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Le delibere dell’assemblea condominiale non sono impugnabili per eccesso di potere, non potendosi ravvisare violazione della buona fede contrattuale

Cass. sez. II, 14/04/2026 n. 9.571, rel. Scarpa:

<<2.1. – Resta da affermare, per quanto le richiamate censure consentano di individuare il vizio dedotto e la norma o il principio di diritto che si assume violato, che il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari condominiali è limitato dall’art. 1137, comma 2, c.c. alla contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, riducendosi l’eccesso di potere alla verifica del c.d. “legittimo esercizio” delle attribuzioni affidate all’assemblea (art. 1135 c.c.), quale organo sovrano della volontà dei condomini. Il giudice non può dunque essere investito di una delibazione sulla opportunità e sulla convenienza dell’atto di gestione approvato dall’assemblea, se non nell’ipotesi, regolata dall’art. 1109, comma 1, n. 1), c.c. (applicabile al condominio ex art. 1139 c.c.), della deliberazione “gravemente pregiudizievole alla cosa comune”, peraltro operante “nel caso previsto dal secondo comma dell’articolo 1105”, e cioè per gli atti di ordinaria amministrazione (così, da ultimo, Cass. 29 maggio 2025, n. 14428; Cass. 13 maggio 2022, n. 15320; Cass. 4 febbraio 2021, n. 2636; Cass. 25 febbraio 2020, n. 5061; Cass. 17 agosto 2017, n. 20135).

Non è dunque configurabile un vizio di eccesso di potere dell’assemblea condominiale come contrarietà all’interesse dell’ente collettivo, ovvero come deviazione “dal suo modo d’essere”. Una delibera condominiale (sia di contenuto positivo che di contenuto negativo) non è dubitabile di avere una “causa” diversa da quella prevista dalla legge, senza che neppure rilevino i “motivi” individuali che abbiano mosso i singoli condomini ad approvarla, restando dirimente soltanto che essa sia, o meno, conforme a legge. Ciò perché il voto dei condomini in assemblea non costituisce l’esecuzione di un rapporto contrattuale che astringe i partecipanti al condominio, e non è perciò valutabile in base al canone della buona fede, ex art. 1375 c.c., a salvaguardia dei concorrenti diritti patrimoniali spettanti agli altri comproprietari di minoranza. Le determinazioni dei condomini in sede assembleare non possono essere considerate atti di adempimento di un rapporto associativo, preordinati alla migliore attuazione di un contratto caratterizzato da una “comunione di scopo”.

2.2. – A ciò consegue che ove si voglia impugnare una deliberazione dell’assemblea dei condomini per aver essa deciso di accollare alla gestione condominiale un intervento di riparazione relativo ad un’unità immobiliare, il vizio ravvisabile è quello di nullità per “difetto assoluto di attribuzioni” (Cass. Sez. Un. 14 aprile 2021, n. 9839). Tuttavia, ove, come appare avvenuto nella specie, l’assemblea di condominio abbia accertato che dall’inadempimento dei propri obblighi di conservazione dei beni comuni sia derivato pregiudizio ad un singolo condomino, ovvero ad un terzo, gli esborsi per risarcire i danni conseguentemente provocati, per equivalente o in forma specifica, rientrano tra le spese condominiali e l’assemblea deve ripartirli secondo le regole stabilite dagli artt. 1123, 1124 e 1126 c.c. È meramente annullabile la deliberazione avente ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini di tali spese, ove adottata in violazione dei medesimi criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c.>>

Il tema è interessante; l’esattezza della opinione espressa, nella sua assolutezza, va però verificata. Manca bensì un’esecuzione contrattuale; tuttavia, nella misura in cui esistano dei rapporti tra condomini da regolare giuridicamente, essi devono svolgersi secondo correttezza, quanto meno per analogia iuris partendo dall’art. 2 Cost.  Ed allora l’eccesso di potere (meglio: abuso del diritto) potrebbe tornare applicabile

Irrilevante il conflitto di interessi nelle delibere condominali (e poi: precisiazioni sul concetto di “innovazione” ex art. 1120 cc)

Circa il conflitto di interessi , Cass. sez 2 n° 5642 del 23.02.2023, rel. Giannaccari, dice:

<3.12.Tutto ciò si riflette, anzitutto, sul conflitto di interessi, posto che per il sorgere del conflitto tra il condominio ed il singolo condomino è necessario che questi sia portatore, allo stesso tempo, di un duplice interesse: uno come condomino ed uno come estraneo al condominio e che i due interessi non possano soddisfarsi contemporaneamente, ma che il soddisfacimento dell’uno comporti il sacrificio dell’altro.

3.13.Inoltre, nel condominio degli edifici, il quorum deliberativo – come quello costitutivo – è determinato con riferimento sia all’elemento personale (i condomini partecipanti all’assemblea), sia all’elemento reale (il valore di ciascun piano o porzione di piano rispetto all’intero edificio, espresso in millesimi).

3.14.Da nessuna norma si prevede che, ai fini della costituzione dell’assemblea o delle deliberazioni, non si tenga conto di alcuni dei partecipanti al condominio e dei relativi millesimi.

3.15.In materia di società di capitali, oltre l’ipotesi disciplinata dall’art. 2373 cit., si prevedono altri casi nei quali il socio non può esercitare il diritto di voto (art. 2344 comma 4 c.c.); peraltro, si prevedono anche casi in cui le azioni, per le quali il diritto di voto è sospeso, sono computate nel capitale ai fini del calcolo delle quote richieste per la costituzione e per le deliberazioni dell’assemblea (art. 2357 ter comma 2 c.c.).

3.16. Per contro, in tema di condominio negli edifici – posto che, in caso di conflitto di interessi, al condomino sia vietato esercitare il diritto di voto – non si contempla nessuna ipotesi nelle quali, ai fini dei quorum costitutivo e deliberativo, non si debba tener conto di tutti i partecipanti e di tutte le quote e nelle quali le maggioranze possano modificarsi in meno.

3.17.Al contrario, avuto riguardo alla funzione strumentale del principio maggioritario, in ragione della tutela dei diritti dei singoli sulle parti comuni e della garanzia del godimento delle unità immobiliari in proprietà solitaria, non sembra corretto applicare i principi elaborato in tema di società di capitali.

3.18.Ne consegue che, alla stregua dei principi sopra enunciati, non è corretta l’affermazione della Corte di merito secondo cui il voto della delegata T. non andava computato, per essere stato espresso in una situazione di conflitto di interessi, né, conseguentemente, che fosse necessaria la prova di resistenza della delibera senza il calcolo di quel voto>.

Sul cocnetto di  innovazione:

<<2.2.In tema di condominio di edifici costituisce innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità’ materiale del bene operandone la trasformazione ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere (Cass. Civ., Sez. II, Sez. 2 -, 04/09/2017, n. 20712; Cass. Civ., Sez. II, 29.8.1998, n. 8622)

2.3.Le modificazioni che invece mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune o ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.

2.4.Secondo l’accertamento della corte di merito, non costituiva innovazione la sostituzione delle gronde consdominiali in cemento, demolite e sostituite con gronde in lamiera a sbalzo di identica dimensione ed il rifacimento del muro di confine>.