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Il difetto di qualità nella cosa acquistata ex art. 1497 cc non impedisce di invocare solo il rimedio della riduzione del prezzo (proprio della compravendita)

Assai interessante insegnamento in Cass. sez. II  16/02/2024, n. 4.245, rel. Caponi:

<<Dinanzi ad una domanda di tutela così specificamente congegnata nella sua complessità e nel suo ordine di priorità, l’art. 1497 c.c. si limita a ricordare che, laddove la cosa venduta non abbia le qualità essenziali per l’uso a cui è destinata (come nel caso di specie è stato accertato sulla base della c.t.u.), sono applicabili le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento.

Pertanto, ciò non esclude logicamente che il compratore – se ed in quanto lo voglia in via prioritaria – abbia diritto a mantenere fermo in capo a lui (attraverso una do-manda di riduzione del prezzo) la proprietà del bene conseguita per effetto del contratto. La soluzione opposta avrebbe come conseguenza che l’ordine dei rimedi – e quindi la scala di priorità dei bisogni di tutela da soddisfare – sia dettato non già dall’attore ma dal convenuto della domanda di tutela.

Se è vero che “il processo deve dare per quanto è possibile pratica-mente a chi ha un diritto tutto quello e proprio quello ch’egli ha diritto di conseguire ai sensi del diritto sostanziale”, l’attore che risulti avere ragione (non il convenuto) ha diritto di delineare il “proprio quello”. Né i “sensi del diritto sostanziale” possono essere impastoiati da vincoli fatti discendere da formulazioni letterali che – come quelle degli artt. 1492 e 1497 c.c. nelle loro relazioni reciproche – rendono ossequio ad una tradizione storica da ambientare nel clima moderno; mentre le distinzioni tra vizi attinenti ai processi di produzione, ecc., da un lato, e, dall’altro lato, le qualità afferenti alla natura della cosa, così come gli esempi addotti a loro sostegno, non estendono la loro forza al di là delle parole e delle immagini che essi impiegano nel profilarsi alla no-stra attenzione. Non esistono le qualità essenziali in sé delle cose, ma si danno le qualità predicate come essenziali (o meno) in vista di un interesse verso di esse meritevole di tutela. Ne segue che la suddivisione tra i vizi (occorsi nel procedimento di produzione e/o conserva-zione), da un lato, e, dall’altro lato, la mancanza di qualità essenziali rispetto al tipo dedotto nel contratto esprime piuttosto il tentativo di elargire ex post ragioni a un retaggio storico.

La conclusione è in linea con l’orientamento prevalente della dot-trina, secondo il quale il caso di presenza di vizi e quello di mancanza di qualità sono soggetti ad una disciplina che non conosce paratie, ma snodi di collegamento, giacché il profilo di atipicità dell’azione giudizia-ria conferisce non solo alla domanda di risoluzione ma anche a quella di riduzione del prezzo il tratto di rimedio generale a tutela dell’acquirente, che quindi può domandare la riduzione del prezzo anche nelle fattispecie contemplate dall’art. 1497 c.c.>>

Questione interessante, ma non esposta in modo chiarissimo. Ok sull’ultimo passaggio, che intenderei così: in presenza di difetto di qualità, si può qualificarlo invece come “vizio” da quanti minoris e chiedere la riduzione rpezzo. Ma la modalitò specifica quale è: 1) l’acqurente lo fa azionando appunto la disciplina dei vizi? 2) oppure senza specificare alcunchè?  3) o addirittura la risoluzione da  difetto di qualità e poi modificando la domanda  in riduzione prezzo?

Se fosse sub 1, non ci sarebbe nulla di strano: ma la SC parrebbe ammettere pure 2) e 3) (si dovrebbe leggere qualche passggio cbe sta subito prima, qui omesso)

Nel caso specifico era stata avanzata l’ulrtima dom and n via principale e quella risolutioeria in via subordinata.

Acquisto di immobile, vizi (infiltrazioni) del medesimo e non risolubilità ex art. 1491 cc

Se l’immobile è vetusto , il venditore ha ammesso che c’erano stati problemi con infiltrazioni in passato che avevano richiesto intervento manutentivo  e se in sede di tratattive è stato concessa una riduzione di prezzo (per le condizioni di vetustà, par di capire) , l’acquirente, se ugualmente ha acquistato, se ne è assunto consapevolmetne il rischio e non può invocare la garanzia contro i vizi ex art. 1491 cc.

Così Cass. 16.06.2021 n. 17.058, rel. Falaschi.

Così osserva in particolare: <<Rileva la Corte che, in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art. 1490 c.c. La garanzia in esame, infatti, è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.

