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Sull’uso del muro comune: l’art. 884 cc è norma speciale rispetto all’art. 1102 cc

Lezione sull’art. 884 cc da parte di Cass. sez. II, 10/03/2026 n. 5.355, rel. Oliva:

<<Occorre prendere le mosse dal dato normativo dell’art. 844 c.c., secondo cui: (…) Il primo comma, dunque, elenca le attività consentite e prescrive il limite, nel caso di immissione di travi, chiavi e catene di rinforzo nel muro comune, di 5 cm. dalla faccia opposta del muro stesso, prevedendo al contempo la facoltà dell’altro comproprietario di chiedere la riduzione della trave sino alla metà del muro, ove egli voglia a sua volta infiggervi una trave o aprire un incavo o realizzare un camino. Il secondo comma, invece, esclude la possibilità di eseguire opere (inclusi gli incavi) che possano minare la stabilità del muro o comunque danneggiarlo.

La realizzazione di incavi, dunque, sembrerebbe essere al contempo consentita dal primo comma e vietata dal secondo, con conseguente creazione di un’apparente antinomia tra le due parti della medesima norma.

Una parte della dottrina, seguita anche da parte della giurisprudenza di merito, ha interpretato l’art. 884 c.c. nel senso che gli incavi e le nicchie possano sempre essere aperti da ciascuno dei comproprietari della struttura muraria, a condizione che ne sia assicurata la stabilità e che non si arrechino danni alla stessa. A tale conclusione si perviene valorizzando il fatto che il primo comma della disposizione in esame prevede la possibilità di aprire incavi nel muro comune, attribuendo al comproprietario che voglia procedervi il diritto di chiedere all’altro l’arretramento delle travi, chiavi e catene di rinforzo eventualmente infisse nel muro oltre la metà del suo spessore. L’apertura di una nicchia, quindi, rappresenterebbe un’attività in sé non illecita, suscettibile tuttavia di divenirlo soltanto nella ricorrenza dell’ipotesi di cui al secondo comma, ovverosia quando sia compromessa la stabilità della muratura.

Altra parte della dottrina, invece, ha evidenziato come la regola di comunione del muro sia già sancita dall’art. 880 c.c., con conseguente applicazione a tale fabbrica delle regole generali dettate in tema di comunione. In questa prospettiva, l’art. 884 c.c. opera come lex specialis rispetto alle disposizioni in materia di comunione; di conseguenza, l’elencazione dei poteri ivi previsti deve intendersi tassativa e non soltanto esemplificativa, onde, al di fuori delle ipotesi contemplate dalla predetta norma speciale, valgono le regole sulla comunione. Poiché l’art. 884 c.c. consente l’infissione nel muro comune, oltre la metà del suo spessore, soltanto di travi, chiavi o catene di rinforzo, ma non di diverse strutture, né consente di praticare usi diversi del muro stesso, l’apertura di una nicchia sarebbe consentita soltanto sino al limite del rispetto del pari diritto dell’altro comproprietario, e dunque con il limite massimo della metà dello spessore della muratura.

A tale seconda interpretazione si è obiettato che, poiché la presunzione di comunione del muro divisorio è espressamente prevista, dall’art. 880 c.c., per tutta la sua estensione (“… sino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto…”, l’apertura di una nicchia in uno specifico punto di esso, da parte di uno dei comproprietari, non priverebbe l’altro comproprietario del pari diritto di aprirne altre in diversi punti della struttura comune. L’argomento, tuttavia, si rivela fallace, ed anzi, se letto alla luce della previsione speciale di cui all’art. 884 c.c., dimostra che tale obiezione è priva di fondamento. La facoltà, attribuita da tale ultima norma al comproprietario che voglia aprire un incavo in un determinato punto del muro comune, di chiedere all’altro di arretrare la trave, chiave o catena di rinforzo da lui infissa nella muratura, sino alla metà dello spessore di quest’ultima, presuppone logicamente il diritto, in capo al richiedente l’arretramento, di utilizzare il muro nell’esatto punto in cui la trave, chiave o catena altrui è stata infissa, e non altrove. Ciò, da una parte, implica che il diritto del comproprietario di utilizzare il muro comune, nei predetti limiti della metà del suo spessore, non possa essere limitato, o condizionato, dal preventivo esercizio del corrispondente diritto esistente in capo all’altro comproprietario; e, dall’altra parte, svuota di contenuto l’argomento secondo cui l’apertura di una nicchia, da parte di uno dei comunisti, non priverebbe l’altro della facoltà corrispondente di praticarne altre, in altri punti. La valutazione sulla coesistenza dei diritti dei comunisti va infatti condotta in relazione a qualsiasi punto della muratura comune, appunto in applicazione del criterio generale secondo cui la comunione concerne la struttura per tutta la sua estensione. Il senso ultimo della previsione dell’art. 880 c.c., secondo cui la comunione concerne il muro divisorio per tutta la sua estensione, va quindi individuato nell’affermazione che in relazione a ciascun singolo punto della predetta struttura va assicurato il pari diritto di uso dei due comproprietari, con il limite generale (previsto dal secondo comma dell’art. 884 c.c.) che l’utilizzo che ciascuno di essi faccia del muro non ne comprometta la stabilità o non lo danneggi altrimenti.

In argomento, questa Corte, già sotto la vigenza del vecchio codice civile, ha affermato che la comunione del muro divisorio si configura per tutta la sua estensione (cfr. Cass. 13.5.1943 n. 1161, in Rep. Foro It. 1943-45, voce Distanze, n. 17) ed ha escluso, con il consenso della dottrina pressoché unanime, la possibilità di operare un acquisto della comunione parziale dello spessore del muro.

È stato altresì affermato che la comunione del muro divisorio non è necessariamente finalizzata al suo uso per fini edificatori, poiché essa può corrispondere anche alla sola utilità di essere comproprietario della struttura (cfr. Cass. 25.2.1954, n. 552, in Mass. Foro It. 1954, 114) o di servirsene come muro di cinta (cfr. Cass. 22.2.1943, n. 410, Rep. For It. 1943-45, voce Distanze, n. 19 e Cass. 12.10.1955, n. 3060, in Mass. Foro It. 1955, 662), restando del tutto irrilevante l’elemento della contemporaneità, o meno, dell’edificazione del muro rispetto alla costruzione del vicino alla quale esso, eventualmente, si appoggi (cfr. Cass. 4.5.1943, n. 1036, in Rep. Foro It. 1943-45, voce Distanze, n. 28).

Alla luce degli argomenti sin qui esposti, e partendo dal presupposto che la presunzione di comunione per tutta l’estensione del muro divisorio, sancita dall’art. 880 c.c., va riferita a ciascun singolo punto del muro stesso, in relazione al quale, quindi, va assicurato pari diritto ai partecipanti alla comunione, ne consegue che se uno dei comproprietari del muro abbia praticato una nicchia in un determinato punto, spingendosi oltre la metà dello spessore del muro stesso, l’altro possa chiedere l’arretramento dell’incavo sino al predetto limite, analogamente a quanto previsto per il caso di infissione di travi, chiavi o catene di rinforzo nella muratura comune.

