Analisi dell’art. 27 u.c. legge 392 del 78 in Cass sez. III, 04/06/2026 n. 17.802, rel. Simone.
<<Come già detto, il requisito dell’estraneità riguarda le cause obiettive che impongono il ridimensionamento aziendale, rendendolo più consono alle esigenze di economicità e di produttività della gestione, non i comportamenti che a seguito di esse l’imprenditore possa adottare. Questi sono per loro natura volontari, ma ciò che rileva è la loro correlazione a fattori obiettivi, si che non possano apparire frutto di iniziative soggettive. In altri e più diretti termini, la riorganizzazione aziendale deve essere conseguenziale a fattori oggettivi e non l’esito di una decisione volontaria frutto di una (pur non censurabile) scelta imprenditoriale.
La Corte d’Appello non si è discostata dall’orientamento consolidato espresso da questa Corte. Essa non ha aperto la via a una libera scelta valutativa della parte sulla convenienza di mantenere o meno quel determinato rapporto contrattuale. Al contrario, ha considerato il carattere oggettivo della causa esterna che ha portato al processo di riorganizzazione aziendale, legato alla trasformazione nel mercato bancario per effetto del necessario rafforzamento patrimoniale della banca in un contesto governato da stringenti vincoli eurounitari. Ciò diversamente da quanto osservato dal Procuratore Generale, il quale ha rilevato la non ricorrenza del requisito dell’imprevedibilità, ritenendo che la sopravvenienza valorizzata nella decisione impugnata dipendesse dalla parte conduttrice, essendo conseguenza di precise scelte di politiche aziendali.
L’imprevedibilità della fusione costituisce un dato pacifico, essendo estranea all’alea normale del contratto. Risalendo il negozio al 1 gennaio 2008, era infatti imprevedibile la futura necessità di riorganizzare la rete aziendale a seguito di una concentrazione bancaria. Né rileva la mera e astratta possibilità di un’acquisizione nel lungo periodo: un evento meramente ipotetico di cui non
era stimabile alcuna probabilità di verificazione. Per converso, il fulcro della controversia risiede nell’oggettività ed estraneità della causa alla sfera valutativa della conduttrice. Da qui la necessaria distinzione tra il piano della fusione, in sé non sindacabile, e la catena degli effetti che ne sono inevitabilmente derivati. 1.5. In una prospettiva orientata alla valutazione delle conseguenze delle regole giuridiche occorre distinguere tra scelte strategiche o opportunistiche e necessità di sopravvivenza. Se la ristrutturazione è una libera scelta per incrementare la redditività d’impresa, obiettivo pienamente lecito, permettere il recesso trasferirebbe sul locatore il costo di una decisione imprenditoriale altrui. Se, però, la ristrutturazione fa parte di una riorganizzazione generale volta ad assicurare la sopravvivenza stessa dell’impresa in un panorama sempre più competitivo orientato verso le concentrazioni, negare il recesso potrebbe portare alla dissoluzione dell’intera impresa, con esito inefficiente per il sistema economico.
Deve essere ricordato che la ratio dell’art. 27, comma 8, L. 392/1978 è quella di consentire una valutazione prospettica in ordine alla ricorrenza dei gravi motivi, poiché “diversamente, si negherebbe al conduttore/imprenditore, che si trovasse dinanzi una grave ed imprevista crisi economica, la facoltà di esercitare il recesso sino a quando non venga a trovarsi in stato di decozione, altrimenti ne risulterebbe frustrato lo scopo della norma che è evidentemente quello di prevenire la crisi del conduttore.” (v. Cass. 6731/2023, cit.; Cass. 27 marzo 2014, n. 7217, cit.).
