dunque essere investito di una delibazione sulla opportunità e sulla convenienza dell’atto di gestione approvato dall’assemblea, se non nell’ipotesi, regolata dall’art. 1109, comma 1, n. 1), c.c. (applicabile al condominio ex art. 1139 c.c.), della deliberazione “gravemente pregiudizievole alla cosa comune”, peraltro operante “nel caso previsto dal secondo comma dell’articolo 1105”, e cioè per gli atti di ordinaria amministrazione (così, da ultimo, Cass. 29 maggio 2025, n. 14428; Cass. 13 maggio 2022, n. 15320; Cass. 4 febbraio 2021, n. 2636; Cass. 25 febbraio 2020, n. 5061; Cass. 17 agosto 2017, n. 20135).

Non è dunque configurabile un vizio di eccesso di potere dell’assemblea condominiale come contrarietà all’interesse dell’ente collettivo, ovvero come deviazione “dal suo modo d’essere”. Una delibera condominiale (sia di contenuto positivo che di contenuto negativo) non è dubitabile di avere una “causa” diversa da quella prevista dalla legge, senza che neppure rilevino i “motivi” individuali che abbiano mosso i singoli condomini ad approvarla, restando dirimente soltanto che essa sia, o meno, conforme a legge. Ciò perché il voto dei condomini in assemblea non costituisce l’esecuzione di un rapporto contrattuale che astringe i partecipanti al condominio, e non è perciò valutabile in base al canone della buona fede, ex art. 1375 c.c., a salvaguardia dei concorrenti diritti patrimoniali spettanti agli altri comproprietari di minoranza. Le determinazioni dei condomini in sede assembleare non possono essere considerate atti di adempimento di un rapporto associativo, preordinati alla migliore attuazione di un contratto caratterizzato da una “comunione di scopo”.

2.2. – A ciò consegue che ove si voglia impugnare una deliberazione dell’assemblea dei condomini per aver essa deciso di accollare alla gestione condominiale un intervento di riparazione relativo ad un’unità immobiliare, il vizio ravvisabile è quello di nullità per “difetto assoluto di attribuzioni” (Cass. Sez. Un. 14 aprile 2021, n. 9839). Tuttavia, ove, come appare avvenuto nella specie, l’assemblea di condominio abbia accertato che dall’inadempimento dei propri obblighi di conservazione dei beni comuni sia derivato pregiudizio ad un singolo condomino, ovvero ad un terzo, gli esborsi per risarcire i danni conseguentemente provocati, per equivalente o in forma specifica, rientrano tra le spese condominiali e l’assemblea deve ripartirli secondo le regole stabilite dagli artt. 1123, 1124 e 1126 c.c. È meramente annullabile la deliberazione avente ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini di tali spese, ove adottata in violazione dei medesimi criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c.>>

Il tema è interessante; l’esattezza della opinione espressa, nella sua assolutezza, va però verificata. Manca bensì un’esecuzione contrattuale; tuttavia, nella misura in cui esistano dei rapporti tra condomini da regolare giuridicamente, essi devono svolgersi secondo correttezza, quanto meno per analogia iuris partendo dall’art. 2 Cost.  Ed allora l’eccesso di potere (meglio: abuso del diritto) potrebbe tornare applicabile

Il supercondominio di fatto presuppone in comune non solo servizi ma pure una proprietà ex art. 1117 c.c.

Cass. sez. II,  21/10/2025 n. 27.998, rel. Picaro, con l’insegnamento in oggetto (oggi pacificamente, direi, desumibile dall’art. 1117 bis c.c., come ricorda pure la SC):

<<L’impugnata sentenza, infatti, pur avendo indicato, sulla base dell’espletata CTU, a pagina 8 n. 2), la menzionata particella 422 come stradello condominiale funzionalmente utilizzato sia dai condomini del Condominio di Sinnai località Solanas via delle Rose n. 20, sia dai ricorrenti per raggiungere la proprietà della loro autonoma casa unifamiliare confinante, riformando la sentenza di primo grado in parziale accoglimento dell’appello incidentale, ha ravvisato un rapporto di condominialità (rectius supercondominialità) tra gli immobili delle parti per il solo fatto che la particella 422, pur di proprietà esclusiva del Condominio, era adibita a strada di collegamento, munita di cancello e di illuminazione, a servizio degli immobili di entrambe le parti, escludendo invece l’obbligo degli attuali ricorrenti di versamento delle quote condominiali richieste, per mancanza di una delibera del supercondominio sulla ripartizione delle spese del servizio comune e di una richiesta dell’amministratore del supercondominio.

