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Il supercondominio è ravvisabile solo in presenza di cose o servizi comuni ex art. 1117 cc oppure di accordo contrattuale ad hoc

Cass. sez. II, 28/04/2026 n. 11.592, rel. Scarpa:

<<4.2. Secondo il consolidato orientamento di questa Corte (formatosi già con riguardo a fattispecie cui non era applicabile ratione temporis la disciplina normativa poi introdotta dalla legge n. 220 del 2012, mediante gli articoli 1117-bis c.c. e 67, terzo e quarto comma, disp. att. c.c.), il cosiddetto supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto. I beni ed i servizi che sono comuni non soltanto ad un singolo edificio, ma all’intero complesso immobiliare composto da più condomìni, devono essere gestiti attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari, l’assemblea dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c. (per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell’amministratore) e dall’amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato (Cass. n. 1366 del 2023; n. 40857 del 2021; Cass. n. 2279 del 2019; Cass. n. 19558 del 2013; Cass. n. 5172 del 2001).

4.3. – Per agevolare lo svolgimento delle assemblee e per ripartire le spese nel supercondominio, i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare e di ciascun condominio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella, da approvarsi con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. ove meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, ovvero all’unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri (Cass. n. 2406 del 2024).

Le tabelle di gestione del supercondominio attengono, dunque, alle cose, agli impianti e ai servizi che siano strutturalmente o funzionalmente comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., di caso in caso a tutti o ad alcuni dei diversi edifici o condomini in esso compresi, ripartendone in millesimi i rispettivi valori proporzionali, ai sensi dell’art. 1118 c.c. e dell’art. 68 disp. att. c.c.

5. – La Corte d’Appello di Milano, per decidere sull’impugnazione della deliberazione adottata dall’assemblea del SUPERCONDOMINIO E.E. nella riunione dell’8 luglio 2015, e dunque sulla obbligatorietà di tale delibera nei confronti di A.A., B.B., C.C. e D.D., condomini del Condominio Erica, avrebbe dovuto accertare in via incidentale, in funzione della decisione sulla sola causa sulla validità dell’atto collegiale (e dunque senza efficacia di giudicato, per carenza del necessario contraddittorio):

a) se il Condominio Erica e gli altri condomini o edifici del complesso SUPERCONDOMINIO E.E. abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., ovvero cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con i condomini e edifici medesimi e perciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati;

b) se la tabella millesimale approvata a maggioranza si riferisse a tali cose, impianti e servizi comuni ai diversi edifici o condomini, individuando il valore proporzionale per ciascuno di essi;

c) se, altrimenti, vi fosse un titolo convenzionale contrario alla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c. fondata sulla situazione obiettiva supposta da tale disposizione;

d) se, altrimenti, alla costituzione del SUPERCONDOMINIO E.E. si fosse pervenuti per il tramite di un “contratto condominiale”, e cioè di un contratto che, pur in difetto della situazione obiettiva supposta dall’art. 1117 c.c., ovvero di parti comuni strutturalmente e funzionalmente necessarie o destinate a più condomini o a più edifici, abbia previsto tale vincolo di destinazione mediante apposito accordo tra gli interessati espressione dell’autonomia privata.

Non può altrimenti l’assemblea di supercondominio, in sede di approvazione del regolamento o delle tabelle millesimali, determinare a maggioranza l’ambito dei beni comuni.

5.1. – La sentenza impugnata si è invece genericamente limitata a considerare che la conformazione dei fabbricati dà luogo ad un unico complesso immobiliare, posto all’interno di un’area verde e derivante da un unico piano di lottizzazione, e che l’amministratore giudiziale aveva confermato l’uso necessario da parte di tutti gli edifici di alcune parti, ovvero l’accesso al piano interrato, i passaggi pedonali interni e il giardino.

5.2. – La collocazione di più edifici o di più condomini di unità immobiliari all’interno di una medesima area verde, la circostanza che gli stessi siano stati realizzati in attuazione di un unico piano di lottizzazione e la deposizione dall’amministratore giudiziale circa l’uso collettivo dell’accesso al piano interrato, dei passaggi pedonali e del giardino non depongono di per sé per la configurabilità di un supercondominio, al quale correttamente si applicano le disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del medesimo codice. A tale effetto conduce, piuttosto, come già detto, o il complesso accertamento che i vari edifici ovvero condominii di unità immobiliari abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 cod. civ. (è cioè talune cose, impianti e servizi comuni contestualmente legati ai primi, attraverso la relazione di accessorio a principale), o il riscontro di un apposito accordo contrattuale “(super)condominiale”, di natura associativa, concluso tra i proprietari degli immobili interessati.>>

Il supercondominio di fatto presuppone in comune non solo servizi ma pure una proprietà ex art. 1117 c.c.

