La violazione dei limiti di finanziabilità, propri del mutuo fondiario, non ne determina nullità

Così Cass. sez. un. 16.11.2022 n. 33.719 rel Lamorgese, sulla base dell’ordinanza che l’aveva sollevata per contrasto giurisrpduenziale.

Decisum importante nella pratica.

Alcuni spunti: << 8.3.- E’ arduo ritenere che una disposizione preveda un requisito a
pena di nullità senza preoccuparsi di fornire elementi per definirlo, ogni
qual volta esso non appaia di palmare e intuibile comprensione, come
nel caso in esame. Né la norma primaria (articolo 38 del t.u.b.) né la
norma secondaria attuativa (con deliberazione della Banca d’Italia)
contengono, infatti, alcuna indicazione in ordine ai criteri di stima del
valore dell’immobile, cui è rapportato in via percentuale l’ammontare
massimo del finanziamento, e all’epoca di riferimento della stima.
>>

<<Come rilevato nell’ordinanza interlocutoria, la
nullità è predicabile per violazione di norme di fattispecie o di struttura
negoziale solo se immediatamente percepibile dal testo contrattuale,
senza laboriose indagini rimesse a valutazioni tecniche opinabili
compiute ex post da esperti del settore, come sono invece quelle
compiute dai periti cui sia demandato il compito di stimare il bene, ai
fini del giudizio sul rispetto del limite di finanziabilità.
Il rischio è di minare la sicurezza dei traffici e di esporre il contratto
in corso a intollerabili incertezze derivanti da eventi successivi – che
non dovrebbero interferire con la questione, che è formale prima che
sostanziale, della validità del contratto stesso – dipendenti dai
comportamenti delle parti nella fase esecutiva (come l’inadempimento
o l’insolvenza del mutuatario), tali da innescare la crisi del rapporto
negoziale con l’esigenza di verificare ex post l’osservanza del limite di
finanziabilità. Nessuna delle parti potrebbe fare affidamento sulla
stabilità e sulla validità ab origine del contratto stipulato, essendo ben
possibile che il valore immobiliare, sia pure oggetto di iniziale perizia
estimativa, sia stato inconsapevolmente sopravvalutato><

<<8.8.- Pur ipotizzando in astratto la natura imperativa della
disposizione di cui all’articolo 38, secondo comma, t.u.b., per escludere
la nullità del contratto per eccedenza dell’importo mutuato è risolutivo
l’argomento secondo cui non ogni violazione di norma imperativa può
dare luogo ad una nullità contrattuale, ma solo quella che pone il
contratto in contrasto con lo specifico interesse che la norma
imperativa intende tutelare>>

Pruincipio di diitto, p. 32-33:_ <<In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del d.lgs. n. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma
determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della
validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o
integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la
disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato
all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di
finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51ss. e 53 t.u.b.) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità
(e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai
erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa
garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare
proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla
stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella
concessione del credito.>>

Mutuo fondiario e mutuo comune: sforamento del limite di finanziabilità

Intervento di Cass. 08.03.2022 n. 7509 , sez. 3,  rel. De Stefano, sull’oggetto.

Qui la sintesi:

<<36. In conclusione, il mutuo fondiario altro non è se non una specie di mutuo tra le tante che possono essere erogate, con la peculiarità che esso è regolato da una disciplina di particolare favore per i mutuanti, la quale è volta a raggiungere sostanzialmente due differenti obiettivi: incentivare gli operatori professionali a erogare credito, potendo fare affidamento su una più rapida e più agevole procedura per l’eventuale suo recupero forzoso, da un lato, ma anche, dall’altro lato, mantenere una sana e prudente gestione, evitando di concedere finanziamenti in modo eccessivo rispetto alle garanzie patrimoniali offerte dai mutuatari.

37. Resta, beninteso, fermo che il limite di finanziabilità posto dall’art. 38 t.u.b. non è mera regola di condotta della banca e rimane impregiudicata quindi la repressione delle condotte di consapevole sua violazione con gli strumenti amministrativi e con il rimedio generale della tutela aquiliana dalla abusiva concessione di credito, se non pure attraverso quello generale del contratto in frode ai creditori, ove dell’una e dell’altro si rinvengano in concreto i presupposti, a garanzia di tutti i soggetti coinvolti.

38. Ma, nei rapporti tra i contraenti, la questione va risolta sul piano della qualificazione giuridica del contratto, sicché, al di là del nomen iuris utilizzato dalle parti, l’operatività del corpus normativo che postula il rispetto di quel limite viene meno ove sia venuto meno il presupposto di tale rispetto (e, così, sia superato il limite).

39. Ne consegue che il mutuo pur qualificato come fondiario, ove non in regola con le disposizioni dell’art. 38 t.u.b. per intervenuto superamento dei limiti di finanziabilità, altro non è che un ordinario mutuo ipotecario; e, da un lato, non sussiste né la nullità del sinallagma né la verifica della possibilità di dar luogo alla conversione in altro tipo di contratto, ma semplicemente si fa luogo alla disapplicazione della speciale disciplina del mutuo fondiario, con conservazione del contratto di mutuo ipotecario originario e della garanzia ipotecaria.>>.