Deve, di conseguenza, essere preferita la seconda opzione interpretativa, rispetto alla prima, dando continuità alla pur risalente giurisprudenza di questa Corte, richiamata anche dai ricorrenti, e dunque riaffermando il principio secondo cui “Il comproprietario del muro comune non può praticarvi incavi che oltrepassino la meta dello spessore del muro” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2362 del 11/11/1970, Rv. 348574).

Nella motivazione di tale pronuncia, questa Corte ha evidenziato che “In tema di utilizzazione della cosa comune da parte dei compartecipi alla comunione vige il principio della possibilità dell’uso più ampio della stessa con il duplice limite del divieto di alternarne la destinazione e del divieto di pregiudicarne la par condicio degli altri compartecipi. Ciò posto, anche con riferimento all’uso del muro divisorio comune detti limiti vanno rispettati dato che non esiste nel codice una norma, di portata generale, derogativa del principio su accennato. È vero, peraltro, che ai sensi del 1 comma dell’art. 884, il comproprietario può appoggiare o immettere travi, chiavi e catene nel muro divisorio anche oltre la medianza, ma tali facoltà, secondo l’indirizzo, ormai consolidato, di questo Supremo collegio (sent. n. 1158 del 4 aprile 1957, Foro It., Rep. 1957, voce Comunione e condominio, nn. 76, 77; n. 2148 del 29 luglio 1963, id., Rep. 1963, voce Distanze legali, n. 52; n. 723 del 6 marzo 1968, id., Rep. 1968, voce cit. nn. 52, 53), oltre che di natura tassativa, vanno considerate come lex specialis rispetto alla disciplina legale della comunione, per cui, all’infuori di detti casi, la facoltà di uso del muro comune va considerata alla stregua delle norme generali sulla comunione. Il Tribunale ha ritenuto che il 2 comma dell’art. 884, col disporre che il comproprietario del muro comune non può farvi incavi, né eseguirvi altra opera che ne comprometta la stabilità o che in altro modo lo danneggi, segni l’unico limite alla facoltà di praticare degli incavi, ma non s’è avveduto che, mentre, se così fosse, dovrebbe ritenersi legittimo un incavo che, senza pregiudicare la stabilità del muro, impegni quasi tutto il suo spessore, anche se l’altro comproprietario non abbia la possibilità di aprire analogo incavo nemmeno in diversa parte del muro: il che è evidentemente iniquo e antigiuridico; la disposizione in questione segna alla facoltà di utilizzazione del comproprietario desumibile da norme specifiche o dalle regole generali predette un ulteriore limite ed ha, salvo norma particolare contraria, una portata di carattere generale in quanto si riferisce a “qualsiasi opera”, cosicché, almeno per quanto attiene alla stabilità del muro, tale limite sussiste anche per l’appoggio di fabbriche ed immissione di travi, per cui si ha la specifica disposizione del 1 comma dell’art. 884. Anche sotto l’imperio del codice civile abrogato, il cui art. 557, nonostante esigesse, in mancanza di consenso dell’altro comproprietario, il preventivo accertamento della mancanza di pregiudizio, dettava una disposizione sostanzialmente non dissimile dal 2 comma dell’attuale art. 884, non sorse mai dubbio che la facoltà di aprire incavi nel muro comune incontrasse, indipendentemente dal requisito della stabilità del muro, anche il limite derivante dall’esigenza del rispetto della corrispondente facoltà dell’altro comproprietario, mentre si discuteva soltanto se quest’ultima dovesse intendersi tutelata indipendentemente dal suo concreto esercizio, col ritenersi legittimi soltanto gli incavi non oltrepassanti la metà dello spessore del muro, ovvero se dovesse in via analogica applicarsi la disciplina dettata per l’immissione delle travi, essendo sufficiente per il contemperamento dei diritti dei comproprietari che fosse consentito chiedere la riduzione dell’incavo, fino al limite della metà dello spessore, solo nel momento in cui s’intendesse concretamente esercitare la corrispondente ed opposta facoltà. Ora, il collegio ritiene che in via generale il principio della par condicio dei partecipanti alla comunione debba essere applicato in guisa da garantire loro uno stato di cose che consenta la possibilità di esercizio delle rispettive facoltà e ciò già allo stato meramente potenziale: ritiene quindi più esatta la prima delle due soluzioni sopra indicate. Il che non significa concepire la comunione del muro divisorio come una comunione pro diviso, bensì che, trattandosi di comunione pro indiviso, incidente sul muro per l’intero spessore, debba, per il rispetto della par condicio, ritenersi che un comproprietario non possa utilizzarlo con opera diversa da quella prevista dal 1 comma dell’art. 884 oltre la metà del suo spessore, e ciò debba in particolare dirsi per gli incavi, tanto più che l’esistenza di incavi che si addentrino oltre il limite predetto è dal legislatore considerata, sia pure con certi presupposti, come sintomatica della proprietà esclusiva del muro in favore del proprietario dalla cui parte i vani si presentano (art. 881, 2 comma, cod. civile)”.

Le argomentazioni del precedente sopra richiamato sono state in parte condivise da Cass. n. 13716/2012, che -richiamando altra giurisprudenza di questa Corte (in particolare, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 572 del 24/02/1966, Rv. 321144, Sez. 2, Sentenza n. 723 del 06/03/1968, Rv. 331954; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 538 del 05/03/1970, Rv. 345601; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5596 del 26/10/1981, Rv. 416321; nonché Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1336 del 10/03/1981, Rv. 411950)- ha ribadito che “… l’art. 884 c.c. è norma speciale, che prevede limitazioni allo spessore del muro e per la fattispecie da esso disciplinata deroga alle norme generali sulla comunione fra cui l’art. 1102, che regola l’uso della cosa comune, come da consolidata giurisprudenza” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13716 del 16/04/2012, non massimata, in motivazione).

Il Collegio condivide l’interpretazione fatta propria dalla sentenza n. 2362/1970, cui ritiene di dare continuità, in quanto essa consente di riconciliare la norma dell’art. 884 c.c., letta nel suo complesso, e dunque con riferimento ad entrambi i commi in cui essa si articola, con le disposizioni di cui agli artt. 880 e 881, secondo comma, c.c.

L’art. 884 c.c., dunque, va interpretato nel senso che esso riconosce indirettamente a ciascun comproprietario del muro comune di aprirvi un incavo (o, per analogia, una nicchia) e appoggiarvi un camino, a condizione che tale diritto, riconosciuto per l’uno, possa essere esercitato anche dall’altro comunista, e dunque nel rispetto del limite massimo della metà dello spessore del muro e in condizioni di assenza di pregiudizio per la stabilità della struttura. Analogo ragionamento va condotto per ogni altro genere di infissioni, quali gradini di una scala, appoggi per mensole, infissione di grappe, ed in genere per ogni attività che si risolva in una utilizzazione del bene comune, che va considerata consentita e lecita a condizione che essa rispetti il duplice limite di cui anzidetto.

