Summa in tema di responsabilitàò dei singolo condomini verso il creditore condominiale (art. 1123 cc – art. 63 disp. att. cc)

Cass. sez. III, ord. 06/12/2023  n. 34.220, rel. Tatangelo:

<<1.2.1 L’esame del primo motivo di ricorso impone a questa Corte di affrontare le seguenti questioni di diritto: a) in quale misura il singolo condomino è assoggettato all’azione esecutiva del creditore che abbia ottenuto, nei confronti dell’ente di gestione, un titolo di condanna per il saldo di un debito condominiale; b) quali eccezioni egli può opporre al creditore, in base all’art. 63 disp. att. c.p.c., in particolare con riguardo alla individuazione della esatta quota dell’obbligazione condominiale su di lui gravante. (…)

1.2.3 Tale norma [art. 63 c. 1-2 disp. att. cc] è già stata interpretata da questa Corte (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 5043 del 17/02/2023, Rv. 667152 – 01) nel senso che, ferma restando la natura parziaria delle obbligazioni condominiali:

a) i condomini “in regola coi pagamenti” possono essere aggrediti esecutivamente, in caso di insolvenza dei condomini “morosi”, anche per la quota dell’obbligazione condominiale gravante su questi ultimi: sui primi, pertanto, grava una obbligazione sussidiaria di garanzia per le obbligazioni dei secondi, modellata come una sorta di fideiussione ex lege;

b) i condomini in regola coi pagamenti vantano, però, nei confronti del creditore del condominio, un beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi.

(…)

a) se il singolo condomino adempie direttamente nei confronti del creditore del condominio, l’obbligazione (parziaria) di quel condomino nei confronti di quest’ultimo sarà ovviamente estinta; dunque, il creditore non potrà affatto procedere ulteriormente nei suoi confronti;

b) se uno o più singoli condomini versano il relativo importo all’amministratore, ma non altrettanto facciano tutti gli altri condomini, fermo restando che le obbligazioni dei primi nei confronti del creditore potranno dirsi estinte solo a seguito del versamento della provvista in favore di quest’ultimo da parte dell’amministratore, sorge l’esigenza di non pregiudicare i condomini che abbiano regolarmente provveduto a versare i contributi dovuti, rispetto a quelli che non lo abbiano fatto (rendendosi, così, “morosi” sia nei confronti del creditore che nei confronti dello stesso amministratore del condominio).

(….)

In ogni caso, la Corte ritiene che, in base agli attuali indirizzi interpretativi in ordine alla natura parziaria della responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni condominiali, le quali si dividono e gravano, pertanto, pro parte, sui singoli condomini, deve necessariamente ammettersi che ciascuno di questi, così come è soggetto all’azione di cognizione del creditore, nonché all’azione esecutiva dello stesso, anche sulla base di un titolo esecutivo formatosi nei confronti del solo ente di gestione, per il recupero della quota dell’obbligazione condominiale che grava su di lui, è del pari legittimato ad estinguere tale sua obbligazione (parziaria) direttamente nei confronti del creditore, anche al fine di evitare di essere assoggettato a tali azioni (e ai relativi maggiori costi).

(…)

E’ peraltro evidente che, nella ricostruzione sin qui esposta, sia per coerenza logica che sulla base della piana applicazione dei principi di diritto che regolano le modalità di estinzione delle obbligazioni parziarie, dovrebbe escludersi che il singolo condomino che abbia già estinto la propria obbligazione parziaria, pagando direttamente al creditore del condominio quanto dovuto, possa poi essere tenuto a versare nuovamente all’amministratore quello stesso importo: tale ultimo versamento e’, infatti, da ritenersi comunque finalizzato alla formazione della provvista necessaria all’estinzione della complessiva obbligazione condominiale da parte dell’amministratore, quale rappresentate dei condomini e nell’interesse di questi ultimi; onde, se quell’obbligazione è stata già estinta nella parte gravante sul singolo condomino, e fermo restando l’obbligo di garanzia dovuto da quest’ultimo per le quote dei condomini morosi insolventi, non avrebbe più fondamento la pretesa dell’amministratore del condominio al versamento dell’intera provvista da parte di tutti i condomini, anche quelli da ritenersi in regola con i pagamenti per avere già estinto la propria obbligazione parziaria.

1.2.5 Sulla base delle premesse sin qui esposte, deve ritenersi che l’espressione “condomini morosi” di cui all’art. 63 disp. att. c.p.c. indica i condomini che non hanno versato all’amministratore del condominio la loro quota della provvista necessaria al pagamento del terzo creditore e che, d’altra parte, non abbiano neanche estinto autonomamente la propria quota dell’obbliga-zione condominiale, pagando direttamente a quest’ultimo, mentre l’espressione “condomini in regola con i pagamenti” indica quelli che abbiano estinto la propria quota dell’obbligazione condominiale, mediante pagamento diretto del relativo importo al creditore, ovvero mediante pagamento in favore di quest’ultimo effettuato dall’amministratore con la provvista da loro fornita.