Cass. sez. II,  21/10/2025 n. 27.998, rel. Picaro, con l’insegnamento in oggetto (oggi pacificamente, direi, desumibile dall’art. 1117 bis c.c., come ricorda pure la SC):

<<L’impugnata sentenza, infatti, pur avendo indicato, sulla base dell’espletata CTU, a pagina 8 n. 2), la menzionata particella 422 come stradello condominiale funzionalmente utilizzato sia dai condomini del Condominio di Sinnai località Solanas via delle Rose n. 20, sia dai ricorrenti per raggiungere la proprietà della loro autonoma casa unifamiliare confinante, riformando la sentenza di primo grado in parziale accoglimento dell’appello incidentale, ha ravvisato un rapporto di condominialità (rectius supercondominialità) tra gli immobili delle parti per il solo fatto che la particella 422, pur di proprietà esclusiva del Condominio, era adibita a strada di collegamento, munita di cancello e di illuminazione, a servizio degli immobili di entrambe le parti, escludendo invece l’obbligo degli attuali ricorrenti di versamento delle quote condominiali richieste, per mancanza di una delibera del supercondominio sulla ripartizione delle spese del servizio comune e di una richiesta dell’amministratore del supercondominio.

Per giungere all’affermazione dell’esistenza di un rapporto di supercondominialità tra gli immobili delle parti, la Corte distrettuale ha richiamato l’ordinanza di questa Corte n. 28280 del 4.11.2019, asseritamente relativa ad una fattispecie analoga, che ha affermato la costituzione ipso iure et facto della particolare comunione regolata dagli articoli 1117 e ss. cod. civ., senza bisogno di un’apposita manifestazione di volontà assembleare in tal senso, valevole anche per l’istituto di creazione giurisprudenziale del supercondominio, poi codificato nell’art. 1117 bis cod. civ., (introdotto dalla L.11.12.2012 n. 220, in vigore dal 18.6.2013) in tre distinte ipotesi

a) quella dell’unico proprietario di un edificio, che lo frazioni in più porzioni autonome, trasferendone la proprietà esclusiva a più soggetti, ovvero anche al primo di essi;

b) quella di più soggetti che costruiscano su un suolo comune;

c) quella in cui l’unico proprietario di un edificio ceda a terzi piani, o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.

La Corte distrettuale ha quindi ritenuto che la supercondominialità automatica scatti anche nelle ipotesi, come quella di specie, in cui un caseggiato (quello del Condominio) ed una casa unifamiliare (quella dei ricorrenti) abbiano in comune talune cose, impianti e/o servizi legati, appartenenti o anche utilizzati dai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

In realtà il precedente sopra richiamato non poteva ritenersi relativo ad una fattispecie analoga a quella concreta esaminata, in quanto esso si riferiva al caso di uno scivolo di accesso ad un garage e ad una cantina al piano seminterrato ed alle relative corsie di manovra, che erano di proprietà comune tra un condominio ed un’unità abitativa estranea ad esso, e che erano posti a servizio di entrambi, mentre nel caso qui in esame è pacifico che la particella 422 del foglio 85 del NCT del Comune di Sinnai adibita a strada, munita di cancello e di illuminazione, sia di proprietà esclusiva del Condominio di Sinnai località Solanas via delle Rose n. 20, e non di proprietà comune anche ai ricorrenti proprietari della limitrofa casa unifamiliare, che semplicemente ne fruiscono, al pari dei condomini. D’altra parte l’ordinanza n. 28280/2019 di questa Corte aveva riferito il fenomeno dell’automatica costituzione di fatto del supercondominio a tre ipotesi, in cui le singole unità immobiliari che fruivano del servizio comune provenivano comunque per vendita, o frazionamento, da un originario unico fabbricato, mentre nella specie è pacifico che i fabbricati delle parti siano stati edificati ab origine separatamente su terreni distinti, autonomamente acquistati dai ricorrenti insieme a soggetti terzi e da una società costruttrice, che ha poi dato luogo, dopo la costruzione sopravvenuta dell’edificio, alla costituzione del Condominio, senza che mai ci sia stata una proprietà comune della citata particella 422.  (…)

Ne deriva che in base all’orientamento costantemente seguito dalla giurisprudenza di questa Corte, anche prima dell’entrata in vigore dell’art. 1117 bis cod. civ., per poter affermare l’esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo I del titolo VII del libro terzo, in quanto compatibili, anziché delle norme in materia di comunione, è indispensabile l’esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi in base all’art. 1117 cod. civ. sulla quale si trovino, cose, impianti, o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo invece sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi.>>