Ai fini di quanto esposto, risulta centrale il richiamo – operato anche da Cass. 2362/1970, sopra menzionata- all’art. 881 c.c., poiché il secondo comma di detta norma contempla una presunzione di appartenenza esclusiva del muro divisorio in capo al proprietario dalla cui parte si aprono “… vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro…”. La presenza, nel sistema del codice civile, di una presunzione di tal fatta, costituisce argomento decisivo per escludere che la nicchia aperta nel muro comune possa superare, di norma, la metà del suo spessore, poiché ove ciò accadesse essa costituirebbe indice della proprietà esclusiva del muro stesso, in capo al soggetto che la abbia realizzata in danno dell’altro. Da ciò si ricava, per logica deduzione, che la previsione dell’art. 884 c.c., letta in armonia con quella dell’art. 881, secondo comma, c.c., non può che consentire l’apertura di incavi e nicchie, nel muro comune, sino al limite della metà del suo spessore, poiché altrimenti il muro cesserebbe di essere comune, dovendosi applicare, in presenza di incavi o nicchie superiori alla mediana del muro, la presunzione di appartenenza di quest’ultimo al proprietario verso il cui lato si apre la nicchia, o l’incavo, più profondo della metà del muro predetto.

Non consentono di pervenire ad una soluzione diversa da quella sin qui prospettata i richiami giurisprudenziali operati nelle difese delle parti controricorrenti, in quanto essi si riferiscono, in larga parte, alla disciplina della funzione di confine assolta dal muro comune. In merito, questa Corte ha effettivamente ritenuto, come sostengono le parti controricorrenti, che “Nel caso di proprietà delimitate da un muro comune, la linea di confine non si identifica con la linea mediana del muro medesimo, poiché su di esso, nonché sull’area di relativa incidenza, i proprietari confinanti esercitano la contitolarità del rispettivo diritto per l’intera estensione ed ampiezza, sicché le distanze si misurano rispetto alla facciata del muro prospiciente la cosa da tenere a distanza” (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 26941 del 23/12/2016, Rv. 642878). Tale principio, tuttavia, è stato affermato -come detto-in relazione alla funzione divisoria del muro comune, e non con riguardo alle modalità della sua utilizzazione da parte dei suoi comproprietari. Il muro divisorio, infatti, ai fini della determinazione del confine, o della relativa distanza dallo stesso, non dev’essere considerato, in quanto esso, proprio perché oggetto di una comunione pro indiviso, costituisce uno “spazio neutro” non computabile ai fini del calcolo delle distanze. In questo senso questa Corte ha affermato, a più riprese, che la comunione del muro divisorio non implica che ciascuno dei compartecipi alla stessa sia proprietario della metà del suo spessore, proprio perché non si tratta di comunione pro diviso bensì di comunione pro indiviso (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3376 del 15/06/1979, Rv. 399794; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3393 del 07/05/1988, Rv. 458767).

Illuminante, in tal senso, risulta -in particolare- il principio affermato da Cass. n. 10041/2010, secondo cui “In tema di limitazioni legali della proprietà, ove due fondi siano delimitati da un muro comune, la linea di confine non si identifica con la linea mediana del muro medesimo, giacché su di esso, e sull’area di relativa incidenza, i proprietari confinanti esercitano la contitolarità del rispettivo diritto per l’intera estensione ed ampiezza. Ne consegue che, ai fini della misurazione della distanza legale di una siepe dal muro comune, si deve avere riguardo alla facciata del muro stesso prospiciente alla siepe, e non calcolarsi detta distanza rispetto alla linea mediana del muro comune” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10041 del 27/04/2010, Rv. 612579). La ragione per cui, dunque, per la determinazione delle distanze e del confine, non si deve far riferimento alla linea mediana del muro divisorio, bensì alla sua faccia esterna prospiciente ciascuna proprietà, risiede nel fatto che, proprio perché il muro è oggetto di comunione, esso non rientra, né in tutto né in parte, nell’uno o nell’altro fondo, ma costituisce entità autonoma rispetto ad essi (analogamente a quanto si verifica, tra i fondi extraurbani, nell’ipotesi di formazione di strada vicinale ex collatione privatorum agrorum) e pertanto non può essere considerato ai fini del computo delle distanze di altre fabbriche, o impianti, dal confine tra i due fondi.

Anche questo principio corrisponde ad una regola di buon senso, giacché, se si deve rispettare una determinata distanza dal confine, e se esso è segnato da un muro comune, lo spatium da lasciare libero va necessariamente calcolato a partire dalla faccia esterna della muratura, poiché se si prendesse a riferimento la linea mediana della struttura muraria il risultato finale sarebbe inferiore a quel margine che il legislatore ha ritenuto congruo per evitare la formazione di intercapedini dannose.

Va invece rilevata l’inconferenza del richiamo, operato nella memoria della controricorrente E.E., alla sentenza di questa Corte n. 18038/2020, concernente una fattispecie in cui si discuteva della legittimità dell’apposizione, da parte di un condomino, di vetrine da esposizione nell’androne condominiale. Il principio, affermato in quell’occasione, secondo cui l’infissione di vetrine o mostre sul muro comune, da parte di un condomino, in corrispondenza del proprio locale destinato all’esercizio di attività commerciale, non costituisce di per sé abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune che fa capo, come ius possidendi, a tutti i condomini, se effettuato nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., è stato infatti operato per evidenziare il deficit dell’indagine condotta, su tale specifico profilo, dal giudice di merito, e non invece per affermare che l’uso del muro comune è sempre consentito, con il solo limite dell’art. 1102 c.c. (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18038 del 28/08/2020, Rv. 658947, in motivazione pagg. 7 e ss.). Al contrario, la sentenza appena richiamata ha affermato che “… qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica, solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (nello stesso senso, cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 980 del 10/01/2024, non massimata, pag. 5, egualmente richiamata nella memoria di E.E.). Ciò, a ben vedere, conferma l’assunto secondo cui, in linea di principio, l’uso della cosa comune dev’essere assicurato a tutti i suoi comproprietari in termini paritetici, salva la sola ipotesi in cui, a fronte delle specificità della fattispecie, si possa escludere l’interesse degli altri partecipanti alla cosa comune a farne un uso corrispondente a quello fattone di uno, o alcuni, di essi.

Tale concetto, inoltre, ben si attaglia al condominio, nel cui ambito si possono configurare interessi diversi, in capo ai vari condomini, in relazione all’utilizzazione di singole parti comuni dell’edificio, anche e soprattutto in conseguenza alla conformazione e struttura di quest’ultimo. La considerazione non vale, invece, per la comunione del muro divisorio, della quale qui si discute, poiché in relazione ad essa gli interessi dei compartecipi si risolvono nell’utilizzazione del muro stesso, per fini edificatori o di delimitazione del confine, ovvero nella pura e semplice assunzione della sua comproprietà, senza che si possa ipotizzare un uso non paritetico della struttura, da svolgere in condizioni di reciprocità, sicurezza e stabilità.

