Amministratore del condominio – Lorenzo Albertini

Diritto di informazione del condomino sui conti del Condominio e data protection dei condomini morosi

Cass. sez. II, 31/03/2026 n. 7.823, rel. Papa:

<<L’art. 1129 comma II e 1130-bis comma I cod. civ. assicurano ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari la possibilità di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese e l’amministratore è tenuto a comunicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata dei registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130 cod. civ. e, cioè, il registro di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità.

Questo dovere di collaborazione imposto all’amministratore trova fondamento nel diritto dei condomini alla trasparenza e comprensibilità della gestione condominiale e quindi al controllo effettivo sul suo operato.

L’obbligo di informazione posto in capo all’amministratore ed il corrispettivo diritto di essere informato del singolo condomino ha, quindi, ad oggetto, i fatti storici che abbiano prodotto entrate ed uscite di denaro per effetto della gestione svolta, con la relativa documentazione di spesa, in maniera da lasciar ricostruire i rapporti di dare ed avere.

L’indagine sulla correttezza dell’esercizio del diritto di accesso alla documentazione contabile da parte del singolo condomino e del conseguente adempimento prestato dall’amministratore alla richiesta di esibizione costituisce accertamento di fatto riservato al giudice del merito, soggetto unicamente al controllo da parte della Corte di cassazione nei limiti di cui al n. 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ. (Cass. Sez. 6 – 2, n. 15996 del 28/07/2020, resa tra le stesse parti). (…)

È poi da escludersi, stante il generale principio di libertà delle forme, che l’istanza di accesso alla documentazione come assicurata dall’art. 1129 comma II e 1130-bis comma I cod. civ. richieda una formulazione vincolata, sacramentale, a pena di inammissibilità.

Per principio consolidato, poi, al diritto di ciascun condomino all’accesso alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all’assemblea condominiale corrisponde l’obbligo dell’amministratore di predisporre un’organizzazione, sia pur minima, che consenta di esercitarlo: pertanto, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione, grava sull’amministratore, ovvero sul Condominio che intenda resistere all’impugnazione della delibera assembleare proposta dal condomino dissenziente, l’onere della prova dell’inesigibilità e incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate (Cass. Sez. 2, n. 19799 del 19/09/2014).

Con riferimento al terzo motivo, concernente la violazione del diritto di accesso al registro dell’anagrafe condominiale, rileva il Collegio che secondo la Corte d’Appello l’amministratore di Condominio, per la tenuta e la gestione del registro dell’anagrafe condominiale, deve osservare le prescrizioni indicate dal Garante per la protezione dei dati personali e, alla luce del principio di liceità, può trattare – nel suo ruolo di responsabile – le sole informazioni personali pertinenti e necessarie allo svolgimento delle attività di gestione e amministrazione delle parti comuni; ha considerato, quindi, d’altro canto, che la Co.An. non avrebbe chiarito la “coerenza” (così in sentenza) con tali limiti della sua istanza, “non consentendo all’amministratore di valutare se la propria richiesta fosse conforme a quel punto di equilibrio tra interessi in giuoco il cui mancato rispetto avrebbe potuto essergli potenzialmente contestato”.

Siffatta motivazione non è conforme alle finalità della previsione dell’obbligo, per l’amministratore, di tenuta del registro dell’anagrafe condominiale, del registro dei verbali di assemblea, del registro di nomina e revoca amministratore e del registro di contabilità e del corrispondente riconoscimento del diritto del singolo condomino di accesso a questi registri.

La modifica in tal senso dell’art. 1130 cod. civ., come operata dall’art. 10 della legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, in vigore dal 18/6/2013, ha avuto, invero, l’importante merito di consentire di scandire in modo più dettagliato i momenti in cui si articola la gestione condominiale nell’ottica di una maggiore trasparenza e una deflazione della conflittualità e ha comportato necessariamente, come chiarito dallo stesso Garante della privacy già nell’immediatezza della riforma del condominio, la conoscibilità, da parte del singolo condomino, delle informazioni concernenti i partecipanti alla compagine condominiale senza la necessità del loro consenso e, in particolare, le spese e gli inadempimenti dei condòmini, sia al momento del rendiconto annuale, sia per esplicita richiesta all’amministratore.

