Locazione ad uso commerciale – Lorenzo Albertini

Cessione di locazione commerciale e soggetto responsabile per i canoni (art. 36 L. 392/78)

Cass. sez. III, ord. 19/02/2024 n.4.405, rel. Tassone, contiene utili precisazioni per la pratica sul tema:

<<4.1. Tanto premesso, questa Corte, con orientamento cui si intende dare continuità, ha già avuto modo di affermare che “in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell’azienda) effettuata ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, senza il consenso del locatore, mentre tra (l’unico) cedente e (l’unico) cessionario intercorre un vincolo di responsabilità sussidiaria (contraddistinta dal beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con l’esperimento delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia configurato l’inadempimento del cessionario), nell’ipotesi di verificazione di plurime cessioni a catena, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, viene a configurarsi tra tutti i cedenti “intermedi” del contratto stesso (compreso il primo) un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà (prevista dall’art. 1294 c.c.), in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari) non liberati dal locatore risponderanno, in solido tra loro, dell’obbligazione inadempiuta dall’attuale conduttore” (così Cass. n. 9486/2007)

4.2. La giurisprudenza successiva ha poi consolidato i seguenti principi:

a) a differenza della cessione del contratto, a struttura trilaterale (il consenso del contraente ceduto è elemento essenziale della cessione, e non co-elemento di efficacia della stessa) la cessione ex art. 36 si perfeziona con la semplice comunicazione al locatore, senza che, rispetto alla sua struttura, incida l’eventuale opposizione del locatore per gravi motivi;

b) in caso di cessione (o locazione) di azienda, con contestuale cessione del contratto di locazione dell’immobile nel quale l’azienda è esercitata, la disciplina recata dalla predetta norma (deviando in parte da quella generale di cui all’art. 1408 cod. civ.) comporta che, se il locatore non può opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione, unitamente alla cessione o locazione dell’azienda, tuttavia lo stesso può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo (Cass., 28809/2019; Cass. 30/09/2015, n. 19531).

c) il cedente è obbligato in via sussidiaria nei confronti del cessionario, alla stregua di una interpretazione storica e letterale dell’art. 36 in negativo, non essendo stata riprodotta la disposizione della legge n. 19 del 1965, art. 5 che prevedeva testualmente la responsabilità solidale tra cedente e cessionario;

d) la sussidiarietà si sostanzia, peraltro, nel semplice beneficium ordinis (e non anche nel più gravoso beneficium excussionis) in favore del cedente;

e) il rispetto di tale principio postula la semplice messa in mora senza esito del cessionario (con relativa prova a carico del locatore);

f) solo dopo aver rivolto senza esito la richiesta di inadempimento al cessionario ovvero all’ultimo cessionario in caso di cd. cessioni a catena, il locatore potrà rivolgersi, indifferenziatamente e solidalmente, a ciascuno dei cedenti intermedi, che non godono di alcun beneficium ordinis tra loro, e senza alcuna esigenza di integrare il contraddittorio tra i potenziali co-obbligati (da questo principio consegue la configurabilità del litisconsorzio facoltativo, che comporta rapporti scindibili sotto il profilo processuale: v. la già citata Cass., n. 9486/2007: “la illustrata struttura della coobbligazione solidale tra i conduttori convenuti in lite, escluso ogni rapporto di dipendenza o di subordinazione tra le posizioni degli stessi (escluso cioè che la responsabilità dell’un conduttore presupponga o consegua alla responsabilità dell’altro), determina l’autonomia delle domande cumulativamente proposte nei confronti degli stessi, impedendo la configurabilità di un rapporto unico ed inscindibile. Si versa, cioè, in una tipica fattispecie di litisconsorzio facoltativo con rapporti processualmente scindibili”; per cui: “con specifico riferimento alla cessione del contratto di locazione correlata alla cessione di azienda, si è espressa, in maniera reiterata, questa Corte, univoca nell’affermare che sussiste litisconsorzio necessario tra cedente, cessionario e ceduto soltanto quando siano in questione l’avvenuta conclusione, validità ed efficacia del contratto di cessione, ma non quando si controverta unicamente delle vicende del rapporto, potendo in questo caso il locatore esperire separate e distinte azioni nei riguardi dei soggetti tra loro obbligati in solido”; v. ex plurimis, Cass. 09/12/1997, n. 12454; Cass. 29/11/1993, n. 11847; Cass. 31.03.1987, n. 3102)”.