Del pari inconferente è il richiamo, operato nella medesima memoria, all’ordinanza n. 35851/2021, poiché la fattispecie decisa da questa Corte, in quell’occasione, aveva ad oggetto non già la realizzazione di una nicchia o incavo in un muro divisorio, ma l’apertura di una porta in un muro maestro dell’edificio, realizzata da un condomino in occasione di lavori di ristrutturazione eseguiti all’interno dell’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, per consentire l’accesso alla stessa; attività che questa Corte ha ritenuto lecita, in quanto di per sé non impeditiva del diritto degli altri partecipanti al condominio di utilizzare il muro, a condizione che ne fosse assicurata la stabilità e che fosse salvaguardato il decoro architettonico dell’edificio (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 35851 del 22/11/2021, Rv. 662912, in motivazione, pag. 5 e s.).

Va anche precisato, al riguardo, che questa Corte ha avuto modo di chiarire che “La comunione del muro tra proprietà confinanti è regolata dall’art. 884 c.c. con attribuzioni di facoltà specifiche. Un tale regime, inteso ad assicurare la funzione divisoria del muro comune, differisce dal regime del muro condominiale, del quale è consentita l’utilizzazione a ciascuno dei condomini in conformità alla destinazione propria della cosa e nel rispetto del pari diritto degli altri condomini” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5628 del 16/11/1985, Rv. 442823).   Le regole sull’uso delle cose comuni tra condomini, dunque, non sono automaticamente estensibili alla comunione del muro divisorio, in quanto esse trovano la loro ratio ed esauriscono i loro effetti nell’ambito del condominio e dei suoi rapporti interni: tanto è vero che si è esclusa la possibilità di configurare il diritto del partecipante al condominio, che sia anche proprietario esclusivo di un locale confinante con un muro dell’edificio condominiale, di esercitare le facoltà di appoggio previste dall’art. 884 c.c., o di aprirvi un passaggio per mettere in comunicazione porzioni del condominio con beni di sua proprietà esclusiva esterni allo stesso, senza il consenso degli altri partecipanti al condominio, poiché la qualità di comproprietario del muro condominiale gli consente non già di fruirne uti dominus, ma soltanto uti condominus, e dunque nei limiti previsti dall’art. 1117 c.c., ovvero per il miglior godimento della sua proprietà ricompresa nel condominio, e non invece a vantaggio di un cespite estraneo al condominio stesso (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 241 del 18/01/1977, Rv. 383768).

Le facoltà riconosciute al condomino, di utilizzare le parti comuni dell’edificio, sono dunque diverse e non confondibili con quelle attribuite, al comproprietario del muro divisorio, dall’art. 884 c.c., che costituisce di conseguenza norma speciale, tanto al criterio generale dell’art. 1102 c.c., quanto a quello sancito, in materia di condominio, dall’art. 1117 c.c. Detti criteri, di conseguenza, vanno considerati recessivi rispetto alla disciplina speciale prevista, per il muro divisorio, dall’art. 884 c.c.

Da tutto quanto precede deriva che, in presenza di un muro divisorio comune, ciascun comproprietario ha facoltà di aprirvi incavi e nicchie, ed in genere di farne uso, soltanto sino alla metà del suo spessore, a meno che l’intervento non mini la stabilità, o non danneggi, la struttura muraria comune (nel qual caso esso è comunque escluso dal secondo comma dell’art. 884 c.c.).>>

Dovere di versare i frutti in casi di godimento del bene tra coeredi

Cass. sez. II, 13/05/2025 n. 12.662, rel. Giannaccari, pone il seg. principio di diritto in un processo di scioglimento di comunione ereditaria (ove centrale è l’art. 1102 cc):

“In caso di comproprietà del bene, l’occupante che abbia goduto del bene in via esclusiva è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili, solo qualora gli altri partecipanti abbiano manifestato l’intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e ciò non sia stato loro consentito poiché tale utilizzo costituisce una manifestazione del diritto di comproprietà”.

Innovazioni e/o uso della cosa comune da parte del condomino, che vi installa un condizionatore

Cass. sez. II, sent.  01/07/2024  n. 17.975, rel. Caponi:

<<Nel merito, questa Corte ha più volte affermato che la naturale destinazione all’uso della cosa comune, può tener conto di specificità – che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino – solo se queste, costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo (cfr. Cass. n. 15319 del 2011). Ed è stato affermato il principio secondo il quale “nell’identificazione del limite all’immutazione della cosa comune, disciplinato dall’art. 1120 co. 2 c.c., il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità, per cui si può tener conto di specificità – che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino – solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo” (Cass. n. 24960 del 2016).

Nella fattispecie la Corte distrettuale non è scesa all’analisi degli aspetti tecnici della installazione, quali un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico ovvero una significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, omettendo anche di valutare che si tratta di obbligo introdotto solo successivamente alla installazione di cui si discute. La delibazione dei dati istruttori da parte del giudice del gravame, a ben vedere, parte da una non condivisibile interpretazione del limite alle innovazioni consentite della cosa comune, là dove lo pone nella trascurabilità del pregiudizio del singolo condomino o nella “corrispettività” di un qualche vantaggio per lo stesso, non meglio definito.

In altri termini, ai sensi dell’art. 1120 c.c., l’installazione, sulle parti comuni, di un impianto per il condizionamento d’aria a servizio di una unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al Condominio alcuna autorizzazione. Il rilascio o il diniego di una siffatta autorizzazione può tutt’al più significare l’inesistenza o l’esistenza di un interesse di altri condomini a fare uso delle cose comuni in modo pari a quello del condomino determinatosi all’installazione. Nel caso di specie non emerge dagli atti che sia stato accertato che l’installazione su parti comuni di condizionatori al servizio di un’unità immobiliare determini alterazione della destinazione delle cose comuni, né impedisca ad altri condomini di farne parimenti uso (anzi ciò è anche avvenuto, in precedenza)>>.

Uso o innovazione individuale della cosa comune? La trasformazione del tetto in terrazza privata

Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 14/11/2023) 10/01/2024, n. 917, rel. Fortunato:

Premessa sulla distinzione tra uso della cosa comune e innovazikone ex art. 1120:

<<Le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, ma con quello del singolo condomino, essendo volte al suo solo perseguimento (Cass. 2126/2021; Cass. 20712/2017; Cass. 18052/2012; Cass. n. 20712; Cass. 240/1997).

Costituisce innovazione ex art. 1120 c.c., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solo quella che alteri l’entità materiale del bene, operandone la trasformazione, o ne modifichi la destinazione, ove il bene assuma, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale o sia utilizzato per fini diversi da quelli originari.