Unico limite al diritto di trasparenza è il divieto di divulgazione delle informazioni sulle spese o sulle morosità al di fuori dell’ambito dell’assemblea condominiale, sicché è vietato esporre avvisi di mora o sollecitazioni di pagamento in spazi condominiali accessibili a terzi (cfr. Cass. Sez. 1, n. 29323 del 07/10/2022; prima della riforma del 2012, Sez. 2, n. 186 del 04/01/2011, con la ricostruzione degli interessi contrapposti).

Non v’è dubbio, infatti, che, secondo i parametri posti dal Codice della privacy del 2003, applicabile ratione temporis e, oggi, dal D.Lgs. n. 101 del 10/08/2018, recante le disposizioni per l’adeguamento della normativa nazionale al Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio, la formazione, l’utilizzo e l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale costituiscano un “trattamento” di dati personali (da parte dell’amministratore, in nome e per conto del Condominio) e che, quindi, debbano essere applicate tutte le regole poste da detta disciplina.

Del pari, tuttavia, ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati, da parte dell’amministratore, a tutti i condomini, non soltanto in sede di rendiconto annuale o di assemblea ovvero nell’ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell’assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ma anche su richiesta di ciascun condomino.

Questa Corte ha già stabilito che la disciplina in materia di protezione dei dati personali, prescrivendo che il trattamento avvenga nell’osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti, non consente che gli spazi condominiali, aperti all’accesso di terzi estranei rispetto al condominio, possano essere utilizzati per la comunicazione di dati personali riferibili al singolo condomino, ma non incide sul diritto di ciascun condomino di conoscere, anche di propria iniziativa, gli inadempimenti altrui rispetto agli obblighi condominiali, nell’esercizio del “potere di vigilanza e di controllo sull’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che lo facoltizza a richiedere in ogni tempo all’amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti” (Cass. n. 29323/2022 cit., con indicazione dei precedenti rilevanti).

Sull’amministratore del condominio, allora, grava soltanto il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l’accesso a quei dati da parte di persone estranee al condominio.

In tal senso è stato affermato in dottrina, già in riferimento al Codice della privacy 2003, che la nuova disciplina del Condominio ha disegnato flussi informativi che percorrono direzioni opposte: dai condomini obbligati dalla legge alla loro comunicazione all’amministratore che ne fa raccolta e trattamento (art. 1130 n. 6 cod. civ.), ma anche dall’amministratore verso i singoli condomini e i terzi esterni al condominio (documentazione della gestione e delle assemblee, indicazione dei condomini inadempienti), con la precisazione che in questo caso si tratterà di comunicazione di cui all’art. 4, comma 1, lett. l) del Codice 2003 e non di diffusione a soggetti indeterminati (art. 4 cit., comma 1, lett. m). Tali flussi informativi possono avere per oggetto non soltanto i dati che individuano i partecipanti al condominio, ma anche quelli contabili e amministrativi della gestione (art. 1129 comma 7, ed art. 1130 n. 9 cod. civ.). Il trattamento dei dati raccolti dall’amministratore nello svolgimento della sua attività non può essere soggetto al principio generale del consenso dell’interessato (che la legge prescrive, previa l’informazione di cui all’art. 13 del Codice 2003) in quanto, quale che sia la fonte dei dati, l’art. 24 del Codice dispensa il titolare del trattamento dall’ottenimento del consenso quando il trattamento sia necessario per adempiere ad un obbligo previsto dalla legge, e tali sono gli obblighi di gestione, di tutela e di manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell’edificio che fanno carico direttamente o tramite l’amministratore, a tutti i partecipanti alla comunità condominiale. Inoltre, l’obbligo per i condomini del conferimento all’amministratore di taluni dati (art. 1130 n. 6 cod. civ., sopra citato), implica necessariamente l’autorizzazione al loro trattamento compresa la loro comunicazione, in presenza dei presupposti di legittimo interesse di condomini o terzi.