4.3. Questo consolidato orientamento della Corte da un lato è rispettoso della ratio del citato art. 36, che è quella di agevolare il trasferimento di aziende esercenti la loro attività in immobili condotti in locazione dall’imprenditore e di tutelare l’avviamento commerciale (con riferimento a tale ratio v. Cass. 19/01/2010, n. 685), ma, per altro verso, stante l’irrilevanza del consenso del locatore alla cessione della locazione contestuale alla cessione dell’azienda, evenienza questa che rende peculiare l’intera fattispecie speciale di detta cessione, valorizza l’opzione ermeneutica che risulti compatibile con una tutela “rafforzata” del soggetto ceduto al quale, in evidente spregio dei principi di successione nel debito, si nega la facoltà di esprimere la propria volontà ed il proprio assenso.

A tal proposito, perciò, da un lato tra il cedente ed il cessionario divenuto successivo conduttore dell’immobile esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal mero beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con l’esperimento delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia consumato l’inadempimento di detto nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità della messa in mora. Dall’altro deve ritenersi legittima la configurabilità di una fattispecie di responsabilità cumulativa tra cessionari intermedi, che di per sé integra patente violazione del generale principio della incedibilità delle posizioni passive del rapporto obbligatorio senza il consenso del contraente ceduto, in quanto tuttavia giustificata alla luce della riconduzione ad equilibrio dell’intera vicenda contrattuale in fieri, mediante il meccanismo della “cumulatività indeterminata” della responsabilità tra coobbligati (Cass. 20/04/2007, n. 9486; Cass., 29/08/2019, n. 21794), alla quale si applica la regola generale della presunzione di solidarietà prevista dall’art. 1294 cod. civ., in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari) non liberati dal locatore risponderanno, in solido tra loro, dell’obbligazione inadempiuta dall’attuale conduttore (cfr. Cass. n. 9486/2007)>>.

Per dare in locaizone validamente un bene non serve essere proprietaio: basta averne un sufficiente potere giuridico di disponibilità

Cass. sez. III del 03/10/2023 n. 27.910, rel. Tassone:

<<1.2 Orbene, la corte territoriale, pur invocando in motivazione l’art. 295 e non l’art. 337, comma 2, c.p.c., ha comunque esercitato un suo potere di valutazione della fattispecie ed ha ritenuto di escludere la sospensione del giudizio di appello, affermando in via dirimente che ai fini della stipula del contratto di locazione fosse sufficiente che la (Omissis) avesse la sola disponibilità del bene, a prescindere da ogni questione concernente l’asserita simulazione dell’atto di acquisto.

1.3 Con tale motivazione, congrua e scevra da vizi logico-giuridici, la corte di merito ha fatto corretta applicazione dell’orientamento di questa Suprema Corte, secondo cui il detentore non è tenuto a dimostrare di avere un diritto reale sul bene per poterlo concedere in locazione e per poter esercitare i diritti derivanti dal rapporto, essendo sufficiente che del bene stesso egli abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto (o di un titolo) giuridico che comprenda il potere di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene stesso (Cass. civ. Sez. 3, 10 dicembre 2004 n. 23086; Cass., 11 aprile 2006 n. 8411; Cass., 27 maggio 2010 n. 12976; Cass., 22 ottobre 2014 n. 22346).

Come già questa Corte ha avuto modo di affermare, ciò non significa, ovviamente, che sia liberamente ammessa la locazione di cosa altrui e che la mancanza di titolarità del diritto reale sul bene sia sempre e comunque irrilevante.

