Viene confermata la nullità (virtuale, perchè non espressamente sancita) del contratto di mutuo fondiario quando il finanziamento ecceda il limite di legge.
Così’ Cass. , I, 14.06.2021 n. 16.776, rel. M. Ferro.
Il limite è posto dall’art. 38.2 TUB che rinvia a determinazione di Banca di Italia in conformità a delibera CICR
La delibera CICR di solito ritenuta integrativa del TUB (che però rinvia alla Banca dei Italia: v. la norma transitoria: art. 153.1 T_UB) è la delibera <<DELIBERAZIONE 22 aprile 1995 Attuazione dell’art. 38, comma 2, del Decreto Legislativo lo settembre 1993, n. 385 (Testo Unico sulle leggi in materia bancaria e creditizia). Credit0 fondiario>>.
V. poi la Comunicazione Bankitalia in GU n. 76 del 02.04.2005 che si riferisce alle Istrizioni di Vigilanza: ed in effetti qui nel titolo V, capo 1, sez. II, si trova il “recepimento” (da vedere se tecnicametne è corretto chiamarlo così .direi di sì, dato che per il TUB è adottata <in conformità> ak CICR, e non ad es. <sentito il CICR>) della determinazione CICR (v. le Istruzioni a p. 456).
Il limite, in dette Istruzioni, è il seguente: <<Le banche possono concedere finanziamenti di credito fondiario per un am-montare massimo pari all’80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati o delcosto delle opere da eseguire sugli stessi, ivi compreso il costo dell’area o dell’im-mobile da ristrutturare.Il limite dell’80 per cento può essere elevato fino al 100 per cento in presenzadi garanzie integrative offerte dal cliente.Le garanzie integrative possono essere costituite da fideiussioni bancarie, dapolizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, dalla garanzia rilasciata dafondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzia fidi, da cessionidi crediti verso lo Stato, da cessioni di annualità o di contributi a carico delloStato o di enti pubblici nonché dal pegno su titoli di Stato>>.
Si badi : la fonte integrativa non è la delibera CICR , ma la determinazione Bankitalia (anche se, pare, necessariamente conforme alla prima).
Ebbene la SC conferma che la violazione del limite di finanziabilità determina nullità contattuale: <<questa Corte, con la pronuncia n. 17352del 2017, seguita daaltreconformi (Cass. 19016/2017, 13286/2018, 24138/2018, 17439/2019, 31057/2019, 1193/2020),ha affermato il principio per cui, avendo riguardoal mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato,dall’art. 38, co.2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti) ecostituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantumdella prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa; il primo precedente citato, a superamento di pregressi indirizzi e però esplicitamente raccordandosi con decisioni già assunte con riguardo al mutuo di credito edilizio (in virtù dianaloga delimitazione di finanziabilità dell’operazioneper la sola metà rispetto al valore cauzionale dell’immobile, Cass. 9219/1995), ha parimentiqualificato siccome norma imperativa la disposizione prescrivente detto limite>>.
La previsione legale dei limiti di finanziabilità –per quanto non ascrivibile a un contenuto tipico predeterminato dall’autorità creditizia – <<si inserisce infatti «in ogni caso tra gli elementi essenziali perché un contratto di mutuo possa dirsi fondiario»; invero, si è precisato, il fine della disposizione, ancorché essa permetta di non ricondurre la fattispecie alla nullità testuale dell’art.117 co.8 TUB, corrisponde proprio alla necessità di disciplina analitica secondo obiettivi economici che illegislatore si è dato, accordando all’istituto erogante molteplici tutele sul versante del rapido consolidamento dell’ipoteca (art.39 TUB) e del privilegio processuale esecutivo (art.41 TUB), giustificando la compatibilità costituzionale (Corte cost.n.175del 2004) di un regime di favor che ha effettivamente contropartita di sistema nell’intento di mobilizzare la proprietà immobiliare ed altresì, eventualmente, di ricorrere a tale strumento per finanziare l’imprenditoreanche in crisi>>
Ma si è altresì puntualizzato, prosegue la SC , che la <<dicotomia fra regole di validità e regole di comportamento, per come affermata dalle Sezioni Unite con le sentenze 26724 e 26725 del 2007, è aperta alla ricognizione degl’interessi sottesi alla normache imponga una doverosità contrattuale, così da comprendere se la sua violazione sostanzi l’inottemperanza ad unprecetto di legge imperativoin termini di nullità virtuale, perché non espresso, in relazione all’incidenza sulla validità del contratto, com’è la vicenda di causa che concerne infatti elementi intrinseci del negozio, relativi al suo contenuto; così che «la nullità ha come conseguenza l’incapacità del contratto di produrre il proprio effetto, compresa la costituzione di un’ipoteca valida»;>>