Cass. sez. II, 21/10/2025 n. 27.998, rel. Picaro, con l’insegnamento in oggetto (oggi pacificamente, direi, desumibile dall’art. 1117 bis c.c., come ricorda pure la SC):
<<L’impugnata sentenza, infatti, pur avendo indicato, sulla base dell’espletata CTU, a pagina 8 n. 2), la menzionata particella 422 come stradello condominiale funzionalmente utilizzato sia dai condomini del Condominio di Sinnai località Solanas via delle Rose n. 20, sia dai ricorrenti per raggiungere la proprietà della loro autonoma casa unifamiliare confinante, riformando la sentenza di primo grado in parziale accoglimento dell’appello incidentale, ha ravvisato un rapporto di condominialità (rectius supercondominialità) tra gli immobili delle parti per il solo fatto che la particella 422, pur di proprietà esclusiva del Condominio, era adibita a strada di collegamento, munita di cancello e di illuminazione, a servizio degli immobili di entrambe le parti, escludendo invece l’obbligo degli attuali ricorrenti di versamento delle quote condominiali richieste, per mancanza di una delibera del supercondominio sulla ripartizione delle spese del servizio comune e di una richiesta dell’amministratore del supercondominio.
Per giungere all’affermazione dell’esistenza di un rapporto di supercondominialità tra gli immobili delle parti, la Corte distrettuale ha richiamato l’ordinanza di questa Corte n. 28280 del 4.11.2019, asseritamente relativa ad una fattispecie analoga, che ha affermato la costituzione ipso iure et facto della particolare comunione regolata dagli articoli 1117 e ss. cod. civ., senza bisogno di un’apposita manifestazione di volontà assembleare in tal senso, valevole anche per l’istituto di creazione giurisprudenziale del supercondominio, poi codificato nell’art. 1117 bis cod. civ., (introdotto dalla L.11.12.2012 n. 220, in vigore dal 18.6.2013) in tre distinte ipotesi
a) quella dell’unico proprietario di un edificio, che lo frazioni in più porzioni autonome, trasferendone la proprietà esclusiva a più soggetti, ovvero anche al primo di essi;
b) quella di più soggetti che costruiscano su un suolo comune;
c) quella in cui l’unico proprietario di un edificio ceda a terzi piani, o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.
La Corte distrettuale ha quindi ritenuto che la supercondominialità automatica scatti anche nelle ipotesi, come quella di specie, in cui un caseggiato (quello del Condominio) ed una casa unifamiliare (quella dei ricorrenti) abbiano in comune talune cose, impianti e/o servizi legati, appartenenti o anche utilizzati dai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.
In realtà il precedente sopra richiamato non poteva ritenersi relativo ad una fattispecie analoga a quella concreta esaminata, in quanto esso si riferiva al caso di uno scivolo di accesso ad un garage e ad una cantina al piano seminterrato ed alle relative corsie di manovra, che erano di proprietà comune tra un condominio ed un’unità abitativa estranea ad esso, e che erano posti a servizio di entrambi, mentre nel caso qui in esame è pacifico che la particella 422 del foglio 85 del NCT del Comune di Sinnai adibita a strada, munita di cancello e di illuminazione, sia di proprietà esclusiva del Condominio di Sinnai località Solanas via delle Rose n. 20, e non di proprietà comune anche ai ricorrenti proprietari della limitrofa casa unifamiliare, che semplicemente ne fruiscono, al pari dei condomini. D’altra parte l’ordinanza n. 28280/2019 di questa Corte aveva riferito il fenomeno dell’automatica costituzione di fatto del supercondominio a tre ipotesi, in cui le singole unità immobiliari che fruivano del servizio comune provenivano comunque per vendita, o frazionamento, da un originario unico fabbricato, mentre nella specie è pacifico che i fabbricati delle parti siano stati edificati ab origine separatamente su terreni distinti, autonomamente acquistati dai ricorrenti insieme a soggetti terzi e da una società costruttrice, che ha poi dato luogo, dopo la costruzione sopravvenuta dell’edificio, alla costituzione del Condominio, senza che mai ci sia stata una proprietà comune della citata particella 422. (…)
Ne deriva che in base all’orientamento costantemente seguito dalla giurisprudenza di questa Corte, anche prima dell’entrata in vigore dell’art. 1117 bis cod. civ., per poter affermare l’esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo I del titolo VII del libro terzo, in quanto compatibili, anziché delle norme in materia di comunione, è indispensabile l’esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi in base all’art. 1117 cod. civ. sulla quale si trovino, cose, impianti, o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo invece sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi.>>