Significa solo che la dimostrazione della sussistenza del diritto reale non può essere pretesa dal conduttore per sottrarsi all’adempimento degli obblighi nascenti dal rapporto (così come non potrebbe essere opposta dal locatore per rendersi a sua volta inadempiente verso il conduttore).

Il diritto di proprietà del locatore assume rilievo solo quando alla controversia centrata sui rapporti meramente personali fra locatore e conduttore si sovrappongano o si aggiungano questioni che investano la titolarità del diritto reale sul bene locato: se per esempio vi sia controversia fra il locatore e il terzo che si affermi proprietario dell’immobile e si debba decidere dei conseguenti effetti sul rapporto locativo (cfr. sul tema i perspicui rilievi di Cass., 11 aprile 2006, n. 8411).

Vale a dire, solo quando si discuta degli effetti del contratto nel rapporto interno tra locatore e conduttore vale il principio sopra richiamato, nel senso che la natura personale dei diritti e degli obblighi che ne derivano preclude alle parti – ed in particolare al conduttore, la cui posizione interessa in questa sede – di opporre al locatore la mancata titolarità del diritto reale, per sottrarsi alle sue obbligazioni (Cass., 20/8/2015 n. 17030)>>.

Non è chiarito quale fosse il potere giuridico nel caso specifico, essendo solo stata dedotta la simulaizne dell’acquisto (nonchè della locazione, per vero …).

E se il potere è solo fattuale (come quello di chi sta usucapendo)?

La prelazione d’acquisto a favore del conduttore commerciale non spetta se la vendita riguarda solo una quota ideale anzichè l’intero

Sensata conferma dell’orientamento di gran lunga domaninate da parte di Cass. sez. III del 24/07/2023 n. 22.063, rel. Dell’Utri:

<<osserva il Collegio come secondo l’orientamento fatto proprio dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite di questa Corte, in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore non spettano il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell’immobile, secondo la disciplina della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39, qualora il locatore intenda alienare, ad un terzo ovvero al comproprietario dell’immobile locato, la quota del bene oggetto del rapporto di locazione (Sez. U, Sentenza n. 13886 del 14/06/2007, Rv. 597371 – 01; conf. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 17992 del 28/08/2020, Rv. 659011 – 02 e Sez. 3, Sentenza n. 13838 del 09/06/2010, Rv. 613309 – 01);