Oggi, dopo l’adeguamento, con il D.Lgs. n.101/2018, al Regolamento UE 2016/679 (RGPD), il Condominio può trattare dati personali secondo il principio di liceità, ossia soltanto in presenza di una delle basi giuridiche di cui all’art. 6 del Regolamento, tra cui le norme di legge del settore e delle altre disposizioni di carattere generale e, cioè, l’adempimento di un obbligo legale (art. 6, lett. c) del RGPD), il trattamento necessario all’esecuzione di un contratto di cui l’interessato è parte o all’esecuzione di misure precontrattuali adottate su richiesta dello stesso (art. 6, lett. b) del RGPD), il perseguimento del legittimo interesse del titolare del trattamento o di terzi, a condizione però che non prevalgano gli interessi o i diritti e le libertà fondamentali dell’interessato che richiedono la protezione dei dati personali (art. 6, lett. f) del RGPD), nonché il consenso legittimamente manifestato (e documentato) dell’avente diritto in rapporto a una o più specifiche finalità (art. 6, lett. a) del RGPD). Il Condominio e, in proprio o per suo conto, l’amministratore effettuano il trattamento di dati personali sulla base di una delle condizioni di liceità previste dall’art. 6, par. 1, del RGPD (a cui si aggiungono in caso di categorie particolari di dati personali gli artt. 9 e 10 del RGPD), nel rispetto della normativa di settore. Affinché il trattamento di dati personali effettuato nell’ambito dell’attività di amministrazione del Condominio si svolga nell’osservanza del principio di liceità (art. 6 del RGPD), in termini generali, possono formare oggetto di trattamento, da parte della compagine condominiale unitariamente considerata, di regola le sole informazioni personali pertinenti e necessarie rispetto allo svolgimento delle attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni ed idonee a determinare, secondo le disposizioni del codice civile (artt. 1117 ss. cod. civ.), le posizioni di dare ed avere dei singoli partecipanti (siano essi proprietari o usufruttuari: cfr. art. 67 disp. att. cod. civ.) (così il documento di indirizzo relativo al “Trattamento dei dati personali nell’ambito del condominio” – all. 1 al provvedimento del Garante per la protezione dei dati personali n. 209 del 10 aprile 2025).

Diversamente da quanto affermato dalla Corte d’Appello, pertanto, sia pure nei limiti fissati dal Codice prima e, oggi, dal Regolamento, l’amministratore è obbligato a comunicare al singolo condomino che ne faccia richiesta le spese e gli inadempimenti degli altri condòmini, nonché a consentirgli di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica dello specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio stesso, su cui devono necessariamente transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio: pertanto, il richiamo, per sé solo, al limite della privacy per negare il diritto di accesso non è motivazione conforme al bilanciamento già operato dal legislatore della riforma del 2013 nel senso del necessario contemperamento del diritto alla privacy di ciascun condomino con il diritto alla trasparenza della gestione condominiale>>

Chi è responsabile per i danni (da infiltraizoni) derivanti da terrazza condominiale ma ad uso esclusivo? Sia il Condominio che l’usuario esclusivo (come custode ex art. 2051 cc)

Cass. sez. 2 ord. del 9 ottobre 2023 n. 28.253, rel. Scarpa:

<<5.3. Uniformandosi al principio di diritto enunciato da Cass. Sez. Unite 10 maggio 2016, n. 9449, deve ribadirsi che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare>>.

Poi :

<<5.5. Ora, con riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva, compresa in un edificio condominiale, subisca, come accertato nella specie, per effetto dell’inadempimento dell’obbligo gravante sul condominio di deliberare e di eseguire le necessarie opere di riparazione e di manutenzione, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il medesimo condominio, in base all’art. 2051 c.c., e cioè in relazione alla ricollegabilità di tali danni all’inosservanza da parte del condominio medesimo di provvedere, quale custode, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa. Peraltro, ove, come ancora nella specie, i danni subiti dal singolo condomino derivino dalle condizioni di degrado delle parti comuni imputabili già all’originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell’edificio, che ha poi proceduto al frazionamento e dato luogo alla costituzione del condominio, non è di ostacolo a ravvisare la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c., per il protrarsi della omessa riparazione, la transazione intercorsa tra i condomini e il medesimo venditore, avente ad oggetto i lavori da eseguire sulle medesime parti comuni dell’edificio per eliminarne i difetti in esse riscontrati, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell’art. 1490, comma 2, c.c., in quanto il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore (o costruttore), ma assume dal momento della sua costituzione il distinto obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno (arg. da Cass. n. 3209 del 1991; n. 6856 del 1993; n. 3753 del 1999; n. 1994 del 1980)>>.