In tale ottica, la comunicazione dell’amministratore al creditore relativa ai dati dei condomini “morosi”, prevista dal comma 1 dell’art. 63 disp. att. c.c., consente di imputare il pagamento effettuato dall’amministratore stesso ad estinzione delle sole quote dell’obbligazione condominiale dei condomini che hanno regolarmente contribuito alla formazione della relativa provvista, i quali possono così definirsi “in regola con i pagamenti”, lasciando invece insolute le quote dell’obbligazione condominiale dei condomini che non abbiano versato i contributi dovuti.  (…)

La tutela del creditore è adeguatamente assicurata, potendo egli agire sempre liberamente, senza vincoli, nei confronti di tutti i condomini (abbiano essi o meno versato all’amministratore la loro quota di contributi dovuti), per l’adempimento delle relative quote dell’obbligazione condominiale ancora insoddisfatte (quindi, complessivamente, per il suo intero credito); egli non potrà, invece, agire affatto, a tale titolo, nei confronti dei condomini che abbiano estinto la loro posizione obbligatoria (pagando direttamente a lui o tramite il pagamento dell’amministratore con la provvista da loro fornita), contro i quali potrà esperire esclusivamente l’azione sussidiaria di garanzia di cui all’art. 63 disp. att. c.c., previa escussione dei condomini insolventi.

La tutela dei condomini “diligenti” è altrettanto adeguatamente assicurata dalla possibilità di pagare direttamente al creditore la loro quota dell’obbligazione condominiale e di ottenere, altresì, l’imputazione a tale titolo di tutti i pagamenti effettuati dall’amministratore con la provvista da loro versata, mediante la comunicazione di cui all’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., in modo da rimanere esposti ad eventuale responsabilità per importi superiori a quelli effettivamente dovuti solo in virtù dell’obbligo sussidiario di garanzia introdotto dal comma 2 della medesima norma, che però è condizionato alla previa vana escussione dei condomini morosi.

D’altra parte, è ragionevole escludere che possano risolversi in un oggettivo pregiudizio per le giuste ragioni di credito del terzo estraneo al condominio, specie se consacrate in un titolo esecutivo, le eventuali vicende, certamente non fisiologiche (ma ciò nonostante in astratto sempre possibili), in virtù delle quali i contributi versati dai condomini all’amministratore, cioè al proprio rappresentante comune, al fine di estinguere l’obbligazione condominiale, possano essere distratti dal loro scopo. La finale tutela dei condomini, in tali ipotesi patologiche, che sono comunque riconducibili ai loro rapporti interni ovvero ai rapporti con il loro rappresentante (ed ai quali è del tutto estraneo il terzo creditore), è del resto adeguatamente garantita attraverso l’esperimento delle eventuali possibili azioni risarcitorie o, in ultima analisi, delle appropriate azioni di rivalsa interna tra gli stessi partecipanti al condominio.

1.2.6 Alla ricostruzione sistematica appena esposta, consegue che l’onere di preventiva escussione dei condomini “morosi” di cui all’art. 63 disp. att. c.c. non può che riguardare l’intero importo della loro “morosità”, nel senso fin qui chiarito.

(…)

La ripartizione interna della spesa tra i condomini attiene al piano dei rapporti interni tra questi ultimi: le relative questioni non possono pregiudicare, oltre un ragionevole limite, il diritto del creditore, che abbia già conseguito un titolo esecutivo nei confronti del condominio, di vedere soddisfatto integralmente il proprio credito (naturalmente nel rispetto delle modalità previste dalla legge).

Deve, quindi, in primo luogo escludersi che l’annullamento (o la mancata adozione) della deliberazione condominiale di approvazione della spesa e di ripartizione di essa tra i condomini, laddove esista un titolo esecutivo contro il condominio, impedisca in radice al creditore di porre in esecuzione detto titolo nei confronti dei singoli condomini (ferma la natura parziaria dell’obbligazione condominiale).

In tal caso, dovranno ritenersi applicabili i principi generali in ordine alle obbligazioni parziarie, nonché quelli in tema di distribuzione dei relativi oneri di allegazione e prova, come già chiarito da questa Corte in fattispecie analoga (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 22856 del 29/09/2017, Rv. 645511 – 01), per cui spetterà al condomino intimato eventualmente allegare e provare, proponendo una opposizione all’esecuzione, che la quota dell’obbligazione condominiale gravante su di lui è diversa da quella indicata dal creditore procedente.

Poiché, peraltro, non può ammettersi che la soddisfazione delle ragioni di un creditore munito di titolo esecutivo nei confronti del condominio (e, quindi, nei confronti di tutti i condomini) sia impedita o ritardata fino alla definitiva risoluzione delle questioni interne al condominio in ordine ai criteri di ripartizione della relativa obbligazione (che, peraltro, richiederebbe l’estensione del contraddittorio a tutti i condomini o, almeno, all’amministratore, ai fini del giudicato), nei rapporti con il terzo creditore che agisca in via esecutiva contro un singolo condomino si potrà e dovrà effettuare, nel giudizio di opposizione all’esecuzione, una valutazione sommaria, [è il punto più interessante!]  ai soli fini dell’azione esecutiva in corso, tenendo conto delle indicazioni provenienti dall’amministratore, ovvero degli ulteriori elementi certi disponibili che inducano a ritenere corretto un determinato criterio di ripartizione della spesa, anche eventualmente, in mancanza, con riferimento alla quota millesimale generale di ciascun condomino (che costituisce l’indice generale della partecipazione del singolo al condominio e, dunque, alle relative obbligazioni), come è sostanzialmente avvenuto nel caso di specie. Resteranno salve, naturalmente, in tali ipotesi, tutte le eventuali successive appropriate azioni di rivalsa interna tra i condomini. Resta fermo anche in tal caso, peraltro, che i condomini “morosi” rispondono nei confronti del terzo creditore in misura corrispondente alla loro “morosità”, in relazione all’intera loro originaria quota dell’obbligazione condominiale, come precedentemente chiarito e come nella sostanza correttamente ritenuto nella sentenza impugnata>>.