Per giungere all’affermazione dell’esistenza di un rapporto di supercondominialità tra gli immobili delle parti, la Corte distrettuale ha richiamato l’ordinanza di questa Corte n. 28280 del 4.11.2019, asseritamente relativa ad una fattispecie analoga, che ha affermato la costituzione ipso iure et facto della particolare comunione regolata dagli articoli 1117 e ss. cod. civ., senza bisogno di un’apposita manifestazione di volontà assembleare in tal senso, valevole anche per l’istituto di creazione giurisprudenziale del supercondominio, poi codificato nell’art. 1117 bis cod. civ., (introdotto dalla L.11.12.2012 n. 220, in vigore dal 18.6.2013) in tre distinte ipotesi

a) quella dell’unico proprietario di un edificio, che lo frazioni in più porzioni autonome, trasferendone la proprietà esclusiva a più soggetti, ovvero anche al primo di essi;

b) quella di più soggetti che costruiscano su un suolo comune;

c) quella in cui l’unico proprietario di un edificio ceda a terzi piani, o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.

La Corte distrettuale ha quindi ritenuto che la supercondominialità automatica scatti anche nelle ipotesi, come quella di specie, in cui un caseggiato (quello del Condominio) ed una casa unifamiliare (quella dei ricorrenti) abbiano in comune talune cose, impianti e/o servizi legati, appartenenti o anche utilizzati dai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

In realtà il precedente sopra richiamato non poteva ritenersi relativo ad una fattispecie analoga a quella concreta esaminata, in quanto esso si riferiva al caso di uno scivolo di accesso ad un garage e ad una cantina al piano seminterrato ed alle relative corsie di manovra, che erano di proprietà comune tra un condominio ed un’unità abitativa estranea ad esso, e che erano posti a servizio di entrambi, mentre nel caso qui in esame è pacifico che la particella 422 del foglio 85 del NCT del Comune di Sinnai adibita a strada, munita di cancello e di illuminazione, sia di proprietà esclusiva del Condominio di Sinnai località Solanas via delle Rose n. 20, e non di proprietà comune anche ai ricorrenti proprietari della limitrofa casa unifamiliare, che semplicemente ne fruiscono, al pari dei condomini. D’altra parte l’ordinanza n. 28280/2019 di questa Corte aveva riferito il fenomeno dell’automatica costituzione di fatto del supercondominio a tre ipotesi, in cui le singole unità immobiliari che fruivano del servizio comune provenivano comunque per vendita, o frazionamento, da un originario unico fabbricato, mentre nella specie è pacifico che i fabbricati delle parti siano stati edificati ab origine separatamente su terreni distinti, autonomamente acquistati dai ricorrenti insieme a soggetti terzi e da una società costruttrice, che ha poi dato luogo, dopo la costruzione sopravvenuta dell’edificio, alla costituzione del Condominio, senza che mai ci sia stata una proprietà comune della citata particella 422.  (…)

Ne deriva che in base all’orientamento costantemente seguito dalla giurisprudenza di questa Corte, anche prima dell’entrata in vigore dell’art. 1117 bis cod. civ., per poter affermare l’esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo I del titolo VII del libro terzo, in quanto compatibili, anziché delle norme in materia di comunione, è indispensabile l’esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi in base all’art. 1117 cod. civ. sulla quale si trovino, cose, impianti, o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo invece sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi.>>

L’assemblea condominiale non può delegare al Consiglio di Condominio il potere deliberativo di spesa (nemmeno per delibere specifiche e cioè una tantum, direi)

Cass. sez. II, 21/07/2025 n. 20.541, rel Scarpa, con insegnamento di una certa importanza, visto che nella pratica invece non mancano deleghe di facoltà decisionale da parte dell’assemblea al Consiglio in oggetto:

<<Il comma 2 dell’art. 1130-bis c.c., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, consente all’assemblea di nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. La stessa norma precisa che il consiglio di condominio ha “unicamente funzioni consultive e di controllo”, essendo l’organo votato a garantire una più efficiente e trasparente tutela degli interessi dei condomini nei grandi complessi immobiliari dotati di molteplici strutture comuni. Già, tuttavia, prima della Riforma del 2012, o comunque in fattispecie sottratte ratione temporis alla vigenza del nuovo art. 1130-bis c.c., questa Corte aveva affermato che l’assemblea condominiale – atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 c.c. – può certamente deliberare la nomina di una commissione di condomini (cui equivale il “consiglio di condominio”) con l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori, ma le decisioni di tale più ristretto consesso condominiale sono vincolanti per tutti i condomini – anche dissenzienti – solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell’assemblea, le cui funzioni (quale, nella specie, l’attribuzione dell’approvazione delle opere di manutenzione straordinaria, ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.) non sono delegabili ad un gruppo di condomini (proprio con riferimento al consiglio di condominio ex art. 1130-bis, comma 2, c.c., Cass. n. 7484 del 2019, non massimata; si vedano anche Cass. n. 23903 del 2016; Cass. n. 10865 del 2016). Il consiglio di condominio non può, dunque, esautorare l’assemblea dalle sue competenze inderogabili, giacché la maggioranza espressa dal più ristretto collegio è comunque cosa diversa dalla maggioranza effettiva dei partecipanti, su cui poggiano gli artt. 1135,1136 e 1137 c.c. ai fini della costituzione dell’assemblea, nonché della validità e delle impugnazioni delle sue deliberazioni.

La determinazione dell’oggetto delle opere di manutenzione straordinaria (e cioè degli elementi costruttivi fondamentali delle stesse nella loro consistenza qualitativa e quantitativa), la scelta dell’impresa esecutrice dei lavori, la ripartizione delle relative spese ai fini della riscossione dei contributi dei condomini, rientrano, pertanto, nel contenuto essenziale della deliberazione assembleare imposta dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.>>

Sulla condominalità di porzioni immobiliari, che non sono a servizio comune e non rientrano nell’elenco ex art. 1117 cc

Cass. sez. II, 14/04/2026 n. 9.465, rel. Cavallari, sul quando possa essere condominiale una porzione non rientrante nell’elenco di cui all’art. 1117 cc perchè non svolgente funzione utile a più condomini: i) quando è detto nel regolamento condominiale, predisposto dal costruttore, iniziale unico proprietario (e sia trascritto e quindi diventi opponibile agli aventi causa); ii) quando i proprietari così pattuiscano, cioè quando uno metta in comunione con altri detta porzione.

<<Indubbiamente, vi sono dei precedenti di legittimità, i quali hanno ammesso che, con il regolamento di condominio, anche se predisposto dal costruttore dell’edificio (regolamento c.d. esterno), poteva essere attribuita la comproprietà di una o più cose non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c. a tutti i condomini o soltanto a quelli cui appartenevano alcune determinate unità immobiliari. Se un siffatto regolamento, contenente un atto che costituisce la comunione di uno o più beni, sia stato regolarmente trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari, esso è, poi, opponibile a tutti coloro che acquistino successivamente le varie unità del fabbricato (cfr. Cass., Sez. 2, n. 15794 dell’11 novembre 2002; Cass., Sez. 2, n. 4432 del 21 febbraio 2017). Inoltre, come osservato in giurisprudenza, può ravvisarsi una comunione volontaria immobiliare, conseguente ad un accordo delle parti, sia quando più soggetti mettono in comune immobili già di rispettiva proprietà individuale, sia, ad esempio, in caso di comunione a formazione progressiva, allorché, con distinti atti di alienazione, si vendono a più soggetti singole parti di un immobile, obbligando gli acquirenti a lasciare in comune alcune parti residue. In tale ultima eventualità, non si riscontra una espressione di volontà degli acquirenti di costituire la comunione e la stessa comunione non è causa del contratto, quanto automatica conseguenza del fatto che l’acquisto del diritto reale su una cosa (atto a causa traslativa) è stato compiuto da più persone (Cass., Sez. 2, n. 10370 del 20 aprile 2021).

Caratteristica di tutti questi atti è l’obbligo che siano redatti per iscritto a pena di nullità>>.

Andando ai fatti di causa:

<<Pertanto, ove, come nella specie, voglia ravvisarsi un titolo idoneo ad attribuire a tutti i condomini la comproprietà di un tetto che, nel contesto di un condominio orizzontale, assolve unicamente alla funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari e, dunque, non è incluso tra le parti elencate nell’art. 1117 c.c., occorre accertare o che tutti i condomini abbiano acquistato individualmente con i rispettivi atti una quota di tale bene, oppure che siffatta comunione abbia un vero e proprio titolo costitutivo contrattuale, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., il quale abbia comportato il trasferimento del diritto dal patrimonio del singolo a quello soggettivamente collettivo. In quest’ultima eventualità, la nuova situazione giuridica di contitolarità concordemente voluta dalle parti deve, allora, discendere dalla inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini nella forma scritta essenziale. Ne deriva che non può valere a dare luogo ad un contratto o ad un fatto costitutivo di una comunione immobiliare il titolo che si limiti a richiamare un regolamento condominiale in cui si riconosce la proprietà comune di alcuni beni genericamente determinati in un elenco, anche con rinvio alla planimetria allegata, beni, peraltro, nemmeno tutti inequivocamente individuabili nell’ambito di un condominio orizzontale (quali, ad esempio, per quel che rileva, i tetti e i lastrici solari), essendo necessario piuttosto, che risulti dal documento scritto la manifestazione specifica di volontà di concludere il contratto medesimo. Qualora detta manifestazione di volontà costitutiva del regime di comunione di beni immobili, individuati nella loro consistenza e localizzazione, non si possa obiettivamente riscontrare nel documento che viene invocato quale atto scritto richiesto per la formazione del contratto, non deve farsi luogo ad alcuna ulteriore indagine ermeneutica, perché attraverso quest’ultima va ricercato il contenuto soltanto di quei contratti dei quali già risulti l’esistenza e la validità per il concorso di tutti i requisiti prescritti dalla legge (Cass., Sez. 2, n. 10370 del 20 aprile 2021).

Nella controversia in questione, il giudice del merito non ha verificato, in primo luogo, se vi fossero particolari ragioni per le quali il lastrico in questione potesse essere ricondotto, in concreto, nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c., nonostante, in astratto, non vi rientrasse, attesa la natura orizzontale del condominio, essendosi limitato a verificare la sola destinazione o meno dell’area a giardino o verde dell’area.

Inoltre, non ha accertato se il titolo teoricamente istitutivo della comunione reclamata avesse un contenuto sufficientemente specifico sì da consentirne la costituzione>>.

Diritto legale di sopraelevazione nel condominio e suoi limiti

Cass. sez. II, 15/09/2025 n. 25.226, rel. Fortunato:

<<Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano di un edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1127 c.c., comprese le limitazioni previste, senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all’esercizio di tale diritto, assimilabili ad una “servitù altius non tollendi“, possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale, di tipo contrattuale. Analogamente i vincoli alle proprietà esclusive che impediscano una certa destinazione o la facoltà di modifiche, contenuti nel regolamento condominiale, danno vita a servitù reciproche (Cass. 1522/2023; Cass. 24526/2022).

Essendo sanzionato un divieto di sopraelevazione contenuto nel regolamento contrattuale, nessun rilievo poteva assumere che i locali fossero stati classificati come abitativi o che non fossero stati più destinati ad alloggio delle caldaie esclusive, non essendo chiesto il rispetto di un vincolo di destinazione, ma un divieto di mutamento dello stato di fatto.

Ne discende che, imponendo i divieti di modificare lo stato di fatto vere e proprie servitù validamente costituite con regolamento contrattuale, la richiesta di eliminazione delle opere abusive doveva esser indirizzata nei confronti del proprietario dell’unità che si elevava su due piani e non verso l’autore materiale delle modifiche illegittime (cfr. in tema di servitù, Cass. 11601/2024; Cass. 1332/2014).

L’azione di demolizione, di natura reale, soggiaceva alla prescrizione ventennale ex art. 1073 c.c., ossia la servitù poteva estinguersi solo per non uso ventennale, non trovando applicazione la prescrizione estintiva decennale.

In tale situazione nessuna delle circostanze asseritamente omesse appare decisiva, occorrendo accertare non quale fosse l’oggetto dell’acquisto effettuato dal ricorrente con il rogito del 1988, né chi fosse l’autore delle opere, ma al più che quelle modifiche fossero anteriori all’adozione del regolamento e alla costituzione del vincolo, vietando le sole modifiche dello stato di fatto cristallizzato a quella data, prova che competeva al ricorrente e che la Corte di merito ha ritenuto non raggiunta.

La datazione delle opere abusive è stata, difatti, valutata, non occorrendo che il giudice desse conto di tutte le risultanze istruttorie, restando esclusa la violazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c.. (Cass. SU 8053/2014), né sarebbe lecito contrapporre le risultanze della prima c.t.u. alla seconda consulenza (che aveva stabilito che le modifiche erano state realizzate dagli acquirenti) poiché la prima relazione era stata ritenuta inutilizzabile dal Tribunale in mancanza di tutti i litisconsorti ed era stata rinnovata, facendo regredire il processo alla fase iniziale, come dà conto lo stesso ricorrente (cfr. ricorso, pag. 17).>>.