Cass. sez. II, 22/03/2025 n. 7.634 , rel. Oliva:
<<In proposito, giova osservare che la disposizione di cui al terzo comma dell’art. 2645 bis c.c. prevede, espressamente, che “Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’art. 2652, primo comma, numero 2)”. Il legislatore, dunque, non ha operato alcuna distinzione tra il regime dei due termini previsti dalla norma, limitandosi a prevedere che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti, rispettivamente: qualora il preliminare indichi una data per la stipulazione del contratto definitivo, se quest’ultimo non venga trascritto entro un anno da tale data; e, “in ogni caso” qualora la trascrizione del contratto definitivo non sia eseguita entro il termine di tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.
A tale considerazione deve aggiungersi che la norma di cui all’art. 2645 bis c.c. si colloca nella parte del codice dedicata alla disciplina della trascrizione, che costituisce istituto preposto alla tutela dei terzi: le norme sulla trascrizione, infatti, regolano l’opponibilità del contratto nei confronti di questi ultimi. Ne deriva che l’approccio alla disposizione deve tener conto innanzitutto della sua destinazione, appunto rivolta a proteggere non già gli interessi delle parti stipulanti, bensì dei soggetti estranei alla stipulazione. Rispetto alle prime, infatti, la fonte dei diritti e degli obblighi è costituita dal contratto stesso, a prescindere quindi dal fatto che esso sia stato, o meno, trascritto. La trascrizione, in altri termini, non modifica il regime del rapporto giuridico intercorrente tra le parti stipulanti, le quali sono vicendevolmente obbligate per effetto dell’accordo tra di loro raggiunto.
La pubblicità, invece, si colloca su un piano distinto rispetto agli effetti giuridici direttamente derivanti, per le parti, dai negozi che queste ultime pongono in essere. Essa, infatti, è uno strumento di conoscenza per i terzi e pertanto attribuisce al comportamento dei diversi soggetti a vario titolo interessati allo stesso bene diritti ed aspettative tutelate dalla legge, senza spiegare alcuna conseguenza in relazione agli effetti dei negozi che sono ad essa assoggettati. Si afferma infatti, in dottrina, che la trascrizione, se effettuata, non è in grado di attribuire carattere reale ad un contratto avente carattere obbligatorio; essa, inoltre, non sana mai vizi di un contratto invalido, né crea effetti diversi da quelli propri del contratto posto in essere. In altre parole, essa si muove su un piano diverso rispetto agli effetti negoziali realizzati tra le parti, limitandosi a favorire, tra più soggetti potenzialmente interessati al medesimo bene, colui che abbia trascritto per primo, non per agevolarlo in assoluto, ma sulla base del criterio secondo cui chi ha trascritto per primo ha agito sulla scorta di un affidamento emergente dalle risultanze dei registri immobiliari, mentre chi ha trascritto per secondo era a conoscenza dell’esistenza, sul bene, di una precedente trascrizione, e dunque di una situazione potenzialmente critica. In tal caso, la pubblicità spiega la sua valenza di strumento per superare conflitti tra i soggetti, considerato che le situazioni giuridiche risultanti dai registri non potevano non essere conosciute da parte del secondo trascrivente.
Il tema della pubblicità immobiliare trova il suo fulcro problematico – ed insieme la sua ragione giustificativa – nell’intento di raccordare il diritto sostanziale, caratterizzato dal trasferimento del bene sulla base del semplice consenso (ex art. 1326 c.c.), con il criterio della priorità della trascrizione (ex art. 2644 c.c.). Con la legge n. 30 del 1997 il legislatore ha voluto assicurare tutela al contraente debole, specialmente con riguardo alle compravendite di immobili nelle quali la parte promittente venditrice, sia una società immobiliare, ponendolo al riparo da possibili comportamenti scorretti del venditore. Si è voluto, cioè, assicurare al promissario acquirente, una duplice vantaggio:
a) sul piano fisiologico della vicenda, cioè allorquando il preliminare si traduca nel definitivo, assicurargli la priorità della trascrizione del definitivo rispetto ad un altro acquirente che abbia trascritto il suo titolo di acquisto successivamente alla trascrizione del preliminare; in questo modo, la norma sulla trascrizione del contratto preliminare si inserisce nella primaria funzione che è destinata ad assolvere la pubblicità immobiliare: rendere cioè inopponibile il secondo acquisto (ancorché formalmente avvenuto per primo in ordine di tempo) rispetto a colui che abbia trascritto anticipatamente sui registri immobiliari il contratto preliminare, facendo retroagire gli effetti della trascrizione del contratto definitivo al momento della trascrizione del preliminare del quale lo stesso costituisce adempimento;
b) sul piano patologico, invece, ovverosia allorquando per qualsiasi motivo non si addivenga alla stipulazione del contratto definitivo o di un negozio avente effetti corrispondenti, porre al riparo il promissario acquirente nei confronti dei creditori dell’altra parte, riconoscendogli un effetto prenotativo sul bene negoziato.