nel giustificare sul piano argomentativo la soluzione adottata, le Sezioni unite della Corte evidenziano in primo luogo la necessità di te-ner conto di come nella materia delle prelazioni – in particolare in quelle assistite dal carattere di realità assicurato dal diritto di riscatto – il relativo diritto si sovrapponga all’autonomia contrattuale “e la limitazione del potere dispositivo del proprietario trova giustificazione nella funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost.), sicché il sacrificio imposto in funzione dell’interesse superindividuale conferisce alla norma che lo prevede l’inevitabile carattere della eccezionalità, con la conseguenza della inapplicabilità della disciplina oltre i casi tipici regolati, tra i quali non è stata inserita l’ipotesi specifica della alienazione della quota. Inserimento questo che sarebbe stato, invece, certamente indispensabile, quando si consideri anche che, nel sistema complessivo della L. n. 392 del 1978, la previsione dei commi 5, 6 e 7 dell’art. 38 della c.d. prelazione congiunta (nella quale, in caso di pluralità di conduttori, il diritto può essere esercitato o unitamente da tutti i conduttori ovvero, nella rinuncia da parte di taluni di essi, ad opera degli altri o dell’unico conduttore che voglia avvalersene e che diventa sempre proprietario dell’intero immobile e non della sola quota corrispondente alla misura già in suo godimento) è particolarmente significativa dell’intenzione del legislatore di evitare il formarsi di una comunione tra locatore e conduttore per la evidente difficoltà che potrebbe derivarne nella gestione della cosa comune, oggetto di interessi potenzialmente contrastanti. Soccorre, poi, il principio – evincibile con carattere di generalità dalla pacifica posizione di dottrina e giurisprudenza sull’inapplicabilità della prelazione alla c.d. vendita in blocco e dal rilievo, condiviso in dottrina, che la sussistenza dei presupposti del retratto successorio ex art. 732 c.c. esclude la stessa ipotizzabilità della prelazione urbana e non pone il problema di un conflitto tra diversi diritti di prelazione – che vi deve essere identità tra l’immobile alienato e l’immobile oggetto della locazione, identità che manca nell’alienazione della quota astratta del bene. E’ utile aggiungere che la pretesa “graduale” attuazione dello scopo della norma, realizzabile con l’acquisto della proprietà completa dell’immobile da parte del conduttore in momenti successivi con l’acquisizione progressiva della proprietà di tutte le altre quote, non solo, secondo quanto già ha indicato la sentenza di questa Corte n. 18648 del 2003, è del tutto eventuale (presupponendo essa sia che alla vendita della prima quota seguano poi effettivamente le vendite delle altre quote, sia che per queste il conduttore si avvalga del diritto di preferenza, cui ben potrebbe rinunciare), ma richiederebbe che a dette vendite successive il proprietario-locatore si determini nella perdurante vigenza della locazione in corso, giacché altrimenti, per le alienazioni compiute dopo la cessazione della locazione, al soggetto già conduttore il diritto di prelazione più non spetta. Inoltre, all’argomento per il quale la cogente disciplina, che limita il suo potere dispositivo dell’immobile, potrebbe essere elusa dal proprietario-locatore con la predisposizione di successive alienazioni di quote, correttamente è stato opposto che, in tal caso, l’ordinamento offre, alternativamente, i rimedi dell’esercizio del diritto di riscatto, questo sul presupposto della dissimulata vendita dell’intero, e del risarcimento dei danni. Infine, devesi osservare che il mancato riconoscimento della prelazione del conduttore nell’acquisto della quota non significa limitazione della tutela privilegiata che la legge riconosce alle locazioni ad uso imprenditoriale, poiché il diritto del conduttore alla stabilità del rapporto continua ad essere garantito dal diritto alla indennità per l’avviamento commerciale, al cui pagamento la parte locatrice continua ad essere tenuta e dal quale, invece, è esonerata quando il conduttore, mediante l’acquisto in prelazione dell’intero immobile, viene a confondere in sé le due qualità di locatore e di conduttore”;

a tale orientamento della giurisprudenza di legittimità – destinato ad essere adattato al caso di specie che, pur quando non esattamente corrispondente alla vicenda concreta illo tempore condotta all’esame delle Sezioni unite, a quest’ultima appare in ogni caso assimilabile sul piano dei principi di diritto e delle rationes decidendi ad esse comuni – il Collegio intende integralmente richiamarsi, condividendone l’impianto argomentativo, gli spunti interpretativi e le soluzioni privilegiate (a cui, nel loro complesso, si rinvia), al fine di assicurarne continuità;

in particolare, tale continuità (al contrario di quanto sostenuto dalla società ricorrente) si giustifica nonostante la particolarità della situazione venutasi a creare attraverso la stipulazione, da parte dei comproprietari, di tre distinti contratti di locazione pro quota indivisa: va considerato, infatti, come, nella situazione in esame, ognuno dei comproprietari abbia riconosciuto, per le due restanti quote, un’attività di gestione indiretta del godimento da parte degli altri comproprietari (per il tramite della locazione della relativa quota), con il conseguente sostanziale (benché indiretto) ingresso nel rapporto locativo pro quota dei medesimi (considerando al riguardo gli insegnamenti di cui a Sez. U, Sentenza n. 11135 del 04/07/2012, Rv. 623019 – 01) e la derivata assimilabilità del risultato finale del collegamento negoziale a quello che si sarebbe realizzato attraverso la stipulazione di un unico contratto di locazione dell’intero bene (e tanto, a tacere della circostanza per cui, a livello gestionale, la stipulazione dei tre distinti contratti in esame ha comportato, per la conduttrice, la realizzazione della stessa forma di godimento sull’intero immobile che si sarebbe determinata attraverso la stipulazione di un unico contratto esteso all’intero bene);

