Determinabilità dell’oggetto del preliminare di vendita immobiliare

Cass. sez. II, 14/07/2025 n. 19.334, rel. Cavallino, è lasca sulla determinabilità dell’oggetto in caso di preliminare di vendita immobiliare (rispetto al definitivo), di cui era stata chiesta l’eecuzione forzata ex art. 2932 cc:

<<Come si legge in Cass. Sez. 2 24-1-2020 n. 1626 (Rv. 656846-01), pag.6, è acquisito che l’oggetto del contratto preliminare sia costituito non già dall’oggetto del futuro contratto, che con il preliminare le parti si obbligano a concludere, ma dalla conclusione stessa del contratto definitivo.

Pertanto, ai fini della validità del preliminare non è necessaria l’indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali.

In particolare, nel preliminare di vendita di un bene immobile, l’indicazione del bene oggetto del futuro trasferimento della proprietà può essere anche incompleta e mancare dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purché sia certo che le parti abbiano inteso riferirsi a un bene determinato o determinabile.

In altri termini, è sufficiente che dall’atto scritto risulti, anche attraverso il richiamo a elementi esterni ma idonei a consentire l’identificazione del bene in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento a un bene determinato o comunque determinabile; la relativa individuazione attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il contratto definitivo può non solo essere incompleta, ma anche mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà sia logicamente ricostruibile dal giudice di merito, sia pure aliunde o per relationem (Cass. Sez. 2 23-8-1997 n. 7935 Rv. 507047-01, Cass. Sez. 2 30-5-2003 n. 8810 Rv. 563817-01, Cass. Sez. 2 1-2-2013 n. 2473 Rv. 624872-01, Cass. Sez. 2 10-5-2018 n. 11297 Rv. 648322-02).

Non pone principi di segno diverso ai fini che qui interessano l’indirizzo secondo il quale la possibilità che l’oggetto di un contratto preliminare sia determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio e anche successivi alla sua conclusione trova un limite nel caso in cui l’identificazione del bene da trasferire non attenga all’ipotesi di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, ma afferisca a una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ.; l’affermazione che in tale caso l’esatta individuazione del bene debba risultare dal preliminare, in quanto la pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ. deve corrispondere esattamente al contenuto del preliminare (Cass. Sez. 2 7-8-2002 n. 11874 Rv. 556763-01, Cass. Sez. 2 16-1-2013 n. 952 Rv. 624973-01, Cass. Sez. 2 15-9-2017 n. 21449 Rv. 645553-01) individua i requisiti del preliminare necessari al fine della pronuncia ex art. 2932 cod. civ., ma non ai fini della validità del contratto quale fonte di obbligazioni che, se non eseguite dalle parti, non consentiranno l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ., ma potranno dare luogo al risarcimento del danno per l’inadempimento.

La sentenza di primo grado, nella parte trascritta al punto 15 della sentenza impugnata, aveva dichiarato, sulla base del contenuto delle scritture, che il terreno oggetto dell’accordo era il terreno acquistato da Mu.Gi. e AVVENIRE IMMOBILIARE Srl da Sc. Srl e i lottisti erano individuati per relationem; a fronte di questi dati, la Corte d’Appello non spiega perché, in tali termini, l’oggetto del contratto preliminare non fosse almeno determinabile, come sufficiente ex art. 1346 cod. civ.

Neppure l’affermazione in ordine al fatto che fosse indeterminata e indeterminabile la controprestazione relativa alla cessione delle cubature aggiuntive trova spiegazione idonea a escludere l’esistenza di accordo sugli elementi essenziali del contratto. La spiegazione non poteva essere data, perché il riferimento al procedimento amministrativo nel quale avrebbe dovuto essere riconosciuta la cubatura aggiuntiva era evidentemente sufficiente a fare riferimento a tutta la cubatura aggiuntiva che sarebbe stata riconosciuta nel procedimento medesimo.

La diversa circostanza che il procedimento amministrativo non fosse stato concluso non poteva porre questione di mancanza dell’accordo sugli elementi essenziali del contratto o di indeterminatezza dell’oggetto del contratto, ma questioni da valutare esclusivamente sul piano dell’adempimento al contratto preliminare>>.

Doveri informativi della banca in caso di interest rate swap

Cass. sez. I, 17/02/2025 n. 4.076, rel. Zuliani:

<<6.1. La Corte territoriale ha escluso qualsiasi profilo di invalidità del contratto in virtù della duplice valutazione che si trattasse di un IRS con funzione di copertura del rischio tasso connesso al sottostante contratto di leasing e che la mancata indicazione del mark to market fosse irrilevante, trattandosi di elemento “pienamente determinabile in via oggettiva” sulla base dei dati esplicitati nel contratto medesimo (“durata, date di pagamento, capitale di riferimento, tasso fisso pattuito, regola di computo degli interessi”). Quanto al fatto che il mark to market iniziale (valore teorico del contratto sulla base delle previsioni sul futuro andamento dell’Euribor) fosse negativo per la cliente della banca, senza che fosse prevista un’apposita contropartita (upfront), la Corte milanese ha statuito che ciò “potrebbe semmai determinare l’obbligo a carico della banca di restituire al cliente tale importo, in quanto non esplicitamente pattuito”, ma non certo determinare la nullità del contratto.

6.2. La sentenza impugnata non è conforme, in parte qua, al ripetuto e condivisibile orientamento espresso da questa Corte in merito alla causa e alle condizioni di validità dei contratti derivati di IRS (v., in particolare, Cass. S.U. n. 8770/2020, nella parte non ex professo dedicata al tema più specifico della possibilità che siffatti contratti siano validamente stipulati dagli enti pubblici locali).