Enuncia il seg. principio di diritto:

il titolare di una unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può esperire azione risarcitoria contro il condominio, in base all’art. 2051 c.c., per i danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo, ancorché tali difetti siano imputabili già all’originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell’edificio, e siano stati oggetto di transazione con i condomini acquirenti al momento della costituzione del condominio, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell’art. 1490, comma 2, c.c., in quanto il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore, ma assume dal momento della sua costituzione l’obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno.

Sottosuolo condominiale presunto comune e potere/dovere dell’amministatore di compiere gli atti conservativi ex art. 1130 n. 4 cc

Sulle due questioni v. Cass . ord. 2.786 del 31.01.2023, rel. Trapuzzano.

sub 1 (potere/dovere dell’amministatore di compiere gli atti conservativi ex art. 1130 n. 4 cc) , tali atti non sono solo quelli urgenti. Punto importante.

<<E tanto perché ricadono nell’ambito degli atti conservativi che l’amministratore può compiere, ai sensi dell’art. 1130, n. 4, c.c., senza la previa delibera autorizzativa dell’assemblea (o la successiva ratifica), eventualmente attraverso la promozione di azioni processuali per la tutela delle parti comuni dell’edificio, anche le iniziative non connotate dal requisito dell’urgenza, purché volte a salvaguardare l’integrità di un bene comune.

Sussiste, infatti, la legitimatio ad causam e ad processum dell’amministratore del condominio, senza bisogno di alcuna autorizzazione, allorquando egli agisca a tutela di beni condominiali, giacché i poteri promanano direttamente dalla legge e precisamente dall’art. 1130, n. 4, c.c., che pone addirittura come dovere proprio del suo ufficio quello di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, potere-dovere da intendersi non limitato agli atti cautelativi ed urgenti, ma esteso a tutti gli atti miranti a mantenere l’esistenza e la pienezza o integrità di detti diritti (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5772 del 23/03/2004; Sez. 2, Sentenza n. 6494 del 06/11/1986).

Siffatta conclusione è avvalorata dalla giurisprudenza consolidata di questa Corte in ordine alla portata degli “atti conservativi” che il chiamato all’eredità può compiere prima di accettare, ai sensi dell’art. 460, comma 2, c.c.: essi si distinguono dalle azioni possessorie che possono essere intraprese ai sensi del comma 1 di tale disposizione e consistono in atti di gestione dei beni indirizzati ad assicurare il mantenimento dello stato di fatto quale esistente.

La natura conservativa dell’atto non e’, dunque, connotata dall’aspetto strumentale inerente all’indifferibilità del suo espletamento, bensì dal vincolo teleologico da cui è avvinto il suo compimento, essenzialmente indirizzato a preservare l’integrità fisica e giuridica nonché la consistenza materiale del bene comune (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6190 del 03/05/2001; Sez. 2, Sentenza n. 13611 del 12/10/2000; Sez. 2, Sentenza n. 6593 del 11/11/1986; Sez. 2, Sentenza n. 3510 del 28/05/1980).

Nella fattispecie, la rimessione in pristino dello stato del sottosuolo, di cui il condomino si è appropriato attraverso le opere di escavazione volte ad ingrandire il bene di sua proprietà esclusiva, costituisce azione propria diretta a far cessare la privazione di un bene comune, sicché il suo esperimento non era condizionato alla esclusiva formulazione di azioni possessorie o d’urgenza. Sono, infatti, atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, sia gli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) sia quelli giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi), necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, indipendentemente dal momento in cui essi siano avviati rispetto all’epoca di realizzazione delle condotte lesive di beni comuni.

Ne’ la radicale privazione di tale bene può essere assimilata al mutamento della sua destinazione d’uso.

D’altronde, nessuna contraddizione è integrata per effetto della discriminazione tra tutela in forma specifica del bene comune mediante sua restitutio in integrum e azione risarcitoria connessa alla lesione di tale bene. Solo per quest’ultima è preclusa all’amministratore la proposizione, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie per i danni subiti dalle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 3846 del 17/02/2020; Sez. 2, Sentenza n. 217 del 12/01/2015; Sez. 2, Sentenza n. 22656 del 08/11/2010).>>

Sub 2), proprietà del sottosuolo:

<<Al riguardo, l’istante osserva che, nel caso di specie, l’edificio si sviluppava su muri, pilastri e altri manufatti d’appoggio, sicché il suolo avrebbe potuto essere considerato proprietà comune solo per la parte necessaria al suo sostentamento, né la proprietà condominiale avrebbe potuto estendersi sino alla porzione oggetto dello scavo posta ad una quota superiore rispetto al livello delle fondazioni.>>