Principi di diritto:

“l’onere di preventiva escussione dei condomini “morosi” gravante, ai sensi dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., sul creditore solo parzialmente soddisfatto e munito di titolo esecutivo, non ha ad oggetto la sola somma corrispondente alla quota millesimale del condomino moroso sull’importo residuo dell’obbligazione di cui al titolo esecutivo, ma l’intero importo della suddetta “morosità”, cioè l’intera originaria quota dell’obbligazione condominiale imputabile al singolo condomino, detratto quanto eventualmente già pagato al creditore dall’amministratore, in nome e per conto di detto condomino, in virtù dei versamenti dallo stesso effettuati nelle casse condominiali, secondo l’imputazione comunicata ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., e/o quanto versato direttamente dal singolo condomino al terzo”;

“la quota del debito condominiale gravante sul singolo condomino contro il quale il creditore abbia agito in via esecutiva in base all’art. 63 disp. att. c.p.c., in caso di contestazioni espresse in sede di opposizione all’esecuzione – e fermo restando che spetta al condomino intimato l’onere di allegare e provare che detta quota sia diversa da quella indicata dal creditore – va determinata: a) in base alla delibera condominiale di riparto della spesa; b) se una delibera manchi o sia venuta meno, all’esito di una valutazione sommaria del giudice dell’opposizione all’esecuzione, ai soli fini dell’azione esecutiva in corso, tenendo conto delle indicazioni dell’amministratore, degli elementi certi disponibili ed eventualmente, in mancanza, facendo ricorso alla tabella millesimale generale; in tali casi restano tuttavia salve le eventuali successive appropriate azioni di rivalsa interna tra condomini”.

(…)

<< la statuizione recante condanna del condominio per un credito vantato da chi abbia contrattato con l’amministratore equivale a sentenza di condanna e, quindi, a titolo esecutivo nei confronti di tutti i condomini, anche se essi non abbiano assunto le vesti di parti in senso formale del giudizio promosso dal terzo creditore nei confronti dell’amministratore, per non esser stati personalmente evocati in giudizio, e quindi neppure individuati nominativamente nel provvedimento di condanna (Cass. Sez. 2, 14/10/2004, n. 20304; Cass., Sez. U, 08/04/2008, n. 9148; Cass. Sez. 3, 29/09/2017, n. 22856; Cass. Sez. 3, 27/06/2022, n. 20590).

E’, d’altronde, altrettanto consolidato il principio (che le medesime ricorrenti riconoscono, senza contestarlo) secondo il quale l’autorità del giudicato (e, in generale, delle pronunzie giudiziarie, anche non ancora passate in giudicato) spiega i suoi effetti non solo sulla pronuncia esplicita oggetto della statuizione, ma anche sulle ragioni che ne costituiscono, sia pure implicitamente, il presupposto logico-giuridico. (…)

Come si è già chiarito nell’esaminare il primo motivo del ricorso, le questioni relative ai rapporti interni tra i condomini e, quindi, la stessa validità delle deliberazioni condominiali di approvazione di determinate spese (rispetto alle quali il creditore del condominio resta ovviamente estraneo, anche in sede processuale), una volta che sia stato accertato in sede giudiziaria il credito di fonte contrattuale del terzo nei confronti del condominio stesso, non possono incidere sul diritto del creditore di ottenerne il pagamento, anche in via esecutiva, dal condominio e, quindi, dai singoli condomini, nel rispetto delle disposizioni dettate dall’art. 63 disp. att c.c..

Ne’ può ritenersi presupposto necessario per l’azione esecutiva contro i singoli condomini l’esistenza di una valida delibera condominiale di approvazione della ripartizione interna della spesa. Correttamente, quindi, la corte d’appello ha escluso che potesse essere invocato dalle ricorrenti, in sede di opposizione all’esecuzione, l’annullamento della deliberazione condominiale che aveva approvato il riparto delle spese straordinarie oggetto dell’appalto in base al quale la ICE S.n.c. aveva ottenuto il decreto ingiuntivo nei confronti del condominio, al fine di farne discendere la caducazione degli effetti dello stesso, nonché la dichiarazione di inefficacia degli atti di precetto sul medesimo fondati.

D’altra parte, deve altresì ritenersi conforme a diritto l’applicazione, da parte della corte d’appello, del criterio di ripartizione dell’obbligazione accertata nel titolo esecutivo fondato sulla tabella millesimale generale, in mancanza di elementi di prova certi che quanto meno in base ad una valutazione sommaria deponessero nel senso dell’applicabilità di un diverso criterio (fatta sempre salva la possibilità di rivalsa nei rapporti interni tra condomini, sulla base dei definitivi accertamenti in ordine alla corretta ripartizione della spesa in questione, operati nel contraddittorio con tutti gli interessati)>>

Diritto reale atipico o diritto personale di godimento? Diritto di alloggio gratuito del donante, gravante il diritto del donatario-venditore, vs. diritto di proprietà dell’acquirente all’asta

Cass. sez. III ord.  19/02/2024, n. 4.357, rel. Guizzi:

fatto: <<2. Riferisce, in punto di fatto, l’odierno ricorrente di essersi aggiudicato, in data 27 febbraio 2018, il suddetto immobile, del quale, tuttavia, si vedeva costretto a chiedere la liberazione, risultando occupato dai genitori del debitore esecutato (Ba.Ub. e Le.Ma.). Difatti, il terreno sul quale risultava insistere il fabbricato di maggiore consistenza era pervenuto all’esecutato Ba.Ca. in forza di donazione – del 23 dicembre 2006 – effettuata dal padre e dalla madre dello stesso, contratto che prevedeva un’obbligazione, qualificata propter rem, di dare ai donanti, vita loro durante, alloggio gratuito nel piano rialzato del(l’allora) costruendo edificio>>.