Qualora la modificazione della cosa comune risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’art. 1102 c.c., che, sebbene dettato in materia di comunione ordinaria, è applicabile in materia di condominio degli edifici per effetto del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c.>>

Ne segue: <<per tali ragioni la giurisprudenza di questa Corte ha affermato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio mediante idonei materiali (Cass. 14107/2012; Cass. 2126/2021).

L’art. 1102 c.c. consente a ciascun proprietario di far un uso più inteso della cosa comune a condizione che non sia alterata la funzione del bene e non impedito il pari uso: l’alterazione della funzione del bene deve essere effettiva e non può consistere in una semplice modificazione materiale; il pari uso non va inteso non deve consistere nel medesimo uso che possa invece farne il singolo che si trovi in un rapporto particolare e diverso con la cosa, ma di uso anche inteso ma che possa essere effettivo, occorrendo individuare, in concreto, i sacrifici alle facoltà di godimento che tale modifica apporti, senza dar rilievo ad una astratta possibilità di uso alternativo o un suo ipotetico depotenziamento (Cass. 14107/2012; Cass. 857/2019; Cass. 13503/2019; Cass. 41490/2021; Cass. 19939/2022; Cass. 2971/2023).

Le opere di cui si discute non costituivano – quindi – innovazioni suscettibili di autorizzazione ai sensi dell’art. 1120 c.c.: la norma riguarda non le opere intraprese dal singolo per realizzare un miglior uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c., ma quelle volute dall’assemblea condominiale con la maggioranza prescritta>>.

Occhio però al limite: <<Occorre tuttavia considerare che l’art. 1120, comma 2 c.c. [rectius: comma 4] , nel vietare le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico – è astrattamente applicabile anche agli interventi effettuati con le finalità di cui all’art. 1102 c.c. (Cass. 11455/2015; Cass. 18350/2013; Cass. 14607/12), dovendosi accertare, oltre alla compatibilità dell’intervento con i limiti derivanti dall’art. 1102 c.c., il rispetto dell’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., alla luce del necessario coordinamento normativo che deve farsi tra l’art. 1102, l’art. 1120 e, ove si tratti di interventi sulle pari esclusive, con l’art. 1122 c.c. (Cass. 11455/2015).

Competerà al giudice del rinvio riesaminare i fatti di causa e valutare la sussistenza delle violazioni, conformandosi agli enunciati principi di diritto.>>

La locazione stipulata da un comproprietario (nel caso specifico: a favore di altro comproprietario) va inquadrata nella gestione di affari

Cass. sez. III del 18/07/2023 n. 20.885, rel. Condello;

<<4. Il primo ed il secondo motivo, strettamente connessi, possono essere congiuntamente trattati e sono infondati, avendo, del tutto correttamente, la Corte d’appello ricondotto la fattispecie qui in esame, in cui si controverte della locazione di un bene comune da parte di un solo comproprietario, all’istituto della gestione d’affari, in conformità a quanto statuito dalle Sezioni Unite con la pronuncia n. 11135/2012.

Con tale sentenza è stato enunciato il seguente principio: “La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’art. 2032 c.c., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa”.

A tale approdo le Sezioni Unite sono pervenute all’esito di un lungo excursus delle diverse posizioni emerse nella giurisprudenza di legittimità in merito alla questione relativa alla legittimazione del comproprietario non locatore ad agire direttamente per l’esercizio dei diritti e dei poteri contrattuali derivanti dalla stipulazione del contratto da parte dell’altro comproprietario, confermando che la locazione svolge pienamente i suoi effetti anche quando il locatore abbia violato i limiti dei poteri che gli spettano ex art. 1105 c.c. e ss., essendo sufficiente ai fini della stipula della locazione che abbia la disponibilità della cosa locata.

A fronte delle diverse soluzioni prospettate dalla giurisprudenza sul tema, le Sezioni Unite hanno ritenuto di dover inquadrare la fattispecie nell’ambito della gestione di affari altrui ex art. 2028 c.c., “consentendo tale disciplina di offrire una soluzione che vale a contemperare gli interessi e le posizioni dei vari soggetti coinvolti”.

Nel rilevare che l’esistenza di una situazione di contitolarità del bene da parte del gestore non è di ostacolo all’applicazione dell’art. 2028 c.c., hanno avuto cura di sottolineare che “elemento caratterizzante della gestione di affari è il compimento di atti giuridici spontaneamente ed utilmente nell’interesse altrui, in assenza di un obbligo legale o convenzionale di cooperazione” e che, a tal fine, si richiede, insieme alla spontaneità dell’intervento del gestore, all’animus aliena negotia gerendi, all’alienità dell’affare, all’utilità della gestione (utiliter coeptum), anche l’absentia domini, da intendersi non come impossibilità oggettiva o soggettiva di curare i propri interessi, bensì come semplice mancanza di un rapporto giuridico in forza del quale il gestore sia tenuto ad intervenire nella sfera giuridica altrui, ovvero quale forma di spontaneo intervento senza opposizione e/o divieto del dominus.

Sulla base di tali premesse, le Sezioni Unite hanno desunto le seguenti conclusioni: l’opposizione del comproprietario non locatore rileva solo se portata a conoscenza e manifestata prima della stipula del contratto, ai sensi dell’art. 2031 c.c., rimanendo, in caso contrario, il contratto di locazione pienamente efficace, ancorché non vi sia il consenso del comproprietario che non ha stipulato il contratto; il comproprietario non locatore che abbia ratificato l’operato dell’altro comunista, ai sensi dell’art. 1705 c.c., potrà sostituirsi al comproprietario locatore per il solo esercizio dei diritti di credito derivanti dall’esecuzione del mandato con preclusione del compimento di ogni altra azione derivante dal contratto.

Il contratto sottoscritto dal comproprietario locatore e dal conduttore è dunque valido ed efficace, cosicché la posizione del conduttore è posta al riparo da eventuali contrasti che dovessero insorgere tra i comproprietari in ordine alla gestione del bene comune, mentre il comproprietario non locatore, che sia a conoscenza dell’intenzione dell’altro comproprietario di addivenire alla stipula del contratto di locazione del bene comune, deve manifestare preventivamente il proprio dissenso, il che lo esonera dal dover adempiere le obbligazioni assunte dal gestore, ma conserva comunque la facoltà di ratificare il contratto stipulato dal comproprietario locatore (in senso conforme, Cass., sez. 3, 10/10/2019, n. 25433; Cass., sez. 3, 10/09/2019, n. 22540; Cass., sez. 3, 09/04/2021, n. 9476).

A siffatti principi occorre attenersi anche nella fattispecie in esame, a nulla rilevando, come ritenuto dalla parte ricorrente, la qualità di comproprietario del bene in capo al conduttore A.G.. Come evidenziato dai giudici d’appello, “una volta riconosciuta ad un comproprietario la detenzione esclusiva della res comune in virtù di un contratto di locazione, ad opera del comproprietario che tale detenzione possa trasferire, a tale contratto, fondante un titolo di detenzione esclusiva, dovrà farsi riferimento nei rapporti con il comproprietario conduttore, potendo poi la disciplina in tema di rendiconto dei frutti e delle rendite senz’altro rilevare nei rapporti tra comproprietario locatore, che abbia riscosso per intero il canone di locazione, e gli altri comunisti, che siano rimasti estranei al contratto di locazione”.