Censura incomrpesibile. Puntualmente la SC risponde:

<<E tanto perché la zona esistente in profondità, al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, in mancanza di un titolo che attribuisca ad alcuno di essi la proprietà esclusiva, rientra per presunzione in quella comune tra i condomini, anche ai sensi del disposto dell’art. 1117 c.c. all’esito della novella di cui alla L. n. 220 del 2012. Nessuno di costoro, pertanto, può, senza il consenso degli altri, procedere all’escavazione del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, limiterebbe l’altrui uso e godimento ad essa pertinenti (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 33163 del 16/12/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 29925 del 18/11/2019; Sez. 2, Sentenza n. 6154 del 30/03/2016; Sez. 3, Sentenza n. 15383 del 13/07/2011).

E ciò a prescindere dalla funzione portante in concreto dell’edificio esercitata dal suolo.

Nella fattispecie, è pacifico che il condomino proprietario del piano seminterrato non vanti alcun titolo dominicale sul suolo sottostante il suo immobile, sicché – in base alla predetta presunzione – deve ritenersi che il bene rientri tra quelli condominiali.>>

Il Condominio è consumatore? Risposta (non chiara) dalla Corte di Giustizia

Corte di Giustizia 27.10.2022 , C-485/21, affronta il tema in oggetto con risposta non molto chiara o meglio utile

Il rapporto de quo è quello di amministrazione cioè tra condomini e società amministratrice delle parti comuni.

Distingue a seconda che si esamini il caso del singolo condomino o l’intero condominio che -previa delibera- abbia stipulato detto contrtto.

Dice la CG : <<Nel caso di specie, occorre rilevare che dalla domanda di pronuncia pregiudiziale risulta che E. Ts. D. è una persona fisica e che il contratto di cui al punto 12 della presente sentenza ha per oggetto la gestione e la manutenzione delle parti comuni dell’immobile in regime di condominio nel quale E. Ts. D. è proprietaria di un appartamento. Pertanto, nell’ipotesi in cui detta persona sia parte di tale contratto e purché non utilizzi detto appartamento per scopi che rientrano esclusivamente nella sua attività professionale, occorre, in linea di principio, ritenere che essa agisca in qualità di «consumatore», ai sensi dell’articolo 2, lettera b), della direttiva 93/13, in tale contratto.>>

Risposta ovvvia tranne che per l’ambiguo “esclusivamente”: che significa? Se l’uso è professionale solo “prevalentemente” (prevalenza ratio temporis oppure ratio spatii, id est per metri quadri) rimane consumatore? Che l’uso concorrente non precluda tale qualfica, lo si desume dal seguente § 32 (v. dopo) : ma resta il criterio distintivo: basta la prevalenza o serve appunto l’esclusività?

Nel secondo caso (delibera assembelare) :

<< 32 In secondo luogo, nell’ipotesi in cui un contratto relativo alla gestione e alla manutenzione delle parti comuni di un immobile in condominio sia stipulato tra l’amministratore di condominio e l’assemblea generale dei condòmini o l’associazione di proprietari di tale immobile, il proprietario di un appartamento facente parte di detto immobile è considerato un «consumatore», ai sensi dell’articolo 2, lettera b), della direttiva 93/13, purché tale proprietario, innanzitutto, possa essere qualificato come «parte» di detto contratto; inoltre, sia una persona fisica e, infine, non utilizzi tale appartamento esclusivamente per scopi che rientrano nella sua attività professionale. A quest’ultimo proposito, occorre precisare che non può essere esclusa dal campo di intervento della nozione di «consumatore» la fattispecie in cui una persona fisica utilizzi l’appartamento che costituisce il suo domicilio personale anche a fini professionali, come nell’ambito di un telelavoro subordinato o dell’esercizio di una libera professione.

33 Per contro, quando un siffatto proprietario di appartamento non può essere qualificato come «parte» di detto contratto, e poiché l’assemblea generale dei condòmini o l’associazione di proprietari di un immobile non è, per definizione, una «persona fisica», ai sensi di tale articolo 2, lettera b) e, pertanto, non può essere qualificata come «consumatore» ai sensi di tale disposizione, un siffatto contratto è escluso dall’ambito di applicazione della direttiva 93/13 (v., per analogia, sentenza del 2 aprile 2020, Condominio di Milano, via Meda, C‑329/19, EU:C:2020:263, punto 29)>>.

