Un caso del genere è deciso da Cass. sez. II, 25/06/2026 n. 21.769, rel. Giannaccari, relativo al diritto di appoggiare l’unità esterna del climatizzatore su un fondo vicino, il cui proprietario all’epoca coincideva col venditore
<<3.4. La Corte d’Appello ha, pertanto, svolto, l’accertamento in concreto dell’esistenza dell’installazione dell’unità esterna dell’impianto di condizionamento, sulla base di plurime evidenze probatorie, che non possono essere messe in discussione in sede di legittimità.
La Corte d’Appello, attraverso la ricostruzione dello stato dei luoghi, ha ravvisato l’esistenza della costituzione di servitù per destinazione per padre di famiglia in quanto l’unità esterna al servizio dell’impianto di condizionamento dell’appartamento promesso in vendita a Ma.Ma. era stata collocata nel terrazzo dell’appartamento poi venduto al Ma.Lu. in un momento in cui entrambi gli appartamenti erano di proprietà delLa Margherita Srl, come risultava dalla foto prodotta in atti (pagine 25-26 della sentenza impugnata).
La preordinazione dell’opera installata al servizio del fondo dominante e la sua apparenza è stata, quindi, provata a mezzo della fotografia raffigurante l’unità esterna installata sul muro, che, secondo l’apprezzamento rimesso al giudice di merito, era indice del carattere visibile e permanente dell’opera.
Come affermato da questa Corte, l’apparenza della servitù si identifica nell’oggettiva e permanente presenza di opere suscettibili di essere viste, ancorché in concreto ignorate, che, per struttura e consistenza, in modo inequivocabile, denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro; tale requisito mira a garantire l’acquirente del fondo servente dalla presenza di vincoli ignoti e non verificabili (Cass. n. 25493/2024 ha ritenuto significativa, in un contesto di unità abitative in condominio, la possibilità dell’acquirente di rappresentarsi il passaggio di tubi di scarico del piano superiore).
Sulla base degli accertamenti demandati dalla Corte di cassazione, la Corte d’Appello ha verificato il carattere di visibilità ed univoca destinazione al servizio dell’appartamento oggetto del contratto preliminare con il ricorrente (Cass. n. 17380/2023; Cass. n. 10662/2015; Cass. n. 3634/2007).
Si tratta di servitù costituita ope legis per il fatto che, al momento della separazione dei fondi o del frazionamento dell’unico fondo, vi fossero opere o segni manifesti ed inequivoci di una situazione oggettiva di subordinazione o di servizio, che integravano de facto il contenuto proprio di una servitù, indipendentemente da qualsiasi volontà, tacita o presunta, dell’unico proprietario nel determinarla o nel mantenerla (Cass. n. 4646/2024; Cass. n. 10662/2015).>>