da tanto il riscontro del carattere meramente apparente della distonia della fattispecie in esame rispetto a quella sottoposta al giudizio delle Sezioni unite in precedenza richiamato, con la conseguente applicabilità, anche in questa sede, dei principi di diritto ivi sanciti;

in forza di tali premesse, dev’essere pronunciato il rigetto del ricorso;>>

I gravi motivi per il recesso del conduttore da locazione commerciale ex art. 27 c. 8 L. 392/1978

Cass. sez. III, 17.07.2023 n. 20.503, rel. Condello.

<<Trattandosi di recesso ‹‹titolato››, e in ciò distinguendosi dal recesso ad nutum, la comunicazione del conduttore non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo (Cass., sez. 3, 17/01/2012, n. 549; Cass. 26/11/2002, n. 16676; Cass. 29/03/2006, n. 7241; Cass., 24/04/2008, n. 10677), dovendo conseguentemente escludersi che il conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della determinazione assunta (Cass., sez. 3, 30/06/2015, n. 13368). In tal senso si è espressa anche la sentenza di questa Corte n. 24266/2020, richiamata dalla ricorrente nella memoria illustrativa a supporto della doglianza.
Le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono, inoltre, essere determinate da avvenimenti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. Inoltre, con riferimento
all’andamento dell’attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all’attività di impresa, come è di intuitiva evidenza (Cass., sez. 3, 24/09/2019, n. 23639; Cass., sez. 3, 09/05/2023, n. 12461), ma anche uno favorevole – purché sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (al momento della stipula del contratto) – che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo (cfr. Cass., sez. 3, 10/12/1996, n. 10980; Cass., sez. 3, 20/02/2004, n. 3418; Cass., sez. 3, 21/04/2010, n. 9443).
Nel caso di sopravvenuto andamento favorevole della congiuntura aziendale, i fatti, per essere tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto, devono innanzitutto presentare una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità ed alla mera vantaggiosità di continuare a occupare l’immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma (cfr. Cass., sez. 3, 28/02/2008, n. 5293; Cass., sez. 3, 08/03/2007, n. 5328).
In tal caso, pertanto, la gravosità della persistenza del rapporto locativo deve essere valutata oggettivamente ed in concreto utilizzando come parametri comparativi, da una parte, la dimensione e le caratteristiche del bene locato e del nuovo locale e, dall’altra, le sopravvenute nuove esigenze di produzione e di commercio dell’azienda. Ne consegue che il giudice del merito non può limitarsi a prendere in considerazione il fatto che vi sia stato un aumento del fatturato aziendale o un aumento del personale lavorante, indici di per sé soli, utili ma non sufficienti al fine propostosi, ma deve altresì verificare, sulla base delle prove raccolte – il cui onere spetta al conduttore recedente secondo i principi generali in materia di ripartizione dell’onere probatorio – se nello specifico ed in concreto le caratteristiche dell’immobile oggetto di locazione siano divenute inadeguate alla accresciuta dimensione dell’azienda così da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo (Cass., sez. 3, 26/06/2012, n. 10624; Cass., sez. 3, 29/04/2015, n. 8706)>>

Sui gravi motivi perchè il conduttore possa recedere dalla locazione commerciale

Sentenza di legittimità di dubbia esattezza sull’oggetto.

Secondo la’rt. 27 u.c. legge equo canone (392 del 78) il conduittore può smepre recedere con rpeeavviso di sei mesi se ricorrono “gravi motivi”.

Ebbene, secondo Cass. sez.III del 9 settembre 2022 n. 26.618, rel.Condello, la comuncaizone del motivo “per cessata attività” non integra trale requisito, dovendosi anche sopecificare uil motivo di tale cessazione.