La logica indicata dalle Sezioni Unite, cioè quella della gestione d’affari, è perfettamente ricorrente nel caso in cui uno dei comproprietari stipuli la locazione della cosa comune con altro comproprietario. Si potrebbe pensare che essa difetti, perché il comproprietario che assume le vesti di conduttore non potrebbe connotarsi contemporaneamente come soggetto per cui il comproprietario che assume la veste di conduttore agisca coma gerente. Ma, data la diversità della posizione di comproprietario e di quella di stipulante la locazione come conduttore, non si configura alcuna incompatibilità, trattandosi di posizioni giuridicamente distinte. Semmai, il comproprietario che riceve la res in locazione dovrà essere considerato – per un evidente principio di non contraddizione – automaticamente ratificante, per così dire ilico et immediate l’operato del suo collega stipulante come locatore.

In questa ottica, dunque, il contratto concluso dal comproprietario locatore, C.R., e A.G. conserva piena validità ed è dunque opponibile all’odierna ricorrente, comproprietaria del bene, che, come accertato dalla Corte d’appello, non essendosi preventivamente opposta alla stipula del contratto di locazione, non può pretendere la risoluzione del medesimo contratto, ma può soltanto chiedere il pagamento pro quota dei canoni di locazione maturati in data successiva alla intervenuta ratifica, coincidente con la data di notificazione dell’atto di intimazione dello sfratto per morosità>>.

Condominio: differenza tra innovazioni e disciplina delle modalità di uso della cosa comune

Cass. sez. II del 13.06.2023 n. 16.902, rel. Falaschi:

<<Ad avviso della giurisprudenza di questa Corte (cfr., Cass. n. 15460 del 2002; Cass. n. 12654 del 2006 e Cass. n. 18052 del 2012), in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque “opus novum”), ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In altre parole, nell’ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico – giuridico, vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. A tale principio si è conformata la Corte di secondo grado che, con valutazione di merito adeguatamente motivata e fondata su univoci accertamenti di fatto, ha esattamente ritenuto – condividendo l’accertamento effettuato dal c.t.u. – che il Condominio con la diversa assegnazione dei posti auto e con l’amministrazione del corridoio sito a destra dell’ingresso del palazzo condominiale ha avuto quale finalità proprio quella di rendere detti spazi fruibili a tutti e per questo ne ha coerentemente disciplinato l’utilizzo. Con la conseguenza che ha valutato rispondere a logica e coerenza assegnare a ciascuno dei proprietari dei locali terranei lo stallo immediatamente prospicente gli stessi. Dunque si è trattata di operazione diretta a disciplinare, in senso migliorativo, l’uso della cosa comune impedendo che taluno dei condomini rimanesse privo della utilità fornita dal potere parcheggiare nello spazio comune, soprattutto considerando che, nel caso di specie, al piano terra del fabbricato esistevano locali di proprietà esclusiva, per cui non si era determinata alcuna interclusione degli stessi ma solo “il mero fastidio di spostare la propria vettura per accedervi più comodamente”. Ne’ l’utilizzo del “corridoio comune” per parcheggiare i motocicli solo sul lato destro ne impediva la percorribilità da parte dei proprietari dei depositi ivi situati, stante la oggettiva ampiezza dello stesso.

Pertanto deve, in questa sede, essere riconfermato il principio secondo cui, in tema di condominio di edifici, la Delib. assembleare, con la quale sia stata disposta una diversa distribuzione dei posti auto e dell’area per il parcheggio delle moto per disciplinare lo spazio comune in modo più utile per tutti i condomini, anche in funzione di impedire usi discriminati di tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (v., Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999). Pertanto, non è richiesta (come ravvisato esattamente, nella fattispecie, dalla Corte territoriale) per la legittimità di una Delib. assembleare condominiale avente detto oggetto, l’adozione con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell’edificio, non concernendo tale Delib. una “innovazione” secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune consistente nel consentire a tutti i condomini di potersi avvantaggiare del beneficio del parcheggio>>.

La locazione agraria stipulata da uno solo dei comprorietari è efficace verso il conduttore

Cass. 21.11.2022 sez. III n° 34.131 , rel. Condello:

<<La sentenza impugnata si pone in linea con il principio pacifico della giurisprudenza di legittimità secondo cui il comproprietario può agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile per finita locazione o la risoluzione del contratto per inadempimento, trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione della cosa comune per il quale si deve presumere che sussista il consenso degli altri comproprietari o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione (tanto che si esclude la necessità della integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti) (Cass., sez. 3, 13/07/1999, n. 7416; Cass., sez. 3, 04/06/2008, n. 14759).

Pertanto, qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice (Cass., sez. 2, 02/02/2016, n. 1986).

Ciò impone di ritenere che il contratto di locazione, seppure concluso dal V. solo con C.M., come ritenuto dalla Corte d’appello, era valido ed opponibile anche agli altri comproprietari del fondo, anche se rimasti estranei alla stipula del contratto di affitto, e che l’ordine di rilascio del fondo, derivante dall’accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di affitto, sebbene proposta dal solo C.M., si estende anche agli altri comproprietari del bene>>.

E’ uso legittimo della cosa comune (art. 1102 cc) chiudere con serratura il ballatoio in comproprietà?

T. chiude con cancello a serratura (pare, non è chiaro) un ballatoio comune e gli altri comproprietario agiscojo in giudizio. Poteva farlo? Risponde Cass. n° 8.177 del 14.03.2022 , rel. Carrato.

Premesse generali sull’art. 1102 cc: <<In via preliminare si osserva come non sia discutibile – alla stregua della univoca giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., tra le più recenti, Cass. n. 7466/2015 e Cass. n. 6458/2019) – il principio generale secondo cui la nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell’art. 1102 c.c., non va intesa in termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l’identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell’oggetto della comunione.

Tuttavia, l’applicazione di tale principio deve essere correlato alle specifiche fattispecie al fine di valutare se, ancorché la fruizione da parte di ciascun comproprietario non debba essere intesa in termini di assoluta parità, colui che intende farne un uso più intenso deve comunque comportarsi in modo che gli altri comproprietari non subiscano un possibile aggravamento dell’utilizzazione precedente, nel senso che l’esercizio di una condotta “più intensa” non debba implicare una modalità di utilizzazione, da parte degli altri, del bene in comproprietà che possa determinare la configurazione di una possibile incomodità che, seppur non intollerabile, non consente una prosecuzione agevole di siffatta utilizzazione.