Diritto:

<<11.1.1. La tesi, fatta propria dalla decisione impugnata, che ravvisa, in quello attribuito ai donanti, un diritto personale assimilabile a quello del locatore, risulta errata.

Innanzitutto, perché l’attribuzione, a costoro, di un diritto “vita loro durante” appare in contrasto con la durata al massimo trentennale della locazione (art. 1573 cod. civ.). Analogamente, benché in dottrina, in passato, non si escludesse la possibilità che il corrispettivo della locazione – che, nella specie, sarebbe costituito dal trasferimento della proprietà dell’immobile in favore del donatario – potesse essere diverso dal denaro, tale tesi deve ritenersi superata con l’avvento della legislazione sul canone “equo”, di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392.

Ma soprattutto, la soluzione accolta dal provvedimento qui in esame – essendo la locazione un contratto a prestazioni corrispettive – concepisce, di fatto, l’impegno oggetto dell’obbligazione modale come contropartita del godimento del bene, in contrasto con il principio per cui il ”modus” non può assumere “natura di corrispettivo, trasformando il titolo dell’attribuzione da gratuito in oneroso” (Cass. Sez. 2, sent. 7 aprile 2015, n. 6925, Rv. 634982-01).

A tutto voler concedere, pertanto, si è in presenza di un diritto personale atipico di godimento, ricollegato al “modus” della donazione, di talché “la trascrizione della donazione modale non fa acquisire all’onere carattere reale, atteso il principio di tipicità dei diritti reali e la riconduzione della donazione modale nell’ambito dei rapporti obbligatori” (Cass. Sez. 2, sent. 9 giugno 2014, n. 12959, Rv. 631149-01).

Tanto esclude quindi l’opponibilità della clausola contrattuale ai terzi, o comunque ai creditori procedenti ed all’aggiudicatario, non potendo ricondursi né ad un diritto reale, né ad altro previsto dalla disciplina dei contratti, impregiudicata la responsabilità tra le parti, e quindi del donatario verso i donanti. Né, infine, rileva, perché il diritto di cui si discute non si può assimilare a quello del locatario, che l’ipotizzata locazione, ove pure anteriore od opponibile all’aggiudicatario, sarebbe da lui riconoscibile solo entro i limiti temporali massimi previsti dalla legislazione applicabile in ragione della destinazione – abitativa, non abitativa, agraria, etc. – del bene immobile>>.

Principio di diritto: “non è opponibile ai creditori procedenti ed all’aggiudicatario l’obbligazione assunta nell’atto di donazione di un immobile, dal donatario nei confronti del donante, avente ad oggetto la concessione in godimento del medesimo per tutta la vita naturale dei beneficiari”.

Distanza tra costruzioni (art. 873 cc) e da pareti finestrate (art. 10 DM n° 1444/1968)

Cass. sez. II Ord. 21/03/2024 n. 7.604, rel. Grasso:

<<Invero, questa Corte ha avuto modo di chiarire che la norma dell’art. 10 del d.m. 2 aprile 1968 n. 1444, la quale prescrive che tra pareti finestrate deve essere osservata la distanza di dieci metri, ha inteso indicare una caratteristica del fabbricato, nel senso che quando questo presenta una facciata munita di finestre, il vicino non può costruire a meno di dieci metri da essa. Conseguentemente, ciascun condomino e non i soli proprietari degli appartamenti con vedute site lungo la facciata interessata, è legittimato a esperire l’Azione per fare valere il rispetto, da parte del vicino, della detta distanza, in quanto tale Azione è posta a tutela dell’intero edificio (Sez. 2, n. 1387, 05/03/1986, Rv. 444809).

Incontroverso che le norme tecniche d’attuazione dello strumento urbanistico di Reggio Calabria prevedono la distanza di quattordici metri, essa avrebbe dovuto essere misurata con il criterio immediatamente sopra richiamato, correttamente invocato dal A.A. con l’atto d’appello. La Corte di merito non svolto tale indagine e pertanto la sentenza deve essere cassata>>.

E poi:

<<Come costantemente affermato da questa Corte, sono esclusi dal calcolo delle distanze solo gli sporti con funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria (come le mensole, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), non anche le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza, specie ove la normativa locale non preveda un diverso regime giuridico per le costruzioni accessorie (Cass. n. 473/2019; Cass. 19932/2017; Cass. 18282/2016; Cass. 859/2016; Cass. 1406/2013; cass. 23845/2018).

Inoltre, è noto che a nozione di costruzione è unica, ai sensi dell’art. 873 c.c., e non può subire deroghe da parte di fonti secondarie, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, atteso che il rinvio a norme integrative contenuto nell’ultima parte dell’art. 873 c.c. riguarda la sola possibilità, per tali norme, di stabilire un distacco maggiore di quello codicistico (v. tra le varie cass. 23845/2018 cit.)>>.

la formazione del condominio è automatica con la prima vendita parziale

Cass. sez. II, ord. 27/11/2023  n. 32.857, rel. Scarpa:

<<Nel caso di frazionamento della proprietà di un immobile che dia luogo alla formazione di un condominio, la parte acquirente di una parte di esso, salvo che il titolo non disponga diversamente, entra a far parte del condominio ipso jure et facto relativamente alle parti comuni ex art. 1117 c.c. esistenti al momento dell’alienazione e per addizione, man mano che si realizzano, di quelle ulteriori parti necessarie o destinate, per caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune, nonché di quelle che i contraenti, nell’esercizio dell’autonomia privata, dispongano comunque espressamente di assoggettare al regime di condominialità>>.