“6.6. Orbene la decisione impugnata incorre in un errore di sussunzione, giacché, nel caso in esame, la ragione di recesso indicata nella comunicazione era assolutamente inidonea a integrare a livello di indicazione come motivo del negozio di recesso una circostanza integrante “grave motivo”, giacché il dire che si vuole recedere per cessazione dell’attività nei locali (questo significa il “per cessazione dell’attività in essi”) sottende una motivazione che, non esternando la ragione giustificativa della cessazione, ne impedisce la riconduzione ad una ragione apprezzabile come idonea a determinare l’interruzione dell’impegno al rispetto del sinallagma.

Peraltro, la Corte d’appello adducendo che “cessazione dell’attività in essi” significasse, in contrasto con il tenore del recesso, cessazione dell’attività imprenditoriale e, collocandosi al di fuori del percorso segnato dai principi sopra indicati, non ha considerato che la ragione di recesso indicata dalla conduttrice costituisce una mera dichiarazione di volontà di cessare l’attività commerciale in quei locali, riconducibile ad una libera scelta della conduttrice e non ad un fatto estraneo alla sua volontà, come tale non idonea ad integrare i “gravi motivi” di cui all’art. 27, u.c., citato, posto che, in difetto di specificazione dei motivi sottesi alla volontà di non proseguire l’attività, essa non può che essere ricondotta ad una soggettiva valutazione imprenditoriale non conseguente a fattori obiettivi.

Neppure rileva, diversamente da quanto ritenuto dai giudici di appello, che l’odierna ricorrente nella corrispondenza intercorsa con la conduttrice non abbia mosso contestazioni “in fatto” in ordine alla fondatezza del motivo indicato nella comunicazione di recesso, atteso che alla genericità del motivo addotto dalla conduttrice a giustificazione del recesso anticipato non può corrispondere l’onere, della parte locatrice, di una contestazione tempestiva e specifica dello stesso, e ciò anche in chiave di tendenziale contemperamento dei diritti e degli interessi delle parti del contratto, in una prospettiva di equilibrio e di correttezza dei comportamenti economici e di certezza delle situazioni giuridiche.”

Direi invece che la cessazione dell’attività è un fatto imprenditrioalmente così significativo che al proprietario può bastare: conoscerne i motivi è un di più e potrebbe anche ledere la privacy del conduttore.

La disdetta locatizia , pattuita per raccomandata A/R, può essere inviata anche via PEC

Così insegna Cass. 11.808 del 12.04.2022, rel. Fidanzia, circa un contratto in cui il recesso era stata pattuito nella forma della raccomandata A.R.

Alla luce dell’art. 48.2 d. lkgs. 82/2005 (codice dell’amministrazine digitale

1. La trasmissione telematica di comunicazioni che  necessitano  di
una ricevuta di invio e di una ricevuta di consegna avviene  mediante
la posta elettronica certificata ai sensi del decreto del  Presidente
della Repubblica 11 febbraio 2005, n. 68, o mediante altre  soluzioni
tecnologiche individuate con le Linee guida. 
  2. La trasmissione del documento informatico  per  via  telematica,
effettuata ai sensi  del  comma  1,  equivale,  salvo  che  la  legge
disponga diversamente, alla notificazione per mezzo della posta.>>,

la soluzione è esatta.

Stante la chiarezza del dettato normativo, è strano che il Tribunale a quo (Bologna) avesse negato l’efficacia della disdetta via pec

Gravità dell’inadempimento nella risoluzione del contratto di locazione

Cass. 07.12.2020 n. 27955, rel. Gorgoni, si pronuncia sul tema in oggetto, dando alcuni insegnamenti (parrebbe trattarsi di locazione commerciale, venendo richiamato l’art. 41 l. 392/78).