Pertanto, l’onere probatorio – rilevante ai fini dell’art. 2697 c.c. – circa l’insussistenza di quest’ultima evenienza, al fine di poter rilevare la legittima esplicazione di un’utilizzazione più intensa ma senza impedire agli altri comproprietari di “farne parimenti uso secondo il loro diritto” (con l’adozione, perciò, di accorgimenti che salvaguardino l’esercizio di un normale uso paritario), incombe, qualora venga prospettata tale illegittimità, su chi ritenga di aver posto in essere il suddetto utilizzo più intenso in modo lecito.>>

Quindi, con riferimento al caso di specie: <<pacifica la comproprietà del ballatoio dedotto in controversia ed incontestata l’apposizione del cancelletto lungo il suo percorso da parte della B., spettava a quest’ultima – diversamente da quanto ritenuto dalla Corte bresciana nell’impugnata sentenza – fornire la prova, per contrastare il “petitum” originariamente dedotto e riscontrato dagli attori, di non aver impedito, tramite detta apposizione, agli stessi attori (odierni ricorrenti) di continuare ad utilizzare il ballatoio secondo il loro diritto di comproprietà, permettendone l’ordinaria accessibilità ed il godimento comune senza ostacoli, con la possibilità di un attraversamento senza particolari disagi.

A tale principio dovrà uniformarsi il giudice di rinvio.

Occorre peraltro evidenziare che, per quanto emergente dallo svolgimento della vicenda processuale, la circostanza che il cancelletto rimanesse sempre aperto o fosse privo di strumenti di chiusura era stata addotta tardivamente dalla B., a fronte, peraltro, dell’allegazione contraria, operata dai sigg. A. – M., che l’avevano dedotta fin dall’introduzione del giudizio, per come oltretutto comprovata anche dall’acquisita documentazione fotografica.

In ogni caso, ove anche fosse stato dimostrato che il cancelletto rimaneva ordinariamente aperto, la B. – in presenza della possibilità che la stessa lo potesse chiudere senza darne conto agli altri due comproprietari del terrazzo o, più in generale, gestendone le modalità di utilizzo secondo la sua esclusiva volontà – era tenuta a consentire (con accollo in capo alla stessa dell’assolvimento del relativo onere probatorio in sede processuale) agli A. – M. la continuazione dell’accesso al ballatoio in modo libero da ostacoli, permettendo agli stessi – nell’ottica dell’indispensabile soddisfacimento del dovere di reciproca collaborazione e fisiologica solidarietà tra tutti i comproprietari (cfr., da ultimo, Cass. n. 11464/2021) – di poter anche ricevere eventuali loro ospiti nei limiti della normalità, provvedendo – quantomeno – alla consegna in favore dei medesimi della chiave di apertura del cancelletto per ogni evenienza eventualmente ostativa (in tal senso aveva pronunciato anche la sentenza di questa Corte n. 8394/2000, richiamata nella stessa sentenza di appello, con la quale si esigeva tale consegna per l’esercizio della facoltà di uno dei comproprietari di installare un cancello sul passaggio comune; cfr., altresì, per l’applicazione del corrispondente principio in materia di servitù, Cass. n. 31114/2017 e n. 21928/2019)>>.

Quest’ultimo è il punto difficile: può il comproprietario chiudere con cancello a serraratura , dandone però la chiave ai restanti  comproprietari? La chiusura comporta un onere , dovendo costoro aggiungere la nuova chiave al mazzo di casa , portarsela sempre dietro e usarla ogni volta che vanno e vengono da casa. Ci pare un onere eccessivo, per cui riterrei illeggittimito tale uso (tranne forti ragioni contrarie , ad es. per serie ragioni di sicurezza dell’abitazione).

L’uso della cosa comune da parte del singolo comproprietario: precisazioni sull’annosa questione

L’art. 1102 c.c. (“Ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, purche’ non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto“) è tanto frequentemente applicato (soprattutto nei condomini) quanto fonte di incertezze applicative, data la genericità del concetto normativo di “parimenti uso”.

Una Cass. di due anni fa offre qualche chiarimento (Cass. 28.10.2020 n. 18.038, rel. Scarpa).

<<Questa Corte ha più volte affermato che la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto. Pertanto, si è chiarito in giurisprudenza, con particolare riguardo, appunto, al muro perimetrale dell’edificio – anche in considerazione delle sue funzioni accessorie di appoggio di tubi, fili, condutture, targhe e altri oggetti analoghi -, che l’apposizione di una vetrina da esposizione o mostra sul detto muro da parte di un condomino, in corrispondenza del proprio locale destinato all’esercizio di attività commerciale, non costituisca di per sè abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune che fa capo come “jus possidendi” a tutti i condomini, se effettuata nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. (Cass. Sez. 2, 12/02/1998, n. 1499; Cass. Sez. 2, 20/02/1997, n. 1554; Cass. Sez. 2, 08/05/1971, n. 1309).

La destinazione della cosa comune – che, a norma dell’art. 1102 c.c., ciascun partecipante alla comunione non può alterare, divenendo altrimenti illecito l’uso del bene – dev’essere determinata attraverso elementi economici, quali gli interessi collettivi appagabili con l’uso della cosa, elementi giuridici, quali le norme tutelanti quegli interessi, ed elementi di fatto, quali le caratteristiche della cosa.

In mancanza di accordo unanime o di deliberazione maggioritaria che contenga norme circa l’uso delle parti comuni, la destinazione di queste ultime, rilevante ai fini del divieto di alterazione posto dall’art. 1102 c.c., può risultare anche dalla pratica costante e senza contrasti dei condomini, e cioè dall’uso ultimo voluto e realizzato dai partecipanti alla comunione, che il giudice di merito deve accertare (cfr. Cass. Sez. 2, 18/07/1984, n. 4195)>>.

Non c’è bisogno di precisare che la parte in rosso (<ragionevole prevedibilità>) sia quella più importante e difficile da accertare.

Comunione e uso esclusivo individuale -senza opposizione- ex art. 1102 c.c.: obbligo di versare i frutti civili?

Nel caso di uso individuale da parte del comunista che sia esclusivo, c’è obbligo di versare i frutti civili percepiti agli altri comunisti? Pare di si, secondo Cass. 1738 del 20.02ò.2022, rel. Criscuolo. Non chiarisce per òl’esatta base normativa di tale obbligo.

Inoltre l’uso da parte di tutti può essere concomitante o anche a turno.

Nel caso c’era una comunione <impropria> dato che concorreva un usufrutto per un terzo con la redisua titolarità: ma la SC applica -giustamente- l’art.  1102 cc.