Un mese prima la sez. 1 della Cass. con ord.  4.117 del 09.02.2022, rel. Ceniccola,  aveva rimesso gli atti al Presidente per l’eventuale assegnazione  alle sezioni unite proprio sulla medesima questione .

La violazione del limite di finanziabilità del mutuo fondiario genera nullità del contratto

Viene confermata la nullità (virtuale, perchè non espressamente sancita) del contratto di mutuo fondiario quando il finanziamento ecceda il limite di legge.

Così’ Cass. , I, 14.06.2021 n. 16.776, rel. M. Ferro.

Il limite è posto dall’art. 38.2 TUB che rinvia a determinazione di Banca di Italia in conformità a delibera CICR

La delibera CICR di solito ritenuta integrativa del TUB (che però rinvia alla Banca dei Italia: v. la norma transitoria: art. 153.1 T_UB) è la delibera <<DELIBERAZIONE 22 aprile 1995 Attuazione dell’art. 38, comma 2, del Decreto Legislativo lo settembre 1993, n. 385 (Testo Unico sulle leggi in materia bancaria e creditizia). Credit0 fondiario>>.

V. poi la Comunicazione Bankitalia in GU n. 76 del 02.04.2005 che si riferisce alle Istrizioni di Vigilanza: ed in effetti qui nel titolo V, capo 1, sez. II, si trova il “recepimento” (da vedere se tecnicametne è corretto chiamarlo così .direi di sì, dato che per il TUB è adottata <in conformità> ak CICR, e non ad es. <sentito il CICR>) della determinazione CICR (v. le Istruzioni a p. 456).

Il limite, in dette Istruzioni,  è il seguente: <<Le banche possono concedere finanziamenti di credito fondiario per un am-montare massimo pari all’80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati o delcosto delle opere da eseguire sugli stessi, ivi compreso il costo dell’area o dell’im-mobile da ristrutturare.Il limite dell’80 per cento può essere elevato fino al 100 per cento in presenzadi garanzie integrative offerte dal cliente.Le garanzie integrative possono essere costituite da fideiussioni bancarie, dapolizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, dalla garanzia rilasciata dafondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzia fidi, da cessionidi crediti verso lo Stato, da cessioni di annualità o di contributi a carico delloStato o di enti pubblici nonché dal pegno su titoli di Stato>>.

Si badi : la fonte integrativa non è la delibera CICR , ma la determinazione Bankitalia (anche se, pare, necessariamente conforme alla prima).

Ebbene la SC conferma che la violazione del limite di finanziabilità determina nullità contattuale: <<questa Corte, con la pronuncia n. 17352del 2017, seguita daaltreconformi (Cass. 19016/2017, 13286/2018, 24138/2018, 17439/2019, 31057/2019, 1193/2020),ha affermato il principio per cui, avendo riguardoal mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato,dall’art. 38, co.2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti) ecostituisce un limite inderogabile allautonomia privata in ragione della natura pubblica dellinteresse tutelato, volto a regolare il quantumdella prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere lattività di impresa; il primo precedente citato, a superamento di pregressi indirizzi e però esplicitamente raccordandosi con decisioni già assunte con riguardo al mutuo di credito edilizio (in virtù dianaloga delimitazione di finanziabilità dell’operazioneper la sola metà rispetto al valore cauzionale dell’immobile, Cass. 9219/1995), ha parimentiqualificato siccome norma imperativa la disposizione prescrivente detto limite>>.

La previsione legale dei limiti di finanziabilità per quanto non ascrivibile a un contenuto tipico predeterminato dall’autorità creditizia – <<si inserisce infatti «in ogni caso tra gli elementi essenziali perché un contratto di mutuo possa dirsi fondiario»; invero, si è precisato, il fine della disposizione, ancorché essa permetta di non ricondurre la fattispecie alla nullità testuale dell’art.117 co.8 TUB, corrisponde proprio alla necessità di disciplina analitica secondo obiettivi economici che illegislatore si è dato, accordando all’istituto erogante molteplici tutele sul versante del rapido consolidamento dell’ipoteca (art.39 TUB) e del privilegio processuale esecutivo (art.41 TUB), giustificando la compatibilità costituzionale (Corte cost.n.175del 2004) di un regime di favor che ha effettivamente contropartita di sistema nell’intento di mobilizzare la proprietà immobiliare ed altresì, eventualmente, di ricorrere a tale strumento per finanziare l’imprenditoreanche in crisi>>

Ma si è altresì puntualizzato, prosegue la SC ,  che la <<dicotomia fra regole di validità e regole di comportamento, per come affermata dalle Sezioni Unite con le sentenze 26724 e 26725 del 2007, è aperta alla ricognizione deglinteressi sottesi alla normache imponga una doverosità contrattuale, così da comprendere se la sua violazione sostanzi l’inottemperanza ad unprecetto di legge imperativoin termini di nullità virtuale, perché non espresso, in relazione all’incidenza sulla validità del contratto, com’è la vicenda di causa che concerne infatti elementi intrinseci del negozio, relativi al suo contenuto; così che «la nullità ha come conseguenza l’incapacità del contratto di produrre il proprio effetto, compresa la costituzione di un’ipoteca valida»;>>