Nel caso di specie, la corte d’appello, con apprezzamento di fatto sottratto a sindacato in sede di legittimità (Cass. n. 24731 del 2016), ha incontestatamente accertato non solo che la venditrice non aveva dato alcuna assicurazione circa l’inesistenza dei difetti poi riscontrati, ma anzi che la medesima aveva reso edotto l’acquirente della effettuazione di alcuni interventi sull’immobile per ovviare al problema dell’umidità (v. deposizione dei testi Balducci e Arcangeli). Ha, inoltre, aggiunto che si trattava di appartamento inserito in un fabbricato risalente agli anni ’60, con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti, come poi emerso dalla c.t.u. D’altro canto era stata dalla Aquilani Pelagalli accordata una riduzione del prezzo nel corso delle trattative proprio per le condizioni dell’immobile e dello stabile, in generale, per cui il compratore avrebbe dovuto attentamente esaminarlo, secondo il principio che colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dall’acquirente, con un minimo sforzo di diligenza (e, quindi, “facilmente”), conoscibili: l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 c.c., consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente (richiamata in sentenza Cass. n. 24343 del 2016, ma già in tal senso Cass. n. 2981 del 2012). In altri termini, questa Corte ha chiarito che l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 c.c. (che costituisce, come accennato, applicazione del principio di autoresponsabilità, e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione), non consenta di predicare in astratto il grado della diligenza esigibile, dovendo essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente, essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c. il vizio era facilmente riconoscibile salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi. La sentenza impugnata risulta avere fatto puntuale applicazione di tali principi, sottolineando come un onere di diligenza più elevato fosse esigibile dal compratore in ragione delle condizioni non rassicuranti dello stabile nel suo complesso, evidenziando anche come la presenza di tali anomalie costruttive, il cui riscontro non richiedeva competenze tecniche particolarmente elevate, fosse evincibile anche dall’esterno del bene, di tal che la critica complessivamente mossa dal ricorrente mira piuttosto a contestare l’apprezzamento di fatto in punto di riconoscibilità del vizio operato dal giudice di merito.>>

Debito per sanatoria edilizia e sua trasmissibilità propter rem

Interessante fattispecie decisa da Cass. n. 11.211 del 28.04.2021, rel. Criscuolo.

Tizio (T.) vende l’immobile a Caio (C.), assumendosi l’impegno di tenerlo indenne da eventuali esborsi a casua della irregolarità edizialia (destinazione non conforme alle previsioni urbnistiche).

C. rivende a Sempronio (S.) , che si trova ad essere proprietario nel momento in cui l’istanza di condono (presentata a suo tempo da T.) è accettata dal Comune.

Il debito da accoglimento di tale istanza, dice la SC,. è propter rem e cioè sorge in capo a chi sia proprietario al momento di tale accoglimento: non conta chi lo era nell’anteriore momento della presentazione.

Inoltre, l’impegno del venditore (T.)  nel rogito di vendita a tener indenne l’acquirente (C.) vale solo verso costui, avendo natura pattizia. Non vale invece verso il successivo acquirente (S.)  , a meno che non sia stato riprodotto  nel secondo rogito (non è chiaro come, però, dato che T. non ne sarebbe stato parte : a meno di presupporre una pattuzione nel primo rogito anche a favore di terzo, indeterminato e in incertam personam).

<<La corretta interpretazione delle norme invocate dalla ricorrente impone quindi di affermare che l’individuazione come soggetto obbligato al pagamento degli oneri economici legati al condono di colui che rivesta la qualità di proprietario alla data di conseguimento del provvedimento di sanatoria (e rispetto al quale è possibile la rivalsa da parte degli altri soggetti cui la legge riconosce l’interesse a presentare la domanda di condono), esclude che gli attori rivestano ancora la qualità di (co)obbligati rispetto al credito dedotto in giudizio, potendo la loro responsabilità solo derivare da una esplicita pattuizione contrattuale, il che esclude anche la correttezza del richiamo alla previsione di cui all’art. 1203 n. 3 c.c., in quanto non può assegnarsi alla ricorrente la qualità di soggetto tenuta con altri o per altri al soddisfacimento del debito verso il Comune>>

La SC precisa che l’irregolarità urbanistica de qua non costituisce vizio ex art. 1489 cc: <<A tal fine deve essere richiamata la giurisprudenza di questa Corte secondo cui (Cass. n. 3464/2012) l’art. 1489 cod. civ., sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell’atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto (in senso conforme Cass. n. 1084/2020, non massimata, che però riconosce la validità di una clausola contrattuale che impegni il venditore a frasi carico degli oneri economici derivanti dal successivo perfezionamento della procedura di condono)>>.