Se l’immobile è vetusto , il venditore ha ammesso che c’erano stati problemi con infiltrazioni in passato che avevano richiesto intervento manutentivo e se in sede di tratattive è stato concessa una riduzione di prezzo (per le condizioni di vetustà, par di capire) , l’acquirente, se ugualmente ha acquistato, se ne è assunto consapevolmetne il rischio e non può invocare la garanzia contro i vizi ex art. 1491 cc.
Così Cass. 16.06.2021 n. 17.058, rel. Falaschi.
Così osserva in particolare: <<Rileva la Corte che, in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art. 1490 c.c. La garanzia in esame, infatti, è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.
Nel caso di specie, la corte d’appello, con apprezzamento di fatto sottratto a sindacato in sede di legittimità (Cass. n. 24731 del 2016), ha incontestatamente accertato non solo che la venditrice non aveva dato alcuna assicurazione circa l’inesistenza dei difetti poi riscontrati, ma anzi che la medesima aveva reso edotto l’acquirente della effettuazione di alcuni interventi sull’immobile per ovviare al problema dell’umidità (v. deposizione dei testi Balducci e Arcangeli). Ha, inoltre, aggiunto che si trattava di appartamento inserito in un fabbricato risalente agli anni ’60, con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti, come poi emerso dalla c.t.u. D’altro canto era stata dalla Aquilani Pelagalli accordata una riduzione del prezzo nel corso delle trattative proprio per le condizioni dell’immobile e dello stabile, in generale, per cui il compratore avrebbe dovuto attentamente esaminarlo, secondo il principio che colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dall’acquirente, con un minimo sforzo di diligenza (e, quindi, “facilmente”), conoscibili: l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 c.c., consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente (richiamata in sentenza Cass. n. 24343 del 2016, ma già in tal senso Cass. n. 2981 del 2012). In altri termini, questa Corte ha chiarito che l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 c.c. (che costituisce, come accennato, applicazione del principio di autoresponsabilità, e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione), non consenta di predicare in astratto il grado della diligenza esigibile, dovendo essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente, essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c. il vizio era facilmente riconoscibile salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi. La sentenza impugnata risulta avere fatto puntuale applicazione di tali principi, sottolineando come un onere di diligenza più elevato fosse esigibile dal compratore in ragione delle condizioni non rassicuranti dello stabile nel suo complesso, evidenziando anche come la presenza di tali anomalie costruttive, il cui riscontro non richiedeva competenze tecniche particolarmente elevate, fosse evincibile anche dall’esterno del bene, di tal che la critica complessivamente mossa dal ricorrente mira piuttosto a contestare l’apprezzamento di fatto in punto di riconoscibilità del vizio operato dal giudice di merito.>>