Tale è per l’appunto il caso di specie, poiché la corte meneghina, calandosi nella specifica vicenda, ha fatto riferimento alle sopravvenute esigenze organizzative comportanti l’eliminazione della filiale di corso di Porta Romana, “venutasi a trovare (circostanza non contestata) nelle immediate vicinanze di altra filiale della Banca incorporante”. L’intervenuta fusione veniva quindi ad esigere un diverso assetto della struttura aziendale imponendone la riduzione per mantenere, nel sopravvenuto mutamento, un equilibrio economico di mercato, nel cui ambito la persistenza del rapporto locatizio diveniva particolarmente gravoso per fattori indipendenti dalla mera volontà soggettiva della conduttrice” (pagina 12, primo capoverso); per poi aggiungere il
riferimento al fatto notorio legato all’assetto economico-bancario, dominato da
un alto tasso di competitività, all’interno del quale le operazioni di ristrutturazione aziendale si sono rese negli ultimi anni necessarie per garantire la sopravvivenza degli istituti bancari, “(…) nell’ambito di un’operazione di fusione di rilevanza nazionale, la chiusura delle filiali non produttive risponde ad evidenti logiche oggettive, imprenditoriali e di mercato, tali da prescindere da valutazioni soggettive ed individuali del singolo imprenditore. Pertanto, la soppressione della filiale di Milano-Porta Romana -unità locale oggetto del contratto di locazione- rientra tra i motivi imprevedibili e sopravvenuti tali da rendere, diversamente da quanto opinato dal primo Giudice, legittimo il recesso esercitato da BPER Banca” (pagina 12, secondo capoverso).
Per calare questa valutazione all’interno della cornice interpretativa dell’art. 27, comma 8, L. 392/1978, per come praticata dal diritto vivente, connotata da un rigore applicativo anche rispetto a rapporti di locazione interessanti la pubblica amministrazione e, quindi, afferenti a profili di spesa pubblica (v., tra le tante, Cass. 6 novembre 2023, n. 30862, secondo cui “(i)l contratto di locazione immobiliare concluso “iure privatorum” dalla P.A. quale conduttore non si sottrae alla disciplina ex art. 27, comma 8, L. n. 392 del 1978, secondo cui le ragioni che consentono al locatario il recesso anticipato devono essere determinate da avvenimenti estranei alla sua volontà, imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da renderne oltremodo gravosa la prosecuzione; esse non possono, pertanto, identificarsi con la necessità di perseguire obiettivi di contenimento della spesa pubblica e di razionalizzazione degli spazi ex art. 3 del D.L. n. 95 del 2012, di per sé non indicativi di una sopravvenuta insostenibilità del pagamento del canone; in senso conforme Cass. 27 marzo 2024, n. 8254), la Corte d’Appello non ha preso in considerazione una mera scelta di ottimizzazione dei costi, in quanto tale estranea all’ambito applicativo dei gravi motivi, quanto una necessità oggettiva tale da rendere la prosecuzione dello specifico rapporto oltremodo gravosa.
Nella riferita prospettiva, il rilievo attribuibile al contesto congiunturale e alla dimensione macroeconomica dell’assetto di mercato non è stato fatto in modo astratto, ma si è legato alla ricognizione svolta con riferimento allo
specifico rapporto (v. da pagina 11, ultimo capoverso, a pagina 12, secondo capoverso), sì che appare corretto anche il richiamo fatto dalla corte territoriale a Cass. 9443/2010, Cass. 6089/2006 e Cass. 3418/2004. 2. Con il secondo motivo è denunciata, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., la violazione degli artt. 115e 132 cod. proc. civ. da parte della sentenza impugnata, là dove ha richiamato la motivazione espressa nella sentenza n. 813/2023.
La ricorrente rileva che la Corte d’Appello, erroneamente e con motivazione apparente, ha reputato “notoria” e/o “non contestata” la necessità organizzativa di sopprimere la filiale di Porta Romana per la prossimità con altra filiale dell’incorporante e per esigenze di equilibrio economico connesse all’elevata competitività nel mercato bancario. La Corte d’Appello ha fondato la decisione sulla necessità di sopprimere la filiale di corso di Porta Romana, neppure indicata nella comunicazione del recesso e non provata nel corso del giudizio, mentre la ricorrente aveva contestato la pretesa “non produttività” della filiale e aveva dedotto documentalmente la presenza di altra filiale a distanza uguale o minore e l’ampliamento della rete di BPER BANCA Spa in seguito alla fusione. La Corte d’Appello, inoltre, ha fatto ricorso in modo improprio al fatto notorio non considerando che tale è il fatto acquisito alla conoscenza della collettività con tale grado di certezza da farlo apparire indubitabile, al quale sono estranee le conoscenze specifiche di natura tecnica o gli elementi valutativi implicanti cognizioni particolari.>>