Passaggiio poco chiaro sun un tema praticamente importante.

Forse la CG intende che se -in base al diritto nazionale- il rapporto instaurato dalla assemblea è ricostruibile in termini unitari, non può essere consumatore. Se invece va ricostruito come fascio di rapporti tra ogni condomino e la società amminsitratrice, allora il singolo può essere consumatore ma si esminerà caso per caso.

Che l’assemblea automaticamente non sia persona fisica e quindi non possa essere consumatore ci pare detto frettolosamente. Se infatti tutti i condomini sono tali, il loro agire collettivo non gli fa perdere tale qualità.

Risposte finali , § 35:

– una persona fisica, proprietaria di un appartamento in un immobile in regime di condominio, deve essere considerata un «consumatore», ai sensi di tale direttiva, qualora essa stipuli un contratto con un amministratore di condominio ai fini della gestione e della manutenzione delle parti comuni di tale immobile, purché non utilizzi tale appartamento per scopi che rientrano esclusivamente nella sua attività professionale. La circostanza che una parte delle prestazioni fornite da tale amministratore di condominio in base a detto contratto risulti dalla necessità di rispettare specifici requisiti in materia di sicurezza e di pianificazione territoriale, previsti dalla legislazione nazionale, non è idonea a sottrarre detto contratto dal campo di applicazione di tale direttiva,

– nell’ipotesi in cui sia stipulato un contratto relativo alla gestione e alla manutenzione delle parti comuni di un immobile in regime di condominio tra l’amministratore di condominio e l’assemblea generale dei condòmini o l’associazione di proprietari di tale immobile, una persona fisica, proprietaria di un appartamento situato in quest’ultimo, può essere considerata un «consumatore», ai sensi della direttiva 93/13, purché essa possa essere qualificata come «parte» di detto contratto e non utilizzi tale appartamento esclusivamente per scopi rientranti nella sua attività professionale.

Sulla legittimazione passiva dell’amministratore condominiale

La domanda di risarcimento danni provnienti da negligente manutenzione delle cose comuini può essere rivolta verso l’amminstratore solamente? cioè costui ha legittimazione passiva (e dunque può eventualmente anche proporre impugnazione)?

La risposta è positiva per Cass. 29.01.2021 n. 2127, Finrami srl c. Cond. Monti Maggiò, est. Scarpa, visto che l’art. 1130 n. 4 gli attribuisce il compito di conservare le parti comuni .

<<Corretta è la statuizione della Corte d’appello secondo cui sussiste la legittimazione passiva dell’amministratore (e quindi anche quella a proporre impugnazione avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio), senza necessità di autorizzazione dell’assemblea a costituirsi nel giudizio, rispetto alla controversia relativa alla domanda di risarcimento dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione di un bene condominiale, essendo l’amministratore comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c., n. 4>>.

Il Collegio intende, invero, dare seguito all’orientamento interpretativo secondo cui <<il potere – dovere di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”, attribuito all’amministratore di condominio dall’art. 1130, n. 4, c.c., implica in capo allo stesso la correlata autonoma legittimazione processuale attiva e passiva, ex art. 1131 c.p.c., in ordine alle controversie in materia di risarcimento dei danni, qualora l’istanza appaia connessa o conseguenziale, appunto, alla conservazione delle cose comuni (Cass. Sez. 2, 22/10/1998, n. 10474; Cass. Sez. 2, 18/06/1996, n. 5613; Cass. Sez. 2, 23/03/1995, n. 3366; Cass. Sez. 2, 22/04/1974, n. 1154; cfr. anche Cass. Sez. 2, 15/07/2002, n. 10233; Cass. Sez. 3, 21/02/2006, n. 3676; Cass. Sez. 2, 21/12/2006, n. 27447; Cass. Sez. 3, 25/08/2014, n. 18168; Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449).>>.

Nulla da osservare: affermazione logica e persuasiva.

Di conseguenza la clausola difforme del regolamento condominiale, prosegue la SC, è inefficace.

Anche qui nulla da obiettare, se non che la SC poteva specificare il tipo di inefficacia: quella data dalla nullità per violazione di norma imperativa.