La dottrina che ha approfondito il problema della trascrizione del contratto preliminare ha sottolineato come lo scopo precipuo di tale strumento non sia quello di realizzare una pubblicità compiuta, bensì di effettuare una sorta di prenotazione della data dell’iscrizione pubblicitaria, analogamente a quello che avviene, per effetto dell’art. 2652, n. 2 c.c., per le domande dirette ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. Caratteristica della detta prenotazione è che la pubblicità prenotativa non è fine a se stessa, ma abbisogna di essere completata da un altro segmento, che deve rispondere a tutti i presupposti essenziali dell’effetto destinato ad essere iscritto nel pubblico registro; scopo della prenotazione, in altri termini, è soltanto – come già detto – quello di fare anticipare la data degli effetti della pubblicità del definitivo ad un momento anteriore, corrispondente per l’appunto a quello della trascrizione del preliminare.
In altre parole, la prenotazione non può reggersi mai da sola, ma abbisogna di essere supportata dal secondo momento, che si realizza con la stipulazione, e la trascrizione, di un negozio ad effetti reali che costituisca adempimento degli obblighi nascenti dal contratto preliminare. In questo modo i due momenti si saldano e la trascrizione del primo negozio assolve al suo compito di rendere inopponibili, rispetto alla trascrizione del contratto definitivo, tutte le trascrizioni od iscrizioni verificatesi nel periodo intermedio corrente tra i due atti. La prenotazione, pertanto, ha un compito ridotto, perché, se considerata in sé stessa, costituisce una forma di pubblicità ancora incompleta; essa, tuttavia, è pur sempre elemento della pubblicità e quindi ricade sotto l’ambito di applicazione della disposizione di cui all’art. 2644 c.c., che sintetizza uno degli scopi principali della pubblicità immobiliare: calcolare la priorità dell’acquisto non sulla base del principio del prior in tempore potior in iure, bensì del diverso principio che prevale chi trascrive per primo. Tanto è vero che, nel conflitto tra il contratto preliminare trascritto ed un contratto definitivo non trascritto, o trascritto successivamente, ancorché avente data certa anteriore al preliminare stesso, prevale quest’ultimo, ove il progetto negoziale in esso contenuto sia portato a compimento nel rispetto dei termini previsti dal contratto stesso e dalla norma di legge di cui all’art. 2645 bis c.c.
Nei confronti dei terzi, dunque, la trascrizione del contratto preliminare avente ad oggetto un immobile spiega effetti diretti, ed assicura la conoscibilità del negozio concluso tra le parti, e dunque la sua opponibilità anche a coloro che non hanno preso parte alla sua stipulazione. Da quanto precede deriva che le parti sono sempre libere di regolare gli effetti del loro accordo nell’esercizio della loro autonomia negoziale, fermo il rispetto degli obblighi e divieti previsti dalla legge a garanzia degli interessi pubblici, consacrati in norme di carattere inderogabile; ma tale libertà diviene, appunto, opponibile ai terzi estranei al contratto soltanto nel rispetto delle previsioni dettate dalle norme sulla sua trascrizione.
Ciò implica la possibilità, per i paciscenti, di posticipare il termine originariamente fissato dal contratto preliminare per la stipula del rogito definitivo, ma l’opponibilità ai terzi di tale accordo modificativo dell’iniziale progetto negoziale si produce soltanto a condizione che sia rispettato “in ogni caso” il termine di tre anni dalla trascrizione del preliminare e che la proroga della data fissata ab origine per il rogito intervenga prima della scadenza del termine annuale previsto dal terzo comma dell’art. 2645 bis c.c. e mediante atto debitamente trascritto. In caso contrario, fermi gli effetti tra le parti dell’accordo modificativo dell’originario progetto negoziale, lo stesso non può essere validamente ritenuto opponibile ai terzi.
