Cass. sez. II, 28/04/2026 n. 11.592, rel. Scarpa:
<<4.2. Secondo il consolidato orientamento di questa Corte (formatosi già con riguardo a fattispecie cui non era applicabile ratione temporis la disciplina normativa poi introdotta dalla legge n. 220 del 2012, mediante gli articoli 1117-bis c.c. e 67, terzo e quarto comma, disp. att. c.c.), il cosiddetto supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto. I beni ed i servizi che sono comuni non soltanto ad un singolo edificio, ma all’intero complesso immobiliare composto da più condomìni, devono essere gestiti attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari, l’assemblea dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c. (per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell’amministratore) e dall’amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato (Cass. n. 1366 del 2023; n. 40857 del 2021; Cass. n. 2279 del 2019; Cass. n. 19558 del 2013; Cass. n. 5172 del 2001).
4.3. – Per agevolare lo svolgimento delle assemblee e per ripartire le spese nel supercondominio, i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare e di ciascun condominio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella, da approvarsi con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. ove meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, ovvero all’unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri (Cass. n. 2406 del 2024).
Le tabelle di gestione del supercondominio attengono, dunque, alle cose, agli impianti e ai servizi che siano strutturalmente o funzionalmente comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., di caso in caso a tutti o ad alcuni dei diversi edifici o condomini in esso compresi, ripartendone in millesimi i rispettivi valori proporzionali, ai sensi dell’art. 1118 c.c. e dell’art. 68 disp. att. c.c.
5. – La Corte d’Appello di Milano, per decidere sull’impugnazione della deliberazione adottata dall’assemblea del SUPERCONDOMINIO E.E. nella riunione dell’8 luglio 2015, e dunque sulla obbligatorietà di tale delibera nei confronti di A.A., B.B., C.C. e D.D., condomini del Condominio Erica, avrebbe dovuto accertare in via incidentale, in funzione della decisione sulla sola causa sulla validità dell’atto collegiale (e dunque senza efficacia di giudicato, per carenza del necessario contraddittorio):
a) se il Condominio Erica e gli altri condomini o edifici del complesso SUPERCONDOMINIO E.E. abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., ovvero cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con i condomini e edifici medesimi e perciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati;
b) se la tabella millesimale approvata a maggioranza si riferisse a tali cose, impianti e servizi comuni ai diversi edifici o condomini, individuando il valore proporzionale per ciascuno di essi;
c) se, altrimenti, vi fosse un titolo convenzionale contrario alla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c. fondata sulla situazione obiettiva supposta da tale disposizione;
d) se, altrimenti, alla costituzione del SUPERCONDOMINIO E.E. si fosse pervenuti per il tramite di un “contratto condominiale”, e cioè di un contratto che, pur in difetto della situazione obiettiva supposta dall’art. 1117 c.c., ovvero di parti comuni strutturalmente e funzionalmente necessarie o destinate a più condomini o a più edifici, abbia previsto tale vincolo di destinazione mediante apposito accordo tra gli interessati espressione dell’autonomia privata.
Non può altrimenti l’assemblea di supercondominio, in sede di approvazione del regolamento o delle tabelle millesimali, determinare a maggioranza l’ambito dei beni comuni.
5.1. – La sentenza impugnata si è invece genericamente limitata a considerare che la conformazione dei fabbricati dà luogo ad un unico complesso immobiliare, posto all’interno di un’area verde e derivante da un unico piano di lottizzazione, e che l’amministratore giudiziale aveva confermato l’uso necessario da parte di tutti gli edifici di alcune parti, ovvero l’accesso al piano interrato, i passaggi pedonali interni e il giardino.
5.2. – La collocazione di più edifici o di più condomini di unità immobiliari all’interno di una medesima area verde, la circostanza che gli stessi siano stati realizzati in attuazione di un unico piano di lottizzazione e la deposizione dall’amministratore giudiziale circa l’uso collettivo dell’accesso al piano interrato, dei passaggi pedonali e del giardino non depongono di per sé per la configurabilità di un supercondominio, al quale correttamente si applicano le disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del medesimo codice. A tale effetto conduce, piuttosto, come già detto, o il complesso accertamento che i vari edifici ovvero condominii di unità immobiliari abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 cod. civ. (è cioè talune cose, impianti e servizi comuni contestualmente legati ai primi, attraverso la relazione di accessorio a principale), o il riscontro di un apposito accordo contrattuale “(super)condominiale”, di natura associativa, concluso tra i proprietari degli immobili interessati.>>