(massima ufficiale)

Il rendiconto, per accertare debiti e crediti a fini divisori, può essere eseguito anche in corso di causa divisoria

Cass. sez. II, ord. 12/01/2024, n. 1.319 rel. Picaro:

<<Il rendiconto, ancorché per il disposto dell’art. 723 c.c. costituisca operazione contabile che deve necessariamente precedere la divisione, poiché preliminare alla determinazione della quota spettante a ciascun condividente, non si pone, tuttavia, in rapporto di pregiudizialità con la proposizione della domanda di divisione giudiziale, ben potendosi richiedere tale divisione ex art. 1111 c.c. a prescindere dal rendiconto, a tanto potendosi e dovendosi provvedere nel corso del giudizio. Il giudice non può, peraltro, disporre il rendiconto senza istanza delle parti, le quali devono indicare i presupposti di fatto del relativo obbligo, con la conseguenza che la detta istanza non può non essere soggetta al regime di cui all’art. 345 c.p.c.>>

(massima di DeJure)

Diritto di installazione dell’antenna sulla proprietà altrui come servitù coattiva di passaggio

Cass. Sez. II Sent. del 08/11/2023, n.  31.101, rel. Amato:

propongo due massime sul medesimo insegnamento:

<<In tema di servitù di passaggio di antenna a favore di radioamatore, il diritto all’installazione dell’impianto sulla proprietà esclusiva altrui deriva direttamente dall’art. 21 Cost., di talché, nei casi in cui quest’ultimo non possa utilizzare spazi propri o comuni vi è l’obbligo, da parte dei proprietari di un immobile, di consentire la collocazione di antenne sulle porzioni in loro dominio esclusivo, senza diritto all’indennizzo e senza previa autorizzazione scritta, ma nei limiti del rispetto dei diritti proprietari, ai sensi dell’art. 91, comma 3, 92, comma 7, e 209, comma 2, d.lgs. n. 259 del 2003. (Cassa con rinvio, CORTE D’APPELLO GENOVA, 27/10/2017)>>   (CED Cassazione)

oppure:

<<Con riguardo ad un edificio in condominio ed all’installazione d’apparecchi per la ricezione di programmi radio-televisivi, il diritto di collocare nell’altrui proprietà antenne televisive, riconosciuto dalla L. 6 maggio 1940, n. 554, artt. 1 e 3 e del D.P.R. 29 marzo 1973, n. 156, art. 231 (ora assorbiti nel D.Lgs. n. 259 del 2003), è subordinato all’impossibilità per l’utente di servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi propri, giacché altrimenti sarebbe ingiustificato il sacrificio imposto ai proprietari. Trattandosi di un fatto costitutivo del diritto all’installazione, l’onere di provare – se del caso anche con una C.T.U. – che non sia possibile utilizzare uno spazio proprio o condominiale per l’installazione, resta a carico del soggetto che intenda effettuarla>> (Massima redazionale: non è specificato di chi,  ma credo di OneLegale, avedola ivi reperita)

Se il condomino si allontana prima del voto, egli diventa “assente”, per cui il termine per l’impugnazjne non decorrerà dal dì della delibera ma da quello della sua comunicaizone

Utile precisazione in Cass.  Sez. II, Ord.  15/02/2024, n. 4.191, rel. Carrato:

<<pacifico – in punto di fatto – che il delegato (B.B.) dell’odierna ricorrente, pur avendo partecipato all’assemblea condominiale in data 15 ottobre 2013, prima dell’adozione della delibera assembleare sugli specifici punti fissati all’ordine del giorno indicati con i nn. 2 e 4, oggetto dell’impugnativa, si era allontanato dal locale in cui si stava svolgendo l’assemblea, manifestando tale sua volontà e non partecipando alla conseguente votazione.

Pertanto, detto delegato andava considerato propriamente “assente” all’atto dell’adozione della delibera concernente i due richiamati punti previsti all’ordine del giorno, ragion per cui il termine per impugnarla non si sarebbe potuto considerare decorrente dallo stesso giorno di assunzione della delibera, come invece erroneamente rilevato dalla Corte di appello.

Infatti, diversamente da quanto opinato dal giudice di secondo grado (oltretutto in conformità all’avviso di quello di prime cure), non avrebbe dovuto attribuirsi alcun rilievo all’avvenuta possibile percezione di quanto deliberato da parte del suddetto delegato dalla condomina A.A. che si era portato fuori dal luogo in cui si stava tenendo l’assemblea, essendosi dallo stesso volontariamente allontanato e facendo prendere atto di ciò con annotazione a verbale, non intendendo partecipare alla votazione, ragion per cui avrebbe dovuto essere considerato legittimamente come assente, senza che, in virtù di tale situazione, potesse venirsi a configurarsi – come creativamente sostenuto dalla Corte di appello – un fenomeno di “sostanziale astensione” del medesimo delegato rispetto alla intervenuta delibera assembleare (e, quindi, ritenerlo, illogicamente, presente “fittiziamente” e partecipante alla votazione, considerandolo come astenuto).

La giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 1208/1999) ha, anzi, stabilito che, in tema di condominio di edifici, ai fini del calcolo delle maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. per l’approvazione delle delibere assembleari, non si può neanche tener conto dell’adesione espressa dal condomino che si sia allontanato prima della votazione dichiarando di accettare la decisione della maggioranza, perché solo il momento della votazione determina la fusione delle volontà dei singoli condomini formative dell’atto collegiale (precisandosi che nemmeno la eventuale conferma dell’adesione alla deliberazione, data dal condomino successivamente all’adozione della stessa, può valere, nella predetta ipotesi, come sanatoria della eventuale invalidità della delibera, dovuta al venir meno, per le predette ragioni, del richiesto ” quorum deliberativo “, potendo, se mai, tale conferma avere solo il valore di rinuncia a dedurre la invalidità, senza che sia, peraltro, preclusa agli altri condomini la possibilità di impugnazione).

Insomma, qualora un condomino ad un certo punto – nel corso della celebrazione di un’assemblea condominiale – si allontani e tale circostanza viene fatta annotare sul verbale, [NB l’interessante precisazione: è condizione necessaria?] se è incontrovertibile che l’allontanamento non incide sui “quorum costitutivi” (che devono sussistere al momento iniziale), tale circostanza incide, altrettanto indiscutibilmente, su quelli deliberativi relativamente ai singoli punti all’ordine del giorno (nonché sui diritti dei distinti condomini) rispetto ai quali il singolo o più condomini abbiano deciso di non prendere parte alla discussione e alla conseguente delibera, e, quindi, di non partecipare alla votazione, rimanendo del tutto irrilevante la possibile udibilità dall’esterno, da parte dei condomini preventivamente allontanatisi del locale di svolgimento dell’assemblea delle determinazioni che la stessa ha inteso adottare in proposito.

Di conseguenza, il termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c. per l’impugnazione delle delibere assembleari annullabili non può farsi coincidere come “dies a quo” – per il condomino (nel caso di specie rappresentato dal delegato) allontanatosi volontariamente dal luogo di svolgimento dell’assemblea, con relativa presa d’atto a verbale, senza partecipare quindi alla votazione – con quello del giorno di adozione della delibera stessa sui punti all’ordine del giorno rispetto alla cui discussione e deliberazione il condomino allontanatosi non ha voluto partecipare, dovendosi, a tutti gli effetti, quest’ultimo considerarsi assente (rimanendo, per quanto in precedenza evidenziato, irrilevante la possibile “udibilità” da parte di detto condomino, postosi all’esterno dei locali in cui si tiene la riunione, della delibera presa dall’assemblea sui relativi argomenti).

A tale principio di diritto dovrà uniformarsi il giudice di rinvio, per effetto del quale – nel caso di specie – la Corte di appello avrebbe dovuto far legittimamente decorrere il suddetto termine, nei confronti della condomina A.A. rimasta – a mezzo del suo delegato – “assente”, da quello successivo della ricevuta comunicazione, da parte della stessa, del verbale contenente la delibera eventualmente annullabile, ove eseguita, non potendo – in mancanza – nemmeno considerarsi iniziato a decorrere (da cui deriverebbe la tempestività, in ogni caso, dell’impugnativa effettuata dall’A.A. con la proposizione dell’atto di citazione notificato il 29 novembre 2013, restando, comunque, demandato al giudice di rinvio – se, eventualmente, si fosse provveduto a tale comunicazione – rivalutare, di conseguenza, la tempestività o meno dell’impugnativa della delibera assembleare, con riferimento all’individuazione del “dies a quo” in rapporto al momento di introduzione del giudizio e, in caso di accertato avvenuto rispetto, decidere sul merito dell’impugnativa stessa)>>.

ammessa dalle Sezioni Unite la servitù prediale di parcheggio

Condivisibile il raiognamento di Cass. sez. un.  13/02/2024 n. 3.925, rel. Orilia:

<<La realitas, che distingue il ius in re aliena dal diritto personale di godimento, implica dunque l’esistenza di un legame strumentale ed oggettivo, diretto ed immediato, tra il peso imposto al fondo servente ed il godimento del fondo dominante, nella sua concreta destinazione e conformazione, al fine di incrementarne l’utilizzazione, sì che l’incremento di utilizzazione deve poter essere conseguito da chiunque sia proprietario del fondo dominante e non essere legato ad una attività personale del soggetto. In questa prospettiva, il carattere della realità non può essere escluso per il parcheggio dell’auto sul fondo altrui quando tale facoltà sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per la sua migliore utilizzazione: è il caso del fondo a destinazione abitativa, il cui utilizzo è innegabilmente incrementato dalla possibilità, per chi sia proprietario, di parcheggiare l’auto nelle vicinanze dell’abitazione.

Quanto detto non è peraltro ancora sufficiente a individuare la servitù di parcheggio distinguendola dal diritto personale di godimento, poiché occorre guardare anche al fondo servente, il cui utilizzo non può mai risultare del tutto inibito.

Posto, infatti, che la servitù consiste nella conformazione del diritto di proprietà in modo divergente dallo statuto legale, essa non è compatibile con lo svuotamento delle facoltà del proprietario del fondo servente, al quale deve residuare la possibilità di utilizzare il fondo, pur con le restrizioni e limitazioni che discendono dal vantaggio concesso al fondo dominante. [punto teoricamente -ma probabilmente non praticamente –  interessante]

Detto in altre parole, l’asservimento del fondo servente deve essere tale da non esaurire ogni risorsa ovvero ogni utilità che il fondo servente può dare e il proprietario deve poter continuare a fare ogni e qualsiasi uso del fondo che non confligga con l’utilitas concessa. Diversamente si è fuori dallo schema tipico della servitù.