La ratio della previsione di un termine finale di validità degli effetti della trascrizione del contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili è evidente, e risiede nella duplice esigenza di evitare, da un lato, che il promittente venditore, tramite, un preliminare “di comodo”, possa sottrarre a tempo indeterminato un suo immobile alla garanzia patrimoniale generica di cui all’art. 2740 c.c.; e, dall’altro lato, che mediante lo strumento del contratto preliminare trascritto si realizzi, di fatto, la sottrazione di un determinato bene alla libera circolazione. Il termine finale degli effetti della trascrizione, peraltro, come già detto non incide sul rapporto negoziale, per cui rimangono invariate le obbligazioni del promittente venditore e del promissario acquirente, con l’unica rilevante differenza che quest’ultimo non godrà più dell’effetto prenotativo derivante dalla trascrizione del preliminare, una volta che questa sia divenuta inefficace.
Ambedue i termini previsti dall’art. 2645 bis c.c., pertanto, corrispondono ad interessi di carattere generale; mentre il primo è prorogabile dalle parti nel rispetto delle prescrizioni sopra indicate (ovverosia mediante atto che venga trascritto prima della scadenza del termine annuale dalla data prevista ab origine per la stipula del definitivo), il secondo non è in alcun modo disponibile dalle parti, per cui qualora il termine di stipula del contratto definitivo previsto dal preliminare sia più lungo di tre anni, oppure in caso di proroga su comune accordo delle parti che ecceda detto termine, il preliminare dovrà essere nuovamente trascritto, e la nuova trascrizione prenderà il grado dal momento della sua esecuzione, con salvezza dei diritti dei terzi che abbiano trascritto un titolo sull’immobile anteriormente ad essa. Si tratterà infatti di una nuova trascrizione, e non di una rinnovazione, perché quest’ultima consentirebbe di prolungare gli effetti della precedente trascrizione oltre il termine massimo di legge (tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare), frustrando le esigenze che sono alla base della prescrizione normativa.
Né, per concludere, appare decisiva la circostanza che la disposizione di cui all’art. 2645 bis c.c. abbia previsto un doppio termine, poiché le due ipotesi operano su piani alternativi e corrispondono alla stessa ratio. Se le parti hanno previsto una data per la stipula del contratto definitivo, infatti, esso dev’essere trascritto entro un anno da tale data, sotto pena di inefficacia della trascrizione del preliminare; “in ogni caso” (come recita il terzo comma dell’art. 2645 bis c.c.) e quindi sia quando la data per la firma del definitivo non sia stata fissata nel preliminare, sia quando essa sia stata individuata, originariamente o per effetto di proroga, a distanza di più di tre anni dalla trascrizione del preliminare, gli effetti della prenotazione cessano comunque dopo tre anni da quest’ultima data. La norma, quindi, non limita l’autonomia negoziale delle parti, che ben possono stipulare il contratto definitivo anche omettendo di rispettare i termini di cui all’art. 2645 bis c.c., assumendosi i rischi a ciò correlati, essenzialmente dipendenti dall’inefficacia dell’effetto prenotativo derivante dalla trascrizione del contratto preliminare. Le parti, dunque, sono chiamate dalla norma in esame ad una scelta responsabile, che impone loro, per mantenere gli effetti prenotativi derivanti dalla trascrizione del contratto preliminare, di trascrivere il definitivo entro un anno dalla data fissata nel preliminare per la sua stipula; in alternativa, di provvedere ad una proroga, o posticipazione, di detta data con apposito negozio integrativo da stipulare e trascrivere entro il termine da prorogare; e in ogni caso, di completare il progetto negoziale trascrivendo il contratto definitivo entro il triennio dalla trascrizione del preliminare. In caso contrario, fermi i rapporti obbligatori derivanti, a carico e a favore delle parti, dal negozio tra di esse concluso, gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare vengono meno, senza che sia necessaria la cancellazione della trascrizione predetta, ed i terzi recuperano la pienezza dei loro diritti e delle loro prerogative anche in relazione al bene che era stato oggetto della prenotazione derivante dalla trascrizione del contratto preliminare>>.