È stato innanzitutto affermato che non è sufficiente, al fine di affermare la liceità della causa del contratto di IRS, il solo accertamento della funzione di copertura di un rischio connesso alla stipulazione di un sottostante contratto di finanziamento (Cass. n. 32705/2022). Il contratto rimane intrinsecamente aleatorio e l’alea integra una causa meritevole di tutela soltanto in presenza di determinate condizioni, dal momento che l’ordinamento – e, in particolare, l’art. 23, comma 5, del T.U.I.F. – “non intende autorizzare sic et simpliciter una scommessa, ma delimitare, con un criterio soggettivo, la causa dello swap, ricollegandola espressamente al settore finanziario” (Cass. S.U. n. 8770/2020, cit.).

Da qui la necessità “che gli elementi ed i criteri utilizzati per la determinazione del mark to market siano resi preventivamente conoscibili da parte dell’investitore, ai fini della formazione dell’accordo in ordine alla misura dell’alea, in assenza del quale la causa del contratto resta sostanzialmente indeterminabile”, con la conseguente nullità del contratto, “che – è bene precisare – non è quella, virtuale (art. 1418, comma 1, c.c.), di cui si sono occupate due ben note pronunce delle Sezioni Unite (Cass. Sez. U. 19 dicembre 2007, nn. 26724 e 26725) per escludere che essa abbia a prospettarsi in caso di inosservanza degli obblighi informativi da parte dell’intermediario, ma una nullità strutturale (art. 1418, comma 2, c.c.), inerente ad elementi essenziali del contratto” (Cass. n. 24654/2022).

6.3. La Corte territoriale si è discostata da tali principi di diritto nella misura in cui si è affidata alla propria soggettiva convinzione circa la chiarezza dell’oggetto del contratto e della struttura dell’alea invece di “verificare – ai fini della liceità dei contratti – se si sia in presenza di un accordo tra intermediario ed investitore sulla misura dell’alea, calcolata secondo criteri scientificamente riconosciuti ed oggettivamente condivisi, perché il legislatore autorizza questo genere di “scommesse razionali” sul presupposto dell’utilità sociale delle scommesse razionali, intese come specie evoluta delle antiche scommesse di pura abilità. E tale accordo non deve limitarsi al mark to market, ma investire, altresì, gli scenari probabilistici, poiché il primo è semplicemente un numero che comunica poco in ordine alla consistenza dell’alea. Esso dovrebbe concernere la misura qualitativa e quantitativa dell’alea e, dunque, la stessa misura dei costi pur se impliciti” (Cass. S.U. n. 8770/2020 cit.).

Nel caso di specie il mark to market non era indicato nel contratto e il giudice d’appello ha ritenuto irrilevante tale circostanza sulla base del rilievo che “il c.d. mark to market non è l’oggetto del contratto di Interest Rate Swap, posto che, palesemente, oggetto del contratto sono le reciproche obbligazioni delle due parti di pagare l’una all’altra, a seconda dei casi, a scadenze prestabilite, il differenziale sussistente tra due somme, calcolate su un medesimo capitale di riferimento, con applicazione di due determinati parametri differenziati per le due parti”. L’osservazione che il mark to market non è l’oggetto del contratto è in sé corretta, ma non lo è la conseguenza tratta in merito all’irrilevanza, ai fini della validità del contratto, dell’effettivo accordo tra intermediario e investitore, non solo sul mark to market, ma, più in generale, “sulla misura dell’alea”, in modo che sia assicurato il “presupposto dell’utilità sociale” che rende meritevoli di tutela le (sole) “scommesse razionali” stipulate nel qualificato e regolamentato contesto del “settore finanziario”.

(…) principio di diritto:  “gli elementi ed i criteri utilizzati per la determinazione del mark to market devono essere preventivamente conoscibili da parte dell’investitore, ai fini della formazione dell’accordo in ordine alla misura quantitativa e qualitativa dell’alea, investendo, altresì, gli scenari probabilistici; in assenza di tale accordo la causa del contratto rimane sostanzialmente indeterminabile; la conoscibilità dei predetti elementi assume altresì rilievo ai fini dell’affermazione della responsabilità della banca per la violazione degli obblighi informativi e di correttezza posti a suo carico dal D.Lgs. n. 58 del 1998 e dal regolamento Consob n. 11522 del 1 luglio 1998”  >>.

Identificabilità dell’immobile: differenza tra preliminare di vendita e sentenza ex art. 2932 cc

Cass.  Sez. II, Ord. 01/03/2024 n. 5.536, rel. Mondini:

<<Questa Corte ha affermato che, ai tali fini, con riguardo ai contratti ad effetti reali o obbligatori, relativi ad immobili non è indispensabile l’indicazione dei confini e dei dati catastali, essendo sufficiente qualunque criterio idoneo ad identificare il bene in modo univoco (Cass. Sez. 2, Sentenza n.7079 del 22/06/1995 secondo cui “Il requisito della determinatezza o determinabilità dell’oggetto di un contratto preliminare relativo a bene immobile non postula la necessaria indicazione dei numeri del catasto o delle mappe censuarie e di tre almeno dei suoi confini – che sono indicazioni rilevanti ai fini della trascrizione (art. 2659 n. 4 e 2826 cod. civ.) – quando, pur in mancanza delle dette indicazioni, l’oggetto del contratto può essere determinato in base alle altre clausole del contratto medesimo”).

Solo laddove l’identificazione dell’oggetto del preliminare afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., occorre che, nel preliminare stesso, l’immobile sia esattamente precisato con indicazione dei relativi confini e dati catastali, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento” (Cass. 952/2013)>>.