1) il fatto che l’art. 41 cit. non richiami l’art. 5 L. 392/78 sui parametri per determinare la gravità dell’inadempmento del cobnduttore, e che dunque imponga l’applicazione dell’art. 1455 cc, non esclude che la prima norma un qualche rilievo possa averlo in sede interpretativo-determinativa del grave inadampimento ai sensi della seconda norma

2) quanto al profilo soggetivo/oggettivo del giudizio di gravità, la SC osserva: <<Il fatto che, con riferimento alla fattispecie in esame, il legislatore non abbia predeterminato ex lege i caratteri dell’inadempimento solutoriamente rilevante, impone di tener conto che la gravità dell’inadempimento sotto il profilo oggettivo –per la cui determinazione il giudice può ben avvalersi orientativamente dei parametri valevoli per sciogliere il contratto di locazione ad uso abitativo: la tipizzazione normativa contribuisce a dare concretezza ed oggettività alla valutazione del giudice che, altrimenti, in un ambito nel quale il suo potere discrezionale appare singolarmente ampio e la dialettica tra regole e principi si rivela particolarmente complessa, rischierebbe di restare pericolosamente priva di coordinamento con le direttive del sistema– non è sufficiente, occorrendo parametrarla all’interesse del contraente deluso, e che il fatto che quest’ultimo abbia agito per chiedere la risoluzione del contratto per l’altrui inadempimento o l’aver diffidato l’inadempiente non basterebbero; diversamente si otterrebbe il risultato di rimettere la risoluzione alla scelta dell’adempiente (per Cass. 13/02/1990, n. 1046, “l’interesse dell’altro contraente (…) non deve essere tanto inteso in senso subiettivo, in relazione alla stima che il creditore avrebbe potuto fare del proprio interesse violato, quanto in senso obiettivo in relazione all’attitudine dell’inadempimento a turbare l’equilibrio contrattuale ed a reagire sulla causa del contratto e sul comune interesse>>;

Poi si legge <<Il punto di rottura del rapporto che giustifica la cancellazione del vincolo è dato dall’incrocio tra il grave inadempimento e l’intollerabile prosecuzione del rapporto>>: non chiarissimo il signficato, anche perchè il primo dei due concetti è subito dopo spiegato, mentre il secondo è solo enunciato ma senza spiegazione.

Il primo dunque (grave inadempimento) va sì applicato in base alle circostanze del caso [così come rappresentate alla controparte in trattatia o come documentate nel contratto], ma con parametro oggettivo (ciò che sarebbe “grave” per l’uomo medio: in quella stessa condizione, aggiungerei).

Nulla invece dice sulla intollerabilità della prosecuzione del rapporto.

Poi precisa che:

i) non è necessaria la previa intimazione in mora,

ii) la regola della cristallizzazione delle posizioni delle parti non è applicabile ai rapporti di durata,

iii) va valutata anche la condotta successiva ala proposizione della domanda, <<giacchè in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all’attore di pretenderla), il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna>>

Immissioni dannose provenienti da cosa oggetto di locazione commerciale: chi risponde? Proprietario, inquilino o comodatario subtitolare ?

Nel caso di immissioni provenienti da attività commerciale esercitata dall’inquiluino (anzi, nel caso ex comodato subconcesso dall’inquilino) che cagionino danno a terzi (ad un condomino), chi risponde? Proprietario dei muri (srl Il Timone), conduttore (srl La Bitta) o il comodatario (srl Sapore di Mare, gestore del ristorante) subtitolato da quest’ultimo?

Questa il tema indagato da Cass. 10.12.2020 n .28.197 rel. Carrato.

Il passo più interssante è quello relativo alla responsabilità del proprietario, spesso fonte di incertezze nella pratica.

La SC enuncia il seguente principio:

<< Osserva, però, il collegio che sul piano generale è, invece, da ritenersi che in tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c., è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa con il conseguente potere-dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore. Pertanto, con riferimento alla locazione di immobile, che comporta il trasferimento della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze, pur configurandosi ordinariamente l’obbligo di custodia del bene locato in capo al conduttore, dal quale deriva altresì la responsabilità a suo carico – salva quella solidale con altri soggetti ai quali la custodia faccia capo in quanto aventi pari titolo o titoli diversi che importino la coesistenza di poteri di gestione e di ingerenza sul bene – ai sensi del suddetto art. 2051 c.c., per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene locato, tuttavia rimane in capo al proprietario la responsabilità per i danni arrecati dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia (cfr. Cass. n. 16231/2005 e Cass. n. 21788/2015).

