Debito per sanatoria edilizia e sua trasmissibilità propter rem

Interessante fattispecie decisa da Cass. n. 11.211 del 28.04.2021, rel. Criscuolo.

Tizio (T.) vende l’immobile a Caio (C.), assumendosi l’impegno di tenerlo indenne da eventuali esborsi a casua della irregolarità edizialia (destinazione non conforme alle previsioni urbnistiche).

C. rivende a Sempronio (S.) , che si trova ad essere proprietario nel momento in cui l’istanza di condono (presentata a suo tempo da T.) è accettata dal Comune.

Il debito da accoglimento di tale istanza, dice la SC,. è propter rem e cioè sorge in capo a chi sia proprietario al momento di tale accoglimento: non conta chi lo era nell’anteriore momento della presentazione.

Inoltre, l’impegno del venditore (T.)  nel rogito di vendita a tener indenne l’acquirente (C.) vale solo verso costui, avendo natura pattizia. Non vale invece verso il successivo acquirente (S.)  , a meno che non sia stato riprodotto  nel secondo rogito (non è chiaro come, però, dato che T. non ne sarebbe stato parte : a meno di presupporre una pattuzione nel primo rogito anche a favore di terzo, indeterminato e in incertam personam).

<<La corretta interpretazione delle norme invocate dalla ricorrente impone quindi di affermare che l’individuazione come soggetto obbligato al pagamento degli oneri economici legati al condono di colui che rivesta la qualità di proprietario alla data di conseguimento del provvedimento di sanatoria (e rispetto al quale è possibile la rivalsa da parte degli altri soggetti cui la legge riconosce l’interesse a presentare la domanda di condono), esclude che gli attori rivestano ancora la qualità di (co)obbligati rispetto al credito dedotto in giudizio, potendo la loro responsabilità solo derivare da una esplicita pattuizione contrattuale, il che esclude anche la correttezza del richiamo alla previsione di cui all’art. 1203 n. 3 c.c., in quanto non può assegnarsi alla ricorrente la qualità di soggetto tenuta con altri o per altri al soddisfacimento del debito verso il Comune>>

La SC precisa che l’irregolarità urbanistica de qua non costituisce vizio ex art. 1489 cc: <<A tal fine deve essere richiamata la giurisprudenza di questa Corte secondo cui (Cass. n. 3464/2012) l’art. 1489 cod. civ., sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell’atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto (in senso conforme Cass. n. 1084/2020, non massimata, che però riconosce la validità di una clausola contrattuale che impegni il venditore a frasi carico degli oneri economici derivanti dal successivo perfezionamento della procedura di condono)>>.