<<3. (…) In primo luogo, ed anche in risposta alle deduzioni formulate in controricorso, secondo cui nella fattispecie sarebbe inappropriato il richiamo alle regole dettate per la comunione, occorre ricordare che, a seguito degli accordi intervenuti in sede divisionale quanto al patrimonio immobiliare, R.E. aveva conservato su di un bene, per il resto attribuito alla figlia D., la sola quota di usufrutto pari ad un terzo, con la conseguenza che le facoltà di godimento del bene competevano ad entrambe, e precisamente per la quota di due terzi, in capo alla figlia, a titolo di piena proprietaria, e per la residua quota a favore della R., in quanto usufruttuaria. Al fine di ricondurre anche tale fattispecie alla disciplina della comunione appare pertinente il richiamo alla giurisprudenza di questa Corte che, in relazione alla normativa vigente anteriormente all’entrata in vigore della riforma del diritto di famiglia di cui alla L. n. 151 del 1975, in base alla quale il coniuge superstite, nella sua qualità di legatario “ex lege”, era investito, sin dal momento dell’apertura della successione del coniuge, di un diritto reale che gli consentiva di partecipare a pieno titolo alla comunione ereditaria, ha affermato che in tal modo viene a determinarsi una comunione incidentale di godimento tra gli eredi ed il predetto coniuge, usufruttuario pro-quota di tutti i beni indivisi facenti parte del compendio ereditario (così Cass. n. 1085/1995).

Cass. n. 355/2011 ha altresì chiarito che tale comunione incidentale di godimento tra diritti qualitativamente eterogenei comporta che la cosa è goduta per una quota dagli eredi a titolo di proprietà e per l’altra dal legatario a titolo di usufrutto (in termini analoghi Cass. n. 3097/1974; Cass. n. 3294/1968; Cass. n. 3313/1984).

Sebbene nel caso di specie il concorso dei due diritti eterogenei non derivi dalle vicende successorie di cui alla normativa previgente, ma da un accordo intervenuto tra le parti, deve del pari ritenersi insorta una comunione impropria di godimento, per la quale, quanto alle modalità di uso appaiono correttamente invocabili anche le disposizioni espressamente dettate in tema di comunione, tra cui quella di cui all’art. 1102 c.c..

Ma l‘applicazione di tale disciplina non preclude il diritto del comunista che non abbia fatto uso del bene a conseguire un indennizzo per effetto del godimento esclusivo dell’altro contitolare.

E’ affermazione ricorrente nella giurisprudenza di questa Corte quella secondo cui (cfr. Cass. n. 7881/2011) il condividente di un immobile, che durante il periodo di comunione abbia goduto del bene in via esclusiva senza un titolo giustificativo, deve corrispondere agli altri i frutti civili, quale ristoro della privazione della utilizzazione “pro quota” del bene comune e dei relativi profitti, con riferimento ai prezzi di mercato correnti dal tempo della stima per la divisione a quello della pronuncia (conf. Cass. n. 7716/1990; Cass. n. 20394/2013; Cass. n. 17876/2019), aggiungendosi che siffatto diritto, corrispondente al corrispettivo “pro quota” del godimento esclusivo, prescinde da comportamenti leciti o illeciti altrui (Cass. n. 10896/2005). E’ stato altresì chiarito, e ciò in risposta alla deduzione circa la violazione della previsione di cui all’art. 820 c.c., che i frutti civili, dovuti dal comproprietario che abbia utilizzato, in via esclusiva, un bene rientrante nella comunione, hanno, ai sensi dell’art. 820 c.c., comma 3, la funzione di corrispettivo del godimento della cosa e possono essere liquidati con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato (Cass. n. 5504/2012), sicché non può trovare fondamento la pretesa di limitare la previsione de qua al solo godimento che intervenga da parte di soggetti diversi da quelli che già vantino diritti pro-indiviso sul bene fruttifero.

E’ pur vero che la sottrazione del godimento potrebbe avvenire con modalità tali, come ad esempio mediante l’esercizio di una condotta violenta, tale da concretare altresì la commissione di un fatto illecito (cfr. sul punto Cass. n. 14213/2012, secondo cui in tal caso la sottrazione delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene, è risarcibile, sotto l’aspetto del lucro cessante, non solo con il lucro interrotto, ma anche con quello impedito nel suo potenziale esplicarsi, ancorché derivabile da un uso della cosa diverso da quello tipico, aggiungendo che tale danno è da ritenersi “in re ipsa”, potendo essere comunque quantificato in base ai frutti civili che l’autore della violazione abbia tratto dall’uso esclusivo del bene, imprimendo ad esso una destinazione diversa da quella precedente), ma è innegabile che l’uso esclusivo dell’immobile, ove le caratteristiche dello stesso non ne consentano una fruizione congiunta anche da parte dell’altro comunista, eccede sicuramente dalle modalità di uso di cui all’art. 1102 c.c., e legittima la richiesta, quanto meno a titolo indennitario, di ristoro del mancato godimento, e ciò sia quando il bene si presenti fruttifero tramite la concessione in godimento a titolo oneroso a terzi, sia allorché la fruizione avvenga, ed in maniera esclusiva, da parte di uno solo o alcuni dei comunisti (conf. Cass. n. 19215/2016).

In tal senso è stato affermato che (Cass. n. 5156/2012) sussiste la violazione dei criteri stabiliti dall’art. 1102 c.c., in ipotesi di occupazione dell’intero immobile ad opera del comproprietario e la sua destinazione ad utilizzazione personale esclusiva, tale da impedire all’altro comproprietario il godimento dei frutti civili ritraibili dal bene, con conseguente diritto ad una corrispondente indennità.

Tuttavia ritiene il Collegio che debba darsi continuità al principio per il quale, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento, ma che fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all’altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l’uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale (Cass. n. 24647/2010; Cass. n. 2423/2015).

La Corte d’Appello, riprendendo le considerazioni già spese dal Tribunale, ha ricordato che ancor prima che la figlia iniziasse a godere personalmente del bene, la madre aveva conseguito la propria quota parte dei canoni di locazione, ma non può trarsi da tale circostanza, che si correla alla regola per la quale il comunista che gestisce la locazione del bene comune agisce come utile gestore degli altri comunisti, anche una conclusione circa la opposizione della usufruttuaria pro quota al godimento esclusivo del bene in proprio da parte della figlia, essendo invece necessario correlare l’insorgenza del diritto a ricevere una quota parte dei frutti alla esternata opposizione alla condotta posta in essere dall’odierna ricorrente, che viene individuato nelle conclusioni della comparsa di risposta in primo grado, e ribadito in controricorso, nella missiva del 17 giugno 2003, con la quale la defunta R. aveva sollecitato in via stragiudiziale la figlia a corrisponderle la somma dovuta quale corrispettivo per la mancata fruizione della propria quota di usufrutto, denotando a tal fine un’evidente avversione all’uso esclusivo da parte della figlia, ritenuto come tale in contrasto con la previsione di cui all’art. 1102 c.c..

Ne consegue che la sentenza impugnata deve essere cassata quanto all’individuazione della data di decorrenza dell’obbligo dell’attrice di corrispondere una quota parte dei frutti civili del bene, in corrispondenza dell’uso esclusivo fattone, per l’epoca anteriore alla detta missiva, dovendo il giudice di rinvio quindi rideterminare le somme dovute a tale titolo dalla ricorrente>>