Era, quindi, necessario che la Corte di appello valorizzasse l’aspetto della collocazione della canna fumaria (dalla quale provenivano le esalazioni) nella struttura muraria dell’immobile di proprietà della s.r.l. Il Timone, verificando, sul piano giuridico, se la stessa avesse assolto al suo obbligo specifico di procedere alla relativa manutenzione onde evitare – accertando la sussistenza del relativo nesso causale – la possibile propagazione delle illecite immissioni.

L’omissione delle altre possibili condotte omissive a carico della citata società (da ricondursi alla indispensabile osservanza di un obbligo di diligente vigilanza sull’attività della società conduttrice), in concreto eventualmente concorrenti nella determinazione dell’evento dannoso, risulta obliterata dalla Corte territoriale, ai fini della possibile affermazione della (solidale) responsabilità per violazione degli artt. 844,2043 o 2051 c.c. (e art. 2055) e, per tale ragione, la censura coglie nel segno.

Occorre, quindi, nel caso di specie, che il giudice di rinvio – uniformandosi al principio di diritto prima enunciato con riguardo alle condizioni per la configurabilità della responsabilità concorrente del proprietario dell’immobile locato – proceda anche agli specificati ulteriori accertamenti per verificare la sussistenza o meno delle condizioni per escludere ogni responsabilità (anche concorrente), con particolare riferimento ai presupposti di applicabilità dell’art. 2043 o dell’art. 2051 c.c., della società s.r.l. Il Timone, quale proprietaria dei locali, della struttura muraria e della canna fumaria.>>

Locazioni commerciali e recesso per “gravi motivi” (art. 27 u.c. L. 392/1978)

La Corte di Cassazione effettua alcune utili precisazioni sul tema in oggetto (Cass., III, 24.09.2019 n. 23.639).

la disdetta scritta deve indicare il grave motivo alla base del recesso, anche se non deve spiegare le ragioni giuridico-economiche sottostanti, nè tanto meno darne prova. Tale indicazione nella disdetta inerisce al perfezionamento dell’atto di recesso e non può intervenire in un secondo momento [dunque va ivi inserita a pena di nullità del recesso]: <<ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, a norma della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27 è sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, nè di darne la prova, perchè queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore. Trattandosi di recesso titolato, la comunicazione del conduttore non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo (Sez. 3, Sentenza n. 549 del 17/01/2012, Rv. 620955 – 01), dovendo conseguentemente escludersi che il conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della determinazione assunta (Sez. 3, Sentenza n. 13368 del 30/06/2015, Rv. 635800 – 01)>> (§ 8).
il grave motivo può essere di natura economica, anche se almeno tale da rendere assai gravosa la prosecuzione del rapporto: le ragioni del recesso devono essere state <<determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per quest’ultimo la sua prosecuzione (Sez. 3, Sentenza n. 12291 del 30/05/2014 (Rv. 631034 – 01). La gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non può risolversi nell’unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, e dev’essere, non solo tale da eccedere l’ambito della normale alea contrattuale, ma anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerata e, quindi, se di rilievo nazionale o multinazionale, anche nel complesso delle sue varie articolazioni territoriali (Sez. 3, Sentenza n. 26711 del 13/12/2011, Rv. 620662 – 01).>> (§ 9)
nel caso di più rami di azienda utilizzanti più immobili, <<i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato di cui all’art. 27 cit., debbano essere accertati in relazione all’attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali (Sez. 3, Sentenza n. 14365 del 14/07/2016, Rv. 640522 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 7217 del 27/03/2014, Rv. 630201 – 01).>>