La questione si pone quindi non già in termini di configurabilità in astratto della servitù di parcheggio, ma di previsione, in concreto, di un vantaggio a favore di un fondo cui corrisponda una limitazione a carico di un altro fondo, come rimodulazione dello statuto proprietario, a carattere tendenzialmente perpetuo. È evidente, allora, che la verifica se ci si trovi in presenza di servitù di parcheggio o di diritto personale impone l’esame del titolo e della situazione in concreto sottoposta al giudizio, al fine di stabilire se sussistano i requisiti del ius in re aliena, e specificamente: l’altruità della cosa, l’assolutezza, l’immediatezza (non necessità dell’altrui collaborazione, ai sensi dell’art. 1064 cod. civ.), l’inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l’inerenza al fondo dominante (l’utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell’utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù>>.

Poi:

<<4.5 La tesi favorevole alla costituzione della servitù, oltre ad essere in linea con il sistema, esalta in definitiva il fondamentale principio dell’autonomia negoziale (art. 1322 cc) che, si badi bene, non sfocia in una libertà illimitata, dovendosi sempre confrontare con il limite della meritevolezza di tutela degli elementi dell’accordo.

Del resto, come già rilevato anche da queste Sezioni Unite (cfr. Sentenza n. 8434 del 2020 in una vicenda condominiale sulla concessione di un lastrico solare in godimento ad un terzo per l’installazione di impianti tecnologici), non vi è ragione per negare alle parti la possibilità di scegliere, nell’esercizio dell’autonomia privata riconosciuta dall’articolo 1322 c.c., se perseguire risultati socio-economici analoghi, anche se non identici, mediante contratti ad effetti reali o mediante contratti ad effetti obbligatori; come si verifica, ad esempio, in relazione all’attribuzione del diritto di raccogliere i frutti dal fondo altrui (che può essere conseguita attraverso un contratto costitutivo del diritto di usufrutto o attraverso un contratto attributivo di un diritto personale di godimento, lato sensu riconducibile al modello del contratto di affitto) o in relazione all’attribuzione del diritto di attraversare il fondo altrui (che può essere conseguita attraverso un contratto costitutivo di una servitù di passaggio o attraverso un contratto attributivo di un diritto personale di passaggio, cfr. Cass. 2651/2010, Cass. 3091/2014).

Il principio di tipicità legale necessaria dei diritti reali si traduce nella regola secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle prevista dalla legge e – secondo il recente orientamento espresso dalle sezioni unite con la sentenza n. 28972 del 17/12/2020 con la quale è stato affermato che proprio per effetto della operatività del principio appena richiamato è da ritenere preclusa la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” di una porzione condominiale – tale caratterizzazione è supportata anche dagli argomenti secondo i quali: l’art.1322 cc colloca nel comparto contrattuale il principio dell’autonomia; l’ordinamento mostra di guardare sotto ogni aspetto con sfavore a limitazioni particolarmente incisive del diritto di proprietà; l’art. 2643 c.c. contiene un’elencazione tassativa dei diritti reali soggetti a trascrizione.

Tornando al tema specifico della servitù di parcheggio e riprendendo il passaggio motivazionale di Cass. sentenza 6 luglio 2017, n. 16698 cit., la tesi favorevole alla costituzione della servitù di parcheggio valorizza il concetto di tipicità strutturale, ma non contenutistico della servitù. [giusto: del resto l’ampiezza dei concetto di “peso” e di “utilità” ex art. 1027 cc è inequivoca]

Sulla base di tali considerazioni, dunque, l’autonomia contrattuale è libera di prevedere una utilitas – destinata a vantaggio non già di una o più persone, ma di un fondo – che si traduca nel diritto di parcheggio di autovetture secondo lo schema appunto della servitù prediale e quindi nell’osservanza di tutti i requisiti del ius in re aliena, quali l’altruità della cosa, l’assolutezza, l’immediatezza (non necessità dell’altrui collaborazione, ai sensi dell’art. 1064 cod. civ.), l’inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l’inerenza al fondo dominante (l’utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell’utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù affinché non si incorra nella indeterminatezza dell’oggetto e nello svuotamento di fatto del diritto di proprietà.

Sotto quest’ultimo profilo, come già affermato da questa Corte (v. Sez. U. n. 28972 /2020 cit.), la servitù può sì essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, pur riguardate dall’angolo visuale dell’obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell’utilità del proprietario del fondo dominante, ma non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale; insomma, la costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servitù, non può, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facoltà di godimento del fondo servente.

Ciò posto, non vi è dubbio che lo stabilire se un contratto debba qualificarsi come contratto ad effetti reali o come contratto ad effetti obbligatori attiene all’ermeneusi negoziale, la cui soluzione compete al giudice di merito (cfr. tra le tante, SSUU Sentenza n. 8434 del 2020 cit.)>>.

Principio di diritto:

“In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione”;

Le spese condominiali amministrative, concernenti non tutti ma solo determinati condomini, legittimamente sono poste a carico solo di questi ultimi

Cass. Sez. II, Ord. 16/01/2024, n. 1.704, rel. Mondini:

<<2.4. La Corte, con la sentenza n.12573 del 2019 dopo aver cassato la sentenza favorevole agli odierni ricorrente in quanto la stessa si era limitata a stabilire che le spese in contestazione dovevano essere ripartite secondo la legge con implicito riferimento al solo primo comma dell’art. 1223 c.c., aveva imposto al giudice del rinvio di svolgere accertamenti finalizzati a verificare se le attività i cui costi erano stati addebitati agli odierni ricorrenti fossero attività destinate a servire tutti i condomini o solo i ricorrenti cosicché, in questo secondo caso, i costi potessero essere posti a carico dei soli ricorrenti, in applicazione del secondo comma dell’art. 1123 c.c. Secondo i ricorrenti, il Tribunale non avrebbe adempiuto a quanto demandatogli dalla Corte perché avrebbe “accomunato in un unico calderone” tutti gli addebiti laddove invece, per adempiere, avrebbe dovuto esprimersi su ogni singolo addebito in relazione ad ogni singola missiva, tanto più che non tutte le missive erano state inviate da o a i ricorrenti.

In realtà il Tribunale ha preso in esame ciascuna missiva separatamente. Ne ha esaminato il contenuto. Ha individuato l’attività svolta dall’amministratore. Ha dato conto, anche attraverso il riferimento alle allegazioni delle parti, delle ragioni per cui le attività emergenti da ciascuna missiva dovevano essere ricondotte a richieste o all’iniziativa dei ricorrenti. Ha dato altresì conto in modo puntuale di mittenti e destinatari con la precisazione, ove diversi dall’amministratore e dagli odierni ricorrenti, del rapporto con l’uno o gli altri. Trattavasi -ha specificato il Tribunale- del legale dell’amministratore in relazione a richieste del legale dei ricorrenti e di un geometra che, richiesto direttamente dai ricorrenti di modificare un determinato preventivo, aveva effettuato la prestazione e si era poi rivolto all’amministratore il quale era stato conseguentemente costretto ad esaminare il documento inviatogli e a dare riscontro al geometra>>.

Danni cagionati dal proprietario agli edifici vicini tramite escavazione: si applica l’art. 840 cc oppure l’art. 2053 cc?

E’ giusta la prima secondo Cass. Sez. III  Sent. 02/02/2024, n. 3092, rel. Spaziani.

Per i danni cagionati in occasione di escavazione si applica l’art. 840 cc, ipotesi che non rientra nell’ambito dell’art. 2053.

La differenza (non da poco) tra le due regole attiene all’elemento soggettivo: per l’art. 2043 serve la colpa. Ed infatti il Trib., applicando l’art. 840 cc,  aveva condannato solo l’impresa appaltatrice, non la proprietaria.

<<5.8. Deve dunque accedersi ad una ricognizione dei rapporti tra l’art. 840 e l’art. 2053 cod. civ., nell’ipotesi di rovina di opere costruite nel sottosuolo in esecuzione di lavori di escavazione oggetto di un contratto di appalto, che tenga conto delle dette esigenze, circoscrivendo l’applicazione del criterio di imputazione oggettivo della responsabilità del proprietario, previsto dalla seconda disposizione, in modo da non ledere la necessità che sia assicurata al criterio soggettivo stabilito dalla prima lo spazio applicativo necessario ad un trattamento uniforme delle due fattispecie da essa contemplate.

Al riguardo, ove si tenga conto della diversa collocazione delle due norme e della loro differente funzione, deve escludersi l’applicabilità dell’art.2053 cod. civ. – in favore di quella dell’art. 840 cod. civ. – in tutte le ipotesi in cui assuma rilievo causale nella determinazione dell’evento dannoso l’attuale esercizio da parte del proprietario delle facoltà che costituiscono manifestazione del diritto di proprietà nei rapporti di vicinato.

Dunque, se nell’esercizio attuale delle facoltà del proprietario di realizzare escavazioni od opere nel sottosuolo, si producono danni ai vicini, in violazione del disposto dell’art.840 cod. civ., il proprietario deve ritenersi obbligato al risarcimento secondo gli ordinari criteri di imputazione della responsabilità; in tal caso, se i lavori sono stati appaltati, deve trovare applicazione il consolidato principio secondo il quale la responsabilità del proprietario, in via esclusiva o concorrente con quella dell’appaltatore, postula l’accertamento della sua ingerenza nei lavori medesimi con direttive più o meno vincolanti.

Se, invece, se non vi è alcun legame causale tra l’attuale esercizio delle facoltà del proprietario del fondo e l’evento lesivo, poiché la rovina concerne un edificio o una costruzione preesistenti o successivi all’attività di escavazione o alla realizzazione di opere nel sottosuolo, deve trovare applicazione l’art. 2053 cod. civ., di talché il proprietario risponde dei danni che ne sono conseguiti in capo ai terzi secondo un criterio di imputazione di carattere oggettivo, a prescindere dalla sua eventuale condotta colposa.

5.9. Il rilievo attribuito all’esercizio in atto delle facoltà proprietarie in funzione del discrimen tra i due diversi criteri di imputazione della responsabilità del proprietario esclude che, ai fini della definizione dei rapporti tra le due disposizioni, l’opus debba essere considerata in termini complessivi ed unitari, assumendo rilievo anche le singole parti di essa, purché distintamente individuabili ed aventi autonoma funzione e struttura.

Pertanto, mentre il criterio di imputazione ordinario di cui all’art. 840 cod. civ. trova applicazione durante l’attività di escavazione o di esecuzione dell’opera, la rovina della stessa dopo il suo completamento, o anche la rovina di singole parti strutturalmente e funzionalmente autonome, se già terminate, attribuisce ai terzi danneggiati l’azione di responsabilità ex